牛年深圳楼市最热闹的，当然是连串的调控政策，当中广受关注的，当属「二手指导价」政策的出台。

新楼限价 二手价「倒挂」

从发布背景来看，其实一手限价政策实施已久，但二手一直没有限价要求，时间一长，一二手房价倒挂现象愈来愈严重，就会令到市场销售结构失去平衡。以前市场是以二手房为主导，现在变成是新房主导，影响整个成交结构不合理。近期也可以看到，新房打新热持续高涨，即便近期已出台多个政策抑制打新热，但是在一二手房价倒挂严重的情况下，「买到就是赚到」的信念深入人心，打新热有难以控制的趋势。

面对市场现状，相信政府也有想法去调控二手房的价格，以前更加多的是控制新房价格，二手房政策都是针对成交量的，没有针对价格的。所以这次发布参考价释放的信号就是，政府要开始管控二手房价格。以前没有进行管控，后果就是一二手倒挂很严重，扭曲了整个市场的成交情况，令到打新很严重，也会令到市场不健康。

管控二手价相对复杂

但相对而言，管控一手相对简单，管控二手房价的复杂程度与新楼完全不一样。二手市场存在很多不同的小业主，管控起来难度非常大。因此政府先从增加透明度开始，二手房价格跟新房不一样，新房价格都是要求公示，就像股票价格都是交易中心会公布一样，每个股票的价格一样。但二手房的报价是很不透明的，它没有中央交易的机制，也没有中央报价系统，所以二手房整个从报价到交易的信息都是比较封闭的。

以前可能会因为信息封闭，信息不对称，成交价比较难去把握，有些时候很高，也有时候很低，走势比较混乱。政府通过公布参考价，令到市场在一个统一价格，很透明的场景去交易，引导二手房的价格往比较合理的方向去走，有点像中央交易股票的做法，统一报价，在这个价格上下浮动去交易。但当然，目前具体的细节没出来，从现在公布的参考价来看，比市场实际成交价格要低不少，所以在执行起来相信会有一定的难度。

公布指导价可能只是第一步

如果指导价离市场成交价比较接近，执行起来相信难度不大。但如果严重偏低，业主不会愿意卖，客户也很难按照这个价格买到房，因此这个参考价更多是表态为主，告诉市场政府要开始管控二手房价，宣示意义大过实际作用。

所以下一步，也不排除政府会要求中介代理公司按照指导价去做业主工作，争取按照这个价格去放盘，同时也有可能要求银行考虑按照指导价去贷款，最严厉甚至按照参考价去过户。所以，相信公布指导价价只是第一步，后面会不会有第二步、第三步也是说不准的。

一月新楼二手成交逾1.5万套

回看市场实况，由住建局数据可以发现，1月一手住宅成交8356套，环比上升57.1%；二手住宅成交7008套，环比上升2.1%。新房成交再次超过二手，最主要的原因是新房成交量创近年来新高，而不是二手成交量下滑，实际上二手成交也有上涨，只是二手上升的幅度没有新房那么大而已。12月新房市场非常热闹，各大发展商年底为了冲业绩，扎堆推盘，供应集中井喷，反映到1月的成交资料就非常厉害了。

打击违规 限购升级

此外，传言已久的政策在1月出台，深圳连续三天出三个政策，打击违规打新。第一个政策是715新政的延伸，防范通过假离婚来骗取购房资格，这个政策比较官方言论，释放出明确的信号，希望市场不要那么疯狂。

第二个政策是对华润城润玺开了12张罚单，这是深圳首例。房产是商品，购房原来是正常的商业行为，按常理不应该涉及处罚。此次罚单是为了警告大家不能违规炒房，不能通过不正当手段骗取购房资格、银行贷款等。当前市场住宅供应紧缺，限购政策升级，政府主动出击，筛选哪些人可以买，哪些人不可以买。在这种政策下，明明个人没有购买资格，却通过不正当手段获取资格，当然要被追究责任。

第三个政策是第二个政策延伸，第二个政策是买房之后抽查追究责任，现在是将事后抽查提到买房之前。以前买新房是到售楼处找发展商，新政后买新房不是先到售楼处，而是首先进入政府购房系统进行登记，登记之后，还需要做一个家庭背景调查，是否有购房资格和需要，资金来源、流水也需要审查。这个政策可以解读为限购政策的升级版，以前没房就可以买，但新政后限购条件加码，哪怕你没有买过房，还要看你家庭背景、购房需求、资金来源、流水等，例如是否有足够的财力支撑购房需要的资金，如果没有办法证明拥有足够的财力或者合理的资金来源，就要接受限购的限制。

史上首次「七选一」

此外，通过购房系统，政府亦把近期要开的楼盘集中起来，深圳出现了有史以来第一个「七选一」。以前有七个盘的话，政府没统筹，发展商各自为政，你想买A项目就去A项目，想买B项目就去B项目，如果两个都喜欢也可以都去「认筹」。现在不行了，政府通过购房系统进行统筹，在发展商销售之前，有一道政府的购房系统，把七个盘统一考虑，在同一时间，客户只可以选择其中一个盘来认筹。以前为了能买到，客户通常会结合自身情况将楼盘排序，如果买不到第一选择，第二选择买到也可以。本来只需要买一套，以前可能七个项目都去认筹，真实需求有点被放大。现在买一套房就认一个筹，无法再认七个筹，客户必须认准一个项目。客户需求提前锁定，重复认筹减少，每个盘都被分流，有效的需求下降，市场上总认筹量也相应减少。

社保排序 无房优先

当然，部分楼盘即便审查严格，还是有很多人认筹。这种情况下，也不是直接摇号。而是在摇号之前，还要分门别类，无房一档有房二档，无房优先，每一档再按照社保年限的顺序排序，社保年限越高排名越靠前。政府为保障刚需购房，设置了很多规则，流程比以前复杂多了。政府出了很多政策来抑制新房的打新热，加强审查、七选一、社保排序、无房优先等种种手段都是为了让市场不要太火爆，杜绝炒房。

但是目前深圳一二手倒挂太明显，打新买到就是赚到深入人心。海岸城性价比最高、投资潜力最大，认筹量也最多。另外六个楼盘客源就被分薄了一点，低于预期，但是总体看都还不错，虽然认筹量有高有低，但是目前看有4盘售罄，其他盘去化也都超过七成，表现还是很不错。不能说政策效果不好，政策出了那么多还是有效果的，原来客户量比现在还多。现在把水分挤走了，剩下的会流到性价比最高的楼盘。

明报环球連線（2021/02/26）