一線城房價回落二線城房價漲幅下降8月樓市整體趨穩

昨日,國家統計局公布了8月份內地70 個大中城市住宅銷售價格統計數據,與7月份相比,8月份一二線城市房價漲幅繼續回落。而與熱度消減的房價相反,地產股持續拉升,多隻地產股漲幅較大,港股市場上,融創中國、中國恆大等多股續創歷史新高。受訪專家表示,受限購政策、銀行放貸收緊以及土地轉讓價格回落等因素的影響,8月份樓市整體趨於穩定,環比回落。而地產股和內房股的持續拉升主要受排名靠前的房產企業規模擴大、利潤提升的影響。


調控政策顯效


數據顯示,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環比下降或持平,同比漲幅全部回落,70個大中城市中一線城市房價環比下降,二三線城市漲幅回落。具體來看,8月份,15個一線和熱點二線城市房地產市場延續穩定態勢。從環比看,新建商品住宅價格下降或持平;從同比看,新建商品住宅價格漲幅均繼續比上月回落,回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。


國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀時表示,初步測算,8月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.3%;而二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.2%和0.3%,漲幅有所回落;三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4%;二手住宅價格環比上漲0.4%,漲幅與上月相同。


中原地產華南區總裁李耀智在接受記者採訪時表示,一二線城市房價回落主要是受限購和限價等政策影響。多地出台樓市調控政策,開發商必須符合相關政策後才能拿到預售證,以致新入市的樓盤價錢不會很高。除此以外,銀行從6、7月份開始收緊房貸,購房者回歸理性,認為未來房價會趨於穩定。另外,最近地方政府的土地轉讓價格較為理性,鮮有地王誕生。總得來說,多方面因素致樓市趨於穩定,環比回落。


樓市分化現象明顯


與傳統熱點樓市不同,二三線城市商品房市場呈現出別樣的「風光」。據國家統計局數據,8月全國70個大中城市中依然有46個城市房價環比上漲,而這些城市多為近期調控力度較弱的二三線城市。二手房市場上同樣顯示出熱點城市與二三線城市分化的跡象。


李耀智認為,一二線城市房價趨勢出現分化的原因是政府政策的導向不同。政府對於一線城市的限購政策更加嚴格,而對於三四線城市的購房政策有差異化。對部分熱點二線城市收緊樓市政策,除此以外的三、四線城市因有去庫存的需要,政策有放鬆的空間。總之,房價趨於穩定,政府的引導起到至關重要的作用。


安居客房產研究院分析師朱萬鵬指出,8月樓市政策向租賃傾斜,購房者觀望情緒濃厚,加之市場供應不足,購房者入市熱情不高。在重點城市持續推進嚴苛的限購政策的大環境下,用戶的購房熱情向三四線城市轉移,房價上浮較大的城市也多集中在非一二線城市。因此在「金九銀十」的周期中,三四線樓市可能會與熱點樓市出現分歧,形成一二線遭冷遇而三四線大熱的情況。


地產股內房股獲追捧


與樓市的全面趨穩,部分回落不同,地產股可謂表現優異,風景獨好。昨日,地產股持續拉升,A股、港股地產股普漲,中房地產漲逾8%,廣宇發展大漲6%,陽光股份漲逾5%,中國武夷漲逾4%,西藏城投、中房發展、世榮兆業漲逾3%。港股市場上,融創中國、中國恆大等多股續創歷史新高。


為何樓市遇冷,地產股和港股卻表現如此優異呢?李耀智認為,今年上半年,中國新增商品房銷售面積達74662萬平方米,銷售額達59152億元。有數據統計,排名前50的房地產商貢獻了其中50%的業績。所以說,雖然未來房地產市場發展趨向於穩定,但是結構變化明顯。類似於碧桂園、恆大、萬科等大的房地產商規模會越來越大。除此以外,人民幣升值對內房股利好,因為內地房地產公司持有人民幣資產,人民幣升值後,自然房地產市值在港股市場會水漲船高。


券商普遍認為,8月份龍頭房企銷售數據超預期,考慮到「金九銀十」來臨,9 月份銷售數據有望繼續向好,而背後的邏輯基礎還是相對估值底部提供了比價優勢。中泰證券表示,四季度一二線樓市供給存在改善預期,短期主流城市或迎來成交小反彈,疊加中期的業績確定性帶來的估值優勢和長期集中度提升邏輯的演繹,堅定看多地產龍頭。



消息來源: 香港商報 (19/09/2017)