樓市降虛火北京動真格

繼3月17日以來接連出台多達十項的樓市調控政策後,北京市政府上周五再次擲出重磅「炸彈」,宣布從供給側入手加強樓市調控力度,計劃今後五年供應住宅用地6000公頃,以保障150萬套住房建設需求。2017年全市計劃供應住宅用地1200公頃,保障30萬套住房建設需求。


消息一出,市場瞬時炸開了鍋,認為跟此前的「認房認貸又認離」等從需求側著手的樓市調控政策相比,這次加快土地供應的計劃算是亮出了致命的「殺器」。


加大供地計劃北京顯決心


今年農曆春節過後,全國各地迎來了新一輪的樓市調控潮,除了此前較為火熱的一二線城市出台或升級調控政策外,一些名不見經傳的三四線城市這番也紛紛加入了調控大潮,凸顯出內地房地產市場仍然延續火熱行情。如果要數出台政策最嚴最密集的城市,自然非北京莫屬。在防風險和抑制資產泡沫,以及「房子是用來住的,不是用來炒的」的總體調控思路下,北京市政府近期通過一系列「組合拳」的方式來平抑房價的過快過高增長。可以看出,北京這一次的調控力度之大、決心之強前所未有,似乎表明北京政府在樓市的調控方面是吃了秤砣鐵了心,開始動真格了。


這次北京計劃今年供地1200公頃,相比2月份提出的610公頃,足足翻了一番。由此,外界突然醒悟,原來北京並非是無地可供,只是之前捂著藏著「坐地起價」,坐等「麵包」價格的快速上升,最後逼於無奈才把「麵粉」拿出來。統計數據顯示,2013年-2016年,北京商品住宅用地的實際供應量分別為:978公頃、517公頃、382公頃、103公頃,供地量逐年減少,而這幾年恰恰是北京樓市上漲最為瘋狂的時間段。


實際上,在北京出台的供地計劃的前一天,住建部和國土資源部就發布住房及用地供應管理通知,要求各地根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應。從時間點上可以看出,北京是第一個積極響應中國政府對樓市整體部署的城市。所以說,北京這次增加土地供應的計劃絕非是偶然的獨立事件,而是高層有計劃的一個安排,是對過去沒能抑制住樓價飆升的一個「亡羊補牢」之策,筆者相信其他熱點城市後續也會紛紛效尤。


短期樓市或有所回調


縱觀中國此前幾輪的樓市調控史,在房價過高的時期,中國政府往往只從抑制需求端下手進行調控,而從供給側下手的調控幾乎難得一見。但事實證明,那種以「限購限貸」為主的傳統需求側調控只會使房價越調越高,進而市場已基本不相信房價能夠通過政府的行政手段就能夠抑制得住。那麼,這次北京從供需兩端同時著手,試圖扭轉長期處於供不應求局面,樓價會因此應聲而跌嗎?恐怕沒有人能對樓市的走勢做一個明確的預計,也沒有人願意相信樓價會大幅下跌,畢竟諸多的經濟學理論在中國樓市面前都派不上用場,加之政府也並不願意看到樓價的大幅下滑,所以短期而言,北京房地產的成交量肯定會有所回調,但幅度應該不會太大。


可 供參考的是香港在2000年前後的樓市走勢,當時港府為了應對亞洲金融危機後樓市的快速上漲,在1999年提出要每年興建住房85000套,10年內讓全 港70%的家庭擁有住房,具體的做法就是大規模賣地供地。但隨後香港的房價繼金融危機暴跌之後,2000年開始再度暴跌7成。


不過,此一時彼一時也,兩地在制度上的差異、人口結構和環境的變化等均為不同,可比性也就沒那麼強。事實上,影響樓市的因素眾多,包括預期的變化,也包括貨幣政策、信貸、稅收等一系列的變量。而從供求關係上來說,鑒於過去幾年北京實際的供地量總是大幅的少於計劃供地量,今年的供地量會否如期推出也還只是個問號。另外,隨著河北雄安新區的橫空出世,部分大型企業和事業單位等會逐步遷移至新區,將在很大程度上削弱北京樓市的需求,這一增一減間,供求關係會逐漸趨於平衡。



消息來源l: 香港商報 (10/4/2017)