【深港联动】香港住宅市场综述2019年8月

【深港联动】香港住宅市场综述 2019年8月

月报

发展商开价保守

刚需盘撑起市场

2019年8月份

一手市场
8月份香港一手住宅登记录1,219宗及127.6亿元,较7月份1,780宗及171.7亿元下跌31.5%及25.7%。8月份的登记主要来自新界小银码的上车盘,以致今个月登记金额为2018年12月113.3亿元后8个月新低。8月份最高登记宗数的新盘是大埔「朗涛」,录354宗及31.8亿元。其次为屯门「菁隽」,录223宗及6.8亿元。第三为大埔「天钻」,录得82宗及7.8亿元。


8月份重点新盘落在新界荃湾区,由亿京发展「映日湾」于八月上旬公布第一张价单,首推238伙,实用面积217至859平方呎,属开放式至3房单位,以最高7%折扣率计算,首批折实价介乎381万至1,563.4万元,折实呎价16,299至20,083元。发展商其后再加推116伙,折实售价由420.5万至1,802.25万元,呎价17,094至20,980元。两张价单的354伙于八月中旬公开发售。项目最终收逾8,900票,超额认购逾24倍,并全数售罄。另外有26伙单位以招标发售,包括复式连花园及顶层特色户,实用面积803至1,908平方呎,最终售出23伙。销情理想,发展商再加推216伙单位作次轮公开销售,面积由217至803平方呎,开放式至3房户,折实售价399.8万至1,556.4万元,呎价17,215至21,901元。最终次轮收获8,939张票,超额认购近40.4倍,并再度即日沽清所有单位,3张价单共推出570伙,全数已售出,成交金额超过44.1亿元。


市场的另一个焦点,落在将军澳。由会德丰发展的将军澳日出康城第9期,拆分为3个建筑期数,包括第9A、9B、9C期,其中第9A期「MARINI」,于八月中旬首推130个单位,单位面积介乎370至770平方呎,以最高折扣率21.5%计算,首批折实价介乎519.9万至1,206.1万元,平均呎价14,997元。其后发展商再原价加推260伙单位,实用面积由369至770平方呎,折实售价由531.7万至1,334.5万元,平均呎价16,063元,及第4号价单加推110伙,实用面积357至770方呎,折实售价553.4万至1357.7万元,实用呎价14,110至21,512元,平均呎价16,548元。发展商于八月下旬开售500伙,当中占41%单位享有海景。项目累积收逾7,000张票。逾14倍超额认购,最终单日售出435伙,其后再于周末售出9伙,合共售出444伙,占可售单位500伙近89%,套现逾34亿元。


豪宅市场方面,焦点落在山顶区,九仓及南丰发展的「亚洲楼王」山顶聂歌信山道8号「Mount Nicholson」的单号屋,获内地富豪以5.4亿元购入。洋房实用面积6,326方呎,连3,052方呎花园,1,200方呎天台、1,553方呎庭院及2,599方呎停车位,成交价约5.389亿元,呎价约85,188元。登记买家石金禹与内地发展商君豪置业总裁姓名相同。据悉,石金禹曾于2017年以6.638亿元购入项目双号洋房。其后,项目的D座中层单位,实用面积4,596方呎,成交价约4.55亿元,实用呎价约99,000元。登记买家为陈笑玮,为金澳集团投资公司董事。据悉,原业主为舒心,与金澳集团投资公司主席舒心名字相同。是次属原价买卖,而双方为同公司的董事,显示有关交易为关连人士转让。



二手市场

8月份录2,663宗及226.4亿元,较7月份2,808宗及259.8亿元下跌5.2%及12.8%。8月份的宗数为今年2月2,278宗及177.2亿元后,创下6个月新低。宗数连跌4个月,累计跌幅达四成。近2个月登记量更持续低于3,000宗水平,反映示威活动持续,加上中美贸易战恶化及香港经济增长放缓等影响,二手市道明显放缓。大型屋苑方面,8月份「嘉湖山庄」录48宗登记、「沙田第一城」21宗、「太古城」15宗、「美孚新村」14宗。



本月底中原城市领先指数CCL报187.97点,按周跌0.22%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报189.89点,按周跌0.26%。CCL(中小型单位)报188.35点,按周跌0.26%。上述三大指数同创9周新低。CCL(大型单位)报186.03点,创4周新低,按周跌0.05%,连跌2周共0.15%。四大整体指数齐跌,8周内出现三次。


分区指数方面,新界西CCL_Mass报167.70点,创16周新低,按周跌0.29%,连跌4周共3.00%。新界西楼价率先下跌,连跌4周为36周以来首见。2018年中秋楼市调整,亦是由新界西带头向下,2018年8月当时新界西CCL_Mass连跌8周。九龙CCL_Mass报187.29点,按周跌0.40%。港岛CCL_Mass报197.01点,按周跌0.20%,结束2周连升。新界东CCL_Mass报199.89点,按周跌0.05%,结束2周连升。



租赁市场

本月份香港百大私人住宅实用面积平均尺租录37.5元,上月租金创下37.9元历史高位后回软,是自2008年后首次8月份出现跌幅,有迹象显示租金进入调整阶段。中美贸易战不断升温,加上上半年经济增长放缓,市场普遍预期下半年经济会持续转差,以致租金有见顶回软的趋势,暑期租赁旺季亦因而提早完结。十大蓝筹屋苑方面,「黄埔花园」录得最大按月升幅,8月份升3.8%。「汇景花园」升2.0%、「康怡花园」升1.2%、「杏花村」升0.5%、「太古城」及「嘉湖山庄」同样升0.4%、「丽港城」升0.3%。「美孚新村」按月跌0.5%、「海怡半岛」跌1.0%及「沙田第一城」跌1.4%。



印花税成交

据税务局公布,8月份买家印花税录得242宗,按月增加8.5%。涉及税款3.3亿元,按月减少33.8%。而平均每宗涉税136.9万元。对比当月全港整体住宅成交量,涉买家印花税之成交宗数占5.93%,按月增加1.28%;金额则占6.04%,按月轻微下跌1.54%。



中原大湾区指数

8月份中原大湾区指数报116.29,按月升1.14%,连续4个月创新高。12个指数中,8月份共8项指数录得升幅,幅度由0.09%至3.55%,4个城市指数录得跌幅,跌幅介乎0.13%至2.15%。除中原大湾区指数外,中原大湾区香港指数、中原大湾区佛山指数、中原大湾区东莞指数及中原大湾区江门指数共4指数同创历史新高。

 

由于全球各国纷纷放宽银根,以刺激经济,实物投资如物业,仍是较稳健的投资工具。大湾区城市于调控下,楼价涨跌互现,整体尚算平稳。至于香港,于社会运动影响下,中原城市指数CCL已从6月份高位回落逾2%,但受港币兑人民币汇率大幅升值的影响下,香港及澳门两地指数录得较大升幅,带动粤港澳大湾区指数再创新高。业内人士相信,于负利率年代,物业仍是储存财富的主要工具。




后结

市场气氛持续不稳,香港现在正面临内忧外患的处境。外患,是中美贸易谈判这国际性事件仍存在比较多负面的消息,以致影响全球经济的稳定性,各类投资市场的波动不稳导致整个投资的氛围变得保守,房地产市场也牵连其中。内忧,是香港在6月份开始爆发的一连串政治社会运动,严重影响到香港各行各业的稳定性,旅客访港人数大幅下降,销售行业近几个月业绩大幅下滑,不少酒楼、零售商店纷纷倒闭,骨牌效应,直接影响投资者对香港市场的信心,影响在香港的投资计划。


发展商8月份主要是推刚需盘为主,包括:「MARINI」、「映日湾」,主打都是小户型,最终平均也售出超过九成单位,反映市场上依然有强大的置业需求,只要发展商开价合理,销情也是理想的。而据税务局公布的数字,8月份买家印花税录得242宗,按月增加8.5%。买家印花税正正反映出内地人来港购房的情况,因此,从数据上显示,虽然投资气氛不佳,但无阻内地人来港投资的决心,而涉及税款按月减少33.8%,反映内地客户主要投资的是以小户型、刚需盘为主。9月份为传统的「金九银十」周期,但估计今年的情况不太乐观,以上提及的内忧外患情况若没有得到妥善的处理,估计现在不稳的投资气氛还会持续。


二手市场方面,成交量已经连跌4个月,业主的态度开始软化,议价空间扩大,但每个周末的市场焦点都落在政治社会运动上,基于安全理由,潜在客户看房的意欲可能也受打击,估计未来数个月的成交量也相对低迷。


8月份中央政府发布支持深圳成为先行示范区,这利好的因素让不少港人开始查询深圳,以致大湾区其他城市的楼盘及购房政策情况,加上人民币眨值,吸引港人北上置业及投资。随着大湾区的发展,交通的便利,愈来愈多港人愿意北上置业,估计这会是未来的大趋势,香港固然有它的优势,但也不能小觑其他地方的发展速度,若要维持竞争力,当前的社会问题必须先处理,请勿固步自封。