【深港联动】香港楼市周报8月6日至8月12日

【深港联动】香港楼市周报 8月6日至8月12日


周报

荃湾新盘贴地开价

势成本周市场焦点

2019-8-6 至 2019-8-12
一手市场

社会运动持续下,虽然一手市场有大型焦点新盘收票情况理想,但不少新盘货尾交投也寥寥可数。过去周末新盘市场仅录约10宗成交,包括保利启德「龙誉」及亿京大埔「海日湾II」。此外,亿京荃湾「映日湾」以贴地价开价,成近期市场焦点,截至周末累计收票超过6,700张,超额认购接近17倍;发展商加推116伙价单及26伙招标单位,连同加推单位,项目价单及招标共推出380伙,将于本周六(17/8)推售。希望可带动楼市趋向稳定。

本周推售项目

一手新盘讯息

超级豪宅续获内地客追捧,内房君豪置业总裁石金禹及相关人士,以約5.4亿元增购山顶「Mount Nicholson」 一幢洋房,单位属「Mount Nicholson」单号屋,实用面积6,326平方呎,另连花园3,052平方呎,天台1,200呎及庭院面积1,553平方呎,成交价5.389亿元,实用呎价85,188元。土地注册处显示,物业由君豪置业总裁石金禹信托予石庭璋持有,是次交易仅须支付楼价4.25%作为印花税,涉税2,290万元,毋须缴付15%辣招税,至少能省税近5,800万元。据资料显示,石金禹早于两年前以私人名义购入项目的10号屋,作价6.6亿元,洋房面积8,017平方呎,呎价8.28万元。君豪置业为内地房地产商,发展的项目包括酒店、商业及住宅,石金禹除了购入豪宅外,在两年前亦曾以7.38亿元购入「中环中心」顶层单位,呎价56,000元。


佳明集团旗下何文田豪宅「明寓」以招标形式售出顶层复式B室,成交价1.28亿元。项目15及16楼B室,为4房(连双套房)间隔,实用面积2,718方呎,连空中平台面积957方呎,以1.28亿元成交,实用呎价47,093元。根据成交纪录显示,买家享有一年成交期,签临约60日内付楼价30%,其后分9期每一个月付楼价5%,余数25%楼价于签临约第360日或之前支付。项目仅余1伙标准户及4伙复式户。


佳源国际及升域集团旗下屯门龙床盘「菁隽」早前沽出334伙,市场现时已有放租单位,月租入场7,500元,或成沙头角「尚澄」后,全港最便宜月租入伙新盘。据了解,「菁隽」最快九月中有机会收楼入伙,现时有约30个单位在市场放租,其中一个高层26室,实用面积约168平方呎,属于开放式间隔,现时放盘叫价7,500元,暂时属于叫租最平单位,呎租约45元。以业主购入价287万元计,租金回报可达3.1厘,与市场早前预测相若。


由亿京发展的荃湾「映日湾」于上周二(6/8)公布第一张价单,首推238伙,单位实用面积217至859平方呎,户型包括开放式至3房单位,其中开放式单位占60伙、1房占54伙、2房72伙、3房51伙,另有1伙平台特色户。若以105天即供付款办法最高7%折扣率计算,首批折实价介乎381万至1,563.4万元,折实呎价16,299至20,083元。发展商其后再于周日(11/8)加推116伙,加推单位折实售价由420.5万至1,802.25万元,呎价17,094至20,980元。项目截至周末暂收约6,700票,以推出价单单位354伙计算,超额认购接近17倍。发展商计划于本周六(17/8)推售上述单位,并推26伙以招标形式推售。


二手市场

本周香港中原城市领先指数(CCL)报188.43点,按周跌0.17%。中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)则报190.75点,按周跌0.23%。

本周香港中原经纪人指数CSI最新报39.35点,较上周的50.03点下跌10.68点。CSI单周急跌,跌幅是143周(即2016年11月初)以来最大。反映8月5日号召罢工,影响前线经纪人乐观情绪急速降温。CSI跌破45点好淡争持区间下限,楼价下调预警全面开始。如果CSI继续下跌,楼价向下调整的机会更大。


据市场统计,本周末十大屋苑录得388组睇楼预约,较上周430组大跌9.8%,睇楼量创今年新低。市场人士表示,近日中美贸易战恶化,本港社会运动持续,内忧外患困扰,抵销美国减息的利好作用。楼市观望气氛浓厚,买卖交投明显减少。现时普遍业主未有明显落价,惟议价空间稍增,荃湾区大型新盘日前公布首张价单,以低于市场价推出,抢走不少购买力,令二手市况更添呆滞,相信短期内二手市况继续于低位横行。

二手成交案例

上环「御林豪庭」中层D室,实用面积377平方呎,2房间隔,向西北,景观开扬。业主以790万元将单位易手,折合平均实用呎价20,955元。原业主于2015年6月以670万元买入单位,持货4年,帐面获利120万元,单位升值18%。


奥运站「维港湾」6座中层G室,实用面积457平方呎,采2房间隔,单位座向东方,享内园景,现以998万元易手,折合实用呎价21,838元。上址原业主于2009年9月以410万元买入单位,持货近10年,现沽货账面获利588万元离场,单位期内升值逾1.4倍。


将军澳「海天晋」2座低层D室,实用面积670平方呎,属3房套房间隔,单位座向东北方,望内园景,以1,238万元成交,折合实用呎价18,478元。据了解,原业主于2016年4月以827万元买入单位,持货逾3年,现沽货账面获利411万元离场,单位期内升值约5成。


元朗「朗屏8号」2座低层B室,实用面积246平方呎,属开放式间隔,以465万元沽出单位,平均实用呎价18,902元。新买家为用家,钟情屋苑邻近铁路站,上址价钱合理,随即入市。原业主则于2016年5月以283万元购入单位,持货3年多,帐面获利182万元,升值64%。


上水「蔚翠花园」3座高层A室,实用面积716平方呎,3房连套房间隔,以729万元易手,实用面积平均呎价10,182元。原业主则于2002年7月以195万元购入上址,持货约17年,是次易手账面获利约534万元离场,单位升值约2.7倍。

 

印花税成交案例

工商市场

受市场负面消息影响,甲厦买卖进一步减少,惟价格仍企稳。相关人士指,普遍业主持货力强,少有大幅减价,议价空间扩阔3至5%,买家则采观望态度,令成交量维持极低数字。据中原十大商厦成交显示,港岛及九龙区十大指标商厦合共仅录4宗买卖,港岛区更只有一宗,反映市况非常淡静。核心区最大宗甲厦买卖,为金钟「海富中心」1座中层3室,面积约6,565平方呎,以公司股权转让易手,涉资约2亿元,呎价约30,464元,属于市价水平。原业主早于2009年以约5,380万元购入,持货10年帐面获利约1.46亿元。新买家为正八集团主席廖伟麟或相关人士。有指廖氏对海富中心情有独钟,年初以8,935万元,购入海富中心1座29楼B02室,面积3,061平方呎,4月以1.09亿元转手,持货3个月间帐面获利约1,965万。租务方面,7月份交投较旺为金钟「力宝中心」,录得6宗成交,呎租约65元以上,最低一宗为中高层06室,面积约1,192平方呎,以7.7万元租出,呎租约65元,租金最高为中层01A室,面积约1,500平方呎,以每月10.8万元租出,呎租约72元。另外,物业1座高层1A至2室,面积约6,000平方呎,涉及月租约42万元,为最大手租务,呎租约70元。

工商成交焦点

上环苏杭街29号「尚圜酒店」,兴胜创建以约8亿元购入,该酒店位处苏杭街及孖沙街交界,于2011年开业,提供55间房,每晚房价约1,400元,平均每间房价值约1,454万元。据了解,原业主为新加坡基金Ascott,于2014年以5.8亿元购入,持货5年转手,获利约2.2亿元。事实上,该基金过往亦有投资本港酒店,包括早年以4.6亿元购干诺道西138号,提供53个房间,总楼面43,765平方呎,去年尾以7.3亿元沽出获利,而买家亦为兴胜创建。


石门安耀街5号「W LUXE」 S03室,面积约426平方呎,以成交价约590万元易手,呎价约13,850元,据了解,属摸货成交,即原买家在指定成交日期前,以高出其购入价,将其原先与业主签署之买卖合约权益转让给另一位买家。据知,买家看准单位内附有洗手间的特色,且物业为东铁沿线罕有全新写字楼项目,故决定入市投资。S03室买入价约518万元,转手获利约72万元,单位升值约14%。


金钟「远东金融中心」315室,面积约472平方呎,以约1,600万元沽出,呎价约33,900元。翻查资料,该层楼面原由资深投资者蔡伯能持有,他于17年斥资约2.9亿购入该甲厦3楼全层,平均呎价约25,200,其后把该层分拆成10伙单位出售,个别呎价高见42,000元,如今售出最后一伙。据悉,业主数月前以每呎37,000元放售,现减价约6%沽货。


发展商动向

筲箕湾南安街67至71号「仲齐大厦」,已获大业主财团收购逾9成业权申请强拍。该厦现时为1幢8层高商住唐楼,地下为商铺,楼龄约55年。文件显示,申请人背后收购财团为英皇国际相关人士。现时余下1个地铺、1伙住宅及天台部分未完成收购,涉及4组小业主,物业最新估值约1.75亿元,住宅楼面地价约9,848元。项目地盘面积约3,000平方呎,划为住宅甲类用途,距离筲箕湾港铁站约8分钟步程。而发展商在今年初先后斥近2亿元,购入比邻73至77号的3幢旧楼物业,估计统一业权后将会合并重建。估计地盘将兴建成约25层高商住项目,提供约150个单位及设商铺,总可建楼面逾5万平方呎。


新鸿基积极就持有新界农地进行规划,就屯门蓝地住宅地再度申请拟建13幢分层住宅涉96伙,楼面约15.7万平方呎,预计最快2025年分期落成。该幅蓝地用地占地约15.7万平方呎,当中8,342平方呎为政府土地,位于紫田村的东北面,拟以地积比率1倍发展,兴建13幢5层高连地库的住宅,拟分两期发展。1期位于北面地盘,兴建5幢住宅,提供36伙﹔而2期南面两个小地盘,将会兴建8幢、提供60伙,整个项目将合共提供96个大单位,总住宅楼面涉约15.7万平方呎,平均每伙面积约1,632平方呎。与该地在2014年旧获批方案大致相同,预计可容纳约259人。同时部分设施会优化,方案会增设1幢2层高非住宅建筑,作污水处理设备等机房,另住客私家车车位亦有157个,较原方案约80个,上升近1倍,并增多休憩空间楼面。


其它消息

启德承启道商业地皮于上周四(8/8)截标,共收10份标书,为启德区商地标书数目第二多,入标以本地中大型发展商为主。入标反应较预期踊跃接10份标书,仅次于2017年5月由南丰投得的启德北1F区2号商业地王、收12份标书纪录,为区内商地第二高。入标发展商均以独资竞投,包括长实、新鸿基、鹰君、会德丰、信置、远展、建灏地产,中资中国海外亦有投标。至于已投得比邻启德体育园发展合约的新世界,则表示未有入标。是次商地邻近日后启德体育园主场馆旁边,最高可建楼面约34.4万平方呎,业界预计总投资额约50至60亿元。