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曼城租金回报全英最高,公寓近7厘 英政府将征2%海外买家税,宜趁早入市

发表时间:2020/08/31 责任编辑:驻港办

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近期网络热搜的其中一个题目为移民,不少父母也想小朋友可以在海外升学,其中一个热搜地点为英国,最热门城市除了伦敦外,曼彻斯特及爱丁堡也是另外热门之选。不讲不知原来上年有调查显示,曼彻斯特的租金回报较伦敦高近一倍,加上楼价仍处低水平,不失为投资自住的好选择。若要选择在曼彻斯特置业,宜选交通方便及邻近名校的地段。

 

曼彻斯特楼价近年一直在上升,但整体价格仍大大低于英格兰南部(尤其是伦敦和周边地区),未来曼彻斯特基建项目及人口比例是发展关键,其中曼彻斯特机场耗资10亿元英镑(折合102.3亿港元)的扩建,这代表伦敦不再是英国不受挑战的全球飞行枢纽。而且曼彻斯特周围还有许多其他项目正在进行,吸引愈来愈多企业进驻,并且需要更多的设施来容纳它们。例如,中国航空公司吉祥航空将在曼彻斯特和上海之间开通直航,因而有利该城市的发展。

 

交通四通八达是曼城的一大优势,该区国际机场是英国第三大繁忙的客运机场,有直航班机来往香港、纽约、多伦多等大城市,由火车接驳至市中心车程约20分钟。市中心的Manchester Piccadilly火车站可连接全市和英国大部分地区,往伦敦约两个多小时。今年2月,英国首相约翰逊正式宣布,连接伦敦和英国中北部地区的高铁2号线(High Speed 2-HS2)项目将重新启动,通车后由曼城至伦敦的乘车时间将缩短至一小时。加上主要高速公路M56M6M61M62M66M60及市内的轻铁系统,令曼城成为瞬间连接世界的城市。

 

曼彻斯特将成为第二个伦敦

 

曼彻斯特属英格兰西北部自治市,与周边的其他9个自治市组成的大曼彻斯特(Greater Manchester),为英国第二大经济体,仅次于伦敦。英政府有意把曼彻斯特打造成第二个伦敦,例如北方经济引擎(Northern Powerhouse)振兴计划,多项大型基建已进行得如火如荼,包括英国十大开发项目之一、总投资额500亿英镑的MediaCityUK媒体城,占地200公顷,吸引超过250家知名大型企业如BBCITVBupa等进驻。英国广播公司可能是第一家将大批员工从伦敦迁至曼彻斯特的企业,此后可能有更多巨型企业迁往当地。

 

当政府致力改善曼彻斯特与全球其他主要地区的交通连接,鼓励投资者关注曼彻斯特,也振兴当地旅游业,甚至吸引更多的国际学生。中原地产项目部(中国及海外物业)营业董事许戴维表示,目前曼彻斯特楼价低水,市政府亦已推出一系列城市规划方案,楼价升值潜力定必继续提升。

 

英镑上升动力不足 料持续波动

 

现时英国物业处于价值洼地,英镑汇率处于历史低位,明年起英政府将征收2%海外买家税,精明的投资者必然争取于政策生效前入市。华侨永亨银行经济师李若凡表示,英镑兑美元重返1.32的上方,这可能因为市场憧憬英国经济复苏步伐延续及市场风险情绪改善。不过,英镑进一步上升的动力似乎显然不足,因为英欧贸易协议谈判缺乏实质进展。如今距离脱欧贸易协议谈判限期(102日)仅余数星期,市场对英国最终无贸易协议离开欧盟的忧虑正在升温,不确定性或继续令英镑波动。

 

当地7成人选择租楼而不买楼,已令租务市场十分活跃,在这些大型基建的推动下,入场费低租金回报高的Lincoln House,势必成为投资者的争夺目标。因曼城物业空置率低于1%,是全英最低,预计未来楼价升幅会最显着。英国本土租务需求大,以人口计算,曼彻斯特是英国第二大城市,人口超过255万,预计至2025年,人口将增加至280万以上,房屋供不应求,需求更远超供应15倍,有利价格上扬。当地201617年度数据显示,曼彻斯特楼价升幅为10.9%,是全英升幅最高的城市。

 

脱欧不太影响物业租金回报

 

曼城楼价仅为伦敦的三分一左右,相对投资门坎低,升值潜力大,回报更可观。租务方面,曼城房屋的主要租客中,不少是来自科技及媒体公司的年轻专才,第二大群的租客是学生,因大曼彻斯特有22间大学,是欧洲最大的大学城,全英10大学府之一的曼彻斯特大学亦坐落其中。所以,脱欧对物业租金回报影响轻微。曼彻斯特不但楼价比伦敦低,租金回报更是全英最高,一房和两房公寓的租金回报率比伦敦市中心高出近一倍,曼城的租金回报分别为约6.7厘及6.5厘,而伦敦则为3.7厘及3.2厘。

 

明报-海外置业锦囊(2020/08/28