【联动动向】香港住宅市场综述 2022年5月

5月份重点新盘落在新界西区，由信和、嘉华及中国海外合作发展，位于锦上路站「柏珑 I」提供715个住宅单位，实用面积介乎339至769平方呎，户型涵盖一房至三房，预计关键日期为2024年10月。项目于四月下旬首轮公开发售388伙单位，户型涵盖一房至三房，以最高折扣16%计算，折实售价607.99万至1450.76万元，折实呎价16,008至19,616元。最终全部单位即日沽清，套现逾35亿元。其后再于五月上旬推327伙作次轮销售，户型同样涵盖一房至三房，折实价645.03万至1,490.66万元，折实呎价17,218至20,915元，最终沽出322伙，占327伙中98%。全盘开售6日，沽出710伙，接近沽清，累积套现逾66亿元。

由于市场反应热烈，发展商随即推出项目的第二期「柏珑 II」，提供805伙，实用面积351至977平方呎，户型涵盖一房至四房。发展商于五月中旬发售首轮428伙单位，户型涵盖一至四房，实用面积由352至974平方呎，折实售价由624.96万 至1,788.78万元 ，折实呎价16,638元至20,186元，最终单日沽390伙，套现近35亿元。发展商其后再于五月下旬推288伙单位作次轮销售，实用面积351至974平方呎，涉1至4房户，折实售价651.67万至1,846.82万元，折实呎价17,132 至20,463元。最终即日售出251伙，两轮推售累计642伙成交，套现逾56亿元，占已推出716伙近90%。而连同早前项目第一期「柏珑I」的推售，项目一个月内沽1,350伙，合共套现逾123亿元，占已推出单位1,431伙近95%，成为五月最瞩目新盘。

九龙区方面，名校网的小户型受追捧。由嘉里发展的何文田新盘「瀚名」，在2021年2月份公布楼书后，一直以招标形式推售单位，至今沽出11个大单位，成交价3,500万至8,300万元。五月份发展商一改其过往招标卖楼的方式，先后推出两张价单，尽推全项目60个1房单位，面积由298至409平方呎，折实售价由738.39万至1,098.91万元，折实呎价20,989元至27,140元。并全数于五月中旬作首轮销售推出，最终共售出59伙，套现约4.8亿元。

5月录4,317宗及387.7亿元，较4月份的3,366宗及302.5亿元，分别上升28.3%及28.2%。宗数及金额齐创2021年8月的4,427宗及399.5亿元后9个月新高。疫情持续稳定，加上放宽按保，买家积极入市，令二手登记连升三个月。大型屋苑方面，5月份「美孚新村」录59宗(共5.12亿元)、「嘉湖山庄」录48宗(共2.95亿元)、「太古城」录45宗(共5.38亿元)及「沙田第一城」录38宗(共2.37亿元)。

本月底中原城市领先指数CCL报180.97点，按周微跌0.10%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报181.87点，按周微跌0.09%。CCL(中小型单位)报180.21点，按周微跌0.10%。CCL(大型单位)报184.83点，按周微跌0.12%，连续4周于185点高位企稳。

分区指数方面，本月底新界东CCL_Mass连跌2周共2.70%，报192.10点，是近9周次低，按周跌2.11%，跌幅为33周以来最大。新界西CCL_Mass连跌2周共1.91%，报167.42点，创9周新低，按周跌0.86%。港岛CCL_Mass两周累升0.37%，报187.06点，是近9周次高，按周升1.17%，连跌3周后回升。九龙CCL_Mass连升2周共0.62%，报175.30点，按周升0.50%，连续4周企稳175点水平。

中原城市租金指数CRI最新报111.61点，按月跌0.26%。中原城市大型屋苑租金指数CRI_Mass报116.60点，按月跌0.32%，连跌7个月共5.03%。CRI(中小型单位)报113.29点，按月跌0.29%，连跌7个月共4.84%。三大整体指数齐创15个月新低，但连续3个月于低位窄幅企稳，料快将见底。CRI(大型单位)报101.11点，按月微跌0.06%。

各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报52.3元/呎、「太古城」报36.5元/呎、「海怡半岛」报33.7元/呎、「杏花村」报33.3元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报36.8元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报34.5元/呎、「美孚新村」报29.8元/呎、「丽港城」报28.9元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报36.5元/呎、「名城」报32.8元/呎、「岚山」报30.1元/呎。新界西方面，「尚悦」报27.4元/呎、「映湾园」报24.8元/呎、「嘉湖山庄」报22.7元/呎。

据税务局公布，5月份买家印花税录得35宗，按月减少32.7%。涉及税款1.45亿元，按月增加46.4%。而平均每宗涉税414万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占0.56%，比4月减少0.77%；金额则占1.66%，按月减少0.21%。

5月中原大湾区指数报124.83，较上月升1.3%，指数连升3个月，创今年新高。12个指数当中，录得升幅的指数增至9个，3个下跌。九个录得升幅的指数，升幅由0.48%至4.52%，三个下跌指数，跌幅由1%至2.43%。四大中心城市指数，全线报升，其中广州指数报132.69，创历史新高，深圳指数亦重返140点以上，报141.72点，较4月份升2.55%。香港及澳门指数则平稳向升，分别录得0.75%及0.48%的升幅。

内地疫情于五月渐受控，经济活动复苏，更推出多项救市措施如降准、放宽按揭、放宽限购等，再加上五一黄金周的传统楼市旺季，五月份大湾区城市成交量明显反弹，楼价亦受带动回升，大湾区城市楼价于5月份升多跌少。至于香港，承接着四月份的旺势，五月份多个一手项目皆录得理想销情，二手市场亦被带动，令楼价得以寻底回升，但6月份面对多项不明朗因素，如美国加息，股市波动，市场信心被受考验，加上一手新盘的竞争，相信香港二手市场的成交量及楼价将步入整固期。

五月份本港疫情持续回落，限聚措施陆续放宽，购买力重返市场，加上东铁线过海段通车后，预计铁路效应逐渐浮现，对楼市带来正面作用，支持楼市继续复苏向好。

发展商在五月份积极推盘，以致一手市场各区新盘涌现，抢去二手市场焦点及购买力。而在疫情的影响下，目前发展商在开价的取态上亦相对会较为保守，预计普遍发展商会先以量多取胜，观察首批单位的市场反应，再逐步提价加推，故对买家而言，目前实属入市良机。

由于四月份属转角市，二手成交明显转旺，但随着笋盘已被市场消化，小业主叫价态度转强，议价空间收窄，部份购买力亦转投一手市场，导致二手成交正常回落。展望六月份楼市继续向好，大量新盘部署开售，预计一手继续主导楼市，料二手交投平稳发展。