【深港联动】香港楼市周报9月3日至9月9日

【深港联动】香港楼市周报 9月3日至9月9日

周报

9月新盘热潮来袭

将供应逾2,200伙

2019-9-3 至 2019-9-9
一手市场

9月份首周,4大全新盘加快推售步伐,总单位供应达2,224伙,分布市区及新界区,包括何文田「傲玟」(401伙)、西南九龙「汇玺III」(1,172伙)、将军澳「GRAND MARINI」(503伙)及马鞍山「峻源」(148伙)。其中,「GRAND MARINI」及「峻源」已经开价,据市场消息指,会德丰日出康城「GRAND MARINI」暂收约1,500票,超购约7.2倍;中信泰富马鞍山「峻源」暂收逾200票,超额认购逾3倍。而过去周末新盘市场录约23宗成交,其中永泰屯门扫管笏「OMA OMA」沽21伙;会德丰日出康城「MARINI」及碧桂园马鞍山「泓碧」亦录成交。

本周推售项目

一手新盘讯息

华懋旗下西贡豪宅洋房项目「银景峰」上周三(4/9)以招标形式售出最后一伙独立屋A,以1.575亿元售出,呎价52,834元。大宅实用面积2,981方呎,连平台440方呎、花园6,547方呎及天台1,225方呎,采4房4套房间隔,属单边大宅,设无边际设计泳池,有盖车库可停泊2部座驾。对比屋苑今年7月时独立屋B以1.338亿成交,呎价54,881元,是次亦比7月时跌3.7%。据悉,新买家以公司名义购入,需付3成辣税,即4,725万元,合共涉资2.0475亿元,即呎价68,685元,料是次成交价钱是迁就买家付税项而定出。整个项目售罄,合共套现约4.793亿元。


会德丰地产与港铁合作发展的日出康城第9A期「MARINI」市场反应及登记数字理想,发展商于上周四(5/9)上载5号价单,一共推出146伙单位,超过41%为海景单位,折实价由572.8万起。5号价单单位位于第3 座(3A 及3B),包括52个一房单位、38个两房单位、52个两房半单位、2个平台特色户及2个天台特色户,单位实用面积由356至545平方呎,单位售价由729.6万至1,286.1万元,实用面积呎价由19,200 至23,997。买家最高可享达 21.5%的折扣,折实价介乎572.8万1,009.6万元,实用面积呎价由15,074 至18,525元。撇除景观、楼层等因素,第5张价单属原价加推。发展商并于周日公布销售安排,于本周三(11/9)推售136伙。


会德丰地产与港铁合作发展的日出康城第9B期「Grand MARINI」早前推出首张价单,共101伙,单位实用面积由374至785平方呎,折实价由624.7万至1,370.7万元,折实呎价13,434至18,059元,其后再于上周三(4/9)上载2号价单,原价加推101伙单位,单位实用面积同样由374至785平方呎,以最高折扣21.5%计,折实售价609.4万至1339.7万元,折实呎价13,704 至17,722元,并将于周三(11/9)推售182伙。


中信泰富旗下马鞍山「峻源」于上周二(3/9)公布首张价单,涉及50伙,均为3房户,大部分单位都能望到海景,实用面积介乎922至1,428平方呎,价单定价介乎1,682万元至2,272万元,呎价介乎15,374元至19,284元,买家最高可享7%折扣优惠,折实价介乎约1,564.2万元至2,112.96万元,折实呎价介乎14,298元至17,934元。截至周末,项目已收近200票,较已推出的单位超额登记近3倍,发展商正考虑加推单位应市。项目提供148伙,户型由3房至4房户,128个标准单位面积由922至1,656平方呎,另设有20个特色单位。


二手市场

本周香港中原城市领先指数(CCL)报185.45点,创18周新低,按周跌1.34%,跌幅12周最大。中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)则报187.14点,创18周新低,按周跌1.45%,跌幅34周最大。

本周香港中原经纪人指数CSI最新报31.80点,较上周的33.31点下跌1.51点。中美贸易战升级后第二周,CSI没有大幅下跌,近2周累跌5.63点,显示市场情绪没有显著恶化。但CSI已经跌破2018年10月33.77点的低位,并连跌9周共33.75点,迫近30点。如果CSI能够企稳30点水平,预示未来楼价跌幅有限,约一成左右,估计楼价重回今年初水平。CSI会否进一步向下跌穿30点,需密切关注。


据市场统计,本周末十大屋苑录得423组睇楼预约,较对上两个周末同录375组的今年新低纪录弹升13%,重上400组水平,睇楼量创5周新高。市场人士表示,近日市场正面消息增加,特首宣布撤回修订逃犯条例,中美贸易谈判或现曙光,市场气氛缓和。本月发展商纷纷加速推盘步伐,多个新盘蕴酿开售,楼市气氛逐步回升。近期二手市场亦有不少业主增加议价空间,刺激买家加快入市决定有加快趋势,预计本月楼市交投将稳步回升。

二手成交案例

西半山「宝雅山」中层A室,实用面积约715方呎,3房套房连储藏室间隔,外望清幽山景,最终以1,830万元易手,实用呎价约25,594元。原业主于2010年2月,斥资929.3万元购入上述单位,持货约9年,现转手帐面获利约900.7万元,赚价约97%。


鲗鱼涌「柏蕙苑」祥柏阁低层A室,实用面积626平方呎,原则3房,已改为2房,业主以1,020万元沽出,实用呎价16,294元。买家为外区换楼客。原业主于2016年9月以818万元购入上址,持货3年,帐面获利202万元。


长沙湾「宇晴轩」7座高层F室,实用面积445平方呎,采2房间隔,单位座向北方,望内园景致,以829万元易手,折合实用呎价18,629元。原业主于2014年6月以540万元入市单位,持货5年,现沽货账面获利289万元离场,单位期内升值54%。


将军澳日出康城2B期「领峰」6座中层RD室,实用面积990方呎,4房套房间隔,另设储物房,座向东方,景观开扬,以1,230万元成交,实用呎价12,424元。原业主于2009年12月以594万元买入单位,持货近10年,现沽出单位账面获利636万元,单位期内升值1.07倍。


马鞍山「迎海」一期2座中层H室,实用面积496方呎,2房连储物房间隔,以800万元易手,实用呎价16,129元。原业主于2012年以512万元购入单位,持货7年,是次沽出单位账面获利约288万元离场,单位升值约56.3%。

 

印花税成交案例

工商市场

元朗东头工业区将有多个住宅项目陆续落成,并推动工厦业主谋求重建商厦升值,使该区将转型成商住社区。邻近西铁朗屏站的东头工业区,占地约200万平方呎,政府近年来把区内地皮改划为商贸及综合住宅发展等用途,有助促进该区转型为住宅及商业发展。其中由宏业东街、喜业街等组成的工厦用地,获划作「其他指定(商贸)」用途,随着区内多个中、大型住宅发展项目陆续上马,对商业、零售娱乐等需求增多,该带不少工厦业主计划将项目转为重建商厦。包括宏业东街21至35号的「丽新元朗中心」,早前申请放宽两成密度发展,拟重建成一幢16层高商厦,设有一层地库停车场,3层楼面用作食肆及零售商店等用途,其余楼层约65%楼面将发展写字楼,项目总楼面约47万平方呎。新业主计划改为商厦重建的发展潜力会较高。


工商成交焦点

上环歌赋街47号地铺及地库以6,200万元售出,买家为正祥投资有限公司,即「麻雀馆大王」石鉴辉长子石炳祥及有关人士。物业为上环歌赋街47号地铺、阁楼及地库,总建筑面积约2,300方呎,以6,200万元售出,呎价约27,000元。原业主为资深投资者陈宗武,2007年以2,050万元购入有关物业,现账面获利4,150万元,赚幅约2倍。


深水埗界限街34号地下铺位易手,面积约1,400平方呎,以约1,800万元易手,呎价约13,000元。铺位由餐厅以每月6万元租用,租约即将到期。据悉,原业主早前放售铺位,叫价约2,400万元,因应市况减价,最终减约600万元沽出,减幅约25%。原业于1995年以520万购入,持货24年转手,获利1,280万离场,升值约2.5倍。


铜锣湾耀华街30号地下铺位易手,物业面积约800平方呎,以约3,300万元易手,呎价约41,000元。该铺位处铜锣湾时代广场附近,属区内二线地段,而铺位由冻肉店以每月6万元租用,回报率约2.2厘。据了解,买家为资深投资者电讯一代罗珠雄,过往少购入核心区地铺,料因铺价明显回落,趁低吸纳。原业主早于1984年,以48万购入,一直持有至今 ,物业35年大幅升值68倍。


中环摆花街「壹号广场」录租务成交,涉及物业低层01至02室,面积约1,910平方呎,以每月约6.1万元租出,呎租约32元。资料显示,去年该厦呎租水平普遍逾40元,而是次成交属低层单位,加上近期市况一般,故以低市价租出。


发展商动向

新世界以1,700万元收购北角皇都戏院大厦一伙,实用呎价2.4万元,相较一年前收购价提高33%。单位为皇都戏院大厦6楼M室,实用面积721平方呎,以1,700万元获收购,实用呎价约2.4万元,相较之下,发展商在2018年5月以1278.7万元收购高两层的8楼M室,一年多时间内收购价提高33%。发展商早在去年底已经就项目申请强拍,当时持有82.2%业权,不过之后发展商仍继续收购余下业权,包括早前以1.88亿元收购3个地铺,收购呎价达26.5万元,亦较该铺位估值高1.3倍。


铜锣湾宝灵顿道15号「荣安大楼」地下,以7,950万易手。新买家透过广宝集团有限公司购入,公司董事为李颋,相信为新鸿基或有关人士,该集团已收购该厦多年,并已申请强拍,料收购工作已进入尾声。位于宝灵顿道5至11号的「荣安大楼」,楼龄45年,为1幢16层高商住物业,今年3月,新鸿基申请强拍,持项目91.67%业权,该地地盘面积约3,938平方呎,划为混合发展用途,可重建商厦或住宅发展,若以重建商厦地积比15倍计,可建楼面约5.9万平方呎。


恒基申请强拍的黄埔街及必嘉街项目上月获法庭颁下强制拍卖令,将于9月17日(星期二)上午11时拍卖九龙黄埔街1至21C号物业,以及必嘉街80至86号物业。该物业底价为21.37亿元。物业地盘总面积约为19,725平方呎,属于恒基在红磡旧区重建大计的南面地盘,现址为5座7至8层高旧楼, 楼龄介乎62至63年,预计重建后楼面面积约17.75万平方呎。若最终整个地盘完成收购全部业权,可建楼面面积共约100.8万平方呎,将参照同系大角咀利奥坊项目的发展模式。


其它消息

8月持牌代理人数回落至39,774人,较7月的39,875人,按月减少101人,为连续3个月回升后再度回落,与6月底39,773人数字相若,反映过去一个月回吐7月份的升幅。以牌照类型划分,则以俗称「E牌」的地产代理(个人)牌照按月人数继续录得增长,新报18,340人,按月再多9人。至于属前线代理的营业员牌照(即S牌)人数最新报21,434人,按月减少110人。至于反映代理分行数量的营业详情说明书则为7,114份,按月减少5份。