今年2月份的深圳一二手成交量，皆出现大幅下滑。由住建局数据显示，新房住宅成交3,434套，环比下滑58.9%；二手住宅成交4166套，环比下降40.6%。市场总体成交量对比1月份，接近

腰斩态势，虽然降幅比较大，但是也属于预期当中，所以市场并没有出现恐慌情绪。

市场原本期望加快销售

2月是一年一度的春节佳期，属于房地产市场传统的淡季，特别是对深圳这座移民城市，每到过年，回乡潮到来，大量人流涌出，深圳就会成为一座空城，楼市也会十分低迷。反而是部分三四线城市，春节时候正是置业能力较强的外出务工人群返乡时期，反而是购房的高峰期。但是今年比较特别，由于疫情因素，政府呼吁原地过年，导致留深过年人数明显增加。

面对市场现状，相信政府也有想法去调控二手房的价格，以前更加多的是控制新房价格，二手房政策都是针对成交量的，没有针对价格的。所以这次发布参考价释放的信号就是，政府要开始管控二手房价格。以前没有进行管控，后果就是一二手倒挂很严重，扭曲了整个市场的成交情况，令到打新很严重，也会令到市场不健康。

春节前，市场预期春节期间可能会有一波行情，发展商、中介机构也都希望趁着这波春节行情加快销售。但是回头再看，虽然有更多人留在深圳，却没有发现市场特别火，火爆行情没有如约而至。究其原因，一方面，春节活动不少，陪家人朋友看电影、聚会、逛公园以及拜年等等，看房人数没有想象中那么多，留在深圳就一定会看房买房的逻辑并不成立。另一方面，春节前深圳刚出政策，政府也担心留深人数比较多，因此赶在春节前出政策，压制一下春节行情。

二手参考价 打击二手市场

节前二手参考价政策出炉，极大打击了二手市场运作。一手限价多年来一直比较严格，而二手房从来没有限价的政策，导致一二手房价倒挂愈来愈严重，打新热看来难以抑制。现在政府想尝试对二手进行限价，将参考价作为限价手段，让银行、中介机构共同配合，银行限制贷款，中介下架高于参考价房源，抑制二手房价上涨。政策使得市场信息变得不透明，房源卖多少钱、能贷多少款都还无法确定，一下子让买卖双方需要时间去适应，观望情绪漫延，业主放盘量实时大幅减少。

业主不愿降价 买家持观望态度

据市场观察，目前业主心态仍然比较强，降价出售意愿不高，很多业主选择观望，封盘不卖，等待市场信息明确再说。即便有继续挂牌卖的，也不太理会参考价，继续按原价出售。对购房者来说，也多持观望态势，等待后续细则落地。而且购房者首套原本首付只需3成，现在按照参考价贷款后，首付可能要付到5-6成，买房压力明显增加。参考价对买卖双方都有影响。政策出台后，虽然二手房成交量大幅下跌，但是成交价格还是比较平稳。春节加上政策夹击，二手房受创比较明显，政策前后对比，二手成交跌幅超过八成。

春节假期结束后，政策并没有停止步伐，又再出台了针对离婚购房新政。以往针对离婚购房的限购政策，被不少买家钻空子，绕过限购政策去买房。新政针对性去堵住了离婚购房的漏洞，完善了购房资格问题，打击了近期打新热现象中可能存在的代持、假离婚现象，令市场更加健康发展。从政府调控手段看，依然是以市场平稳作为调控目标，以控制供需平衡为调控方向。一方面是控制需求，另一方面是增加供给。

公寓可通燃气 有助激活市场

控制需求，主要从调控政策入手，包括715新政、离婚购房政策、二手参考价等；而供给端，不仅仅是近几年深圳居住用地供应愈来愈多，同时近期政府规定商务公寓可以通燃气，代表公寓的居住功能更加完善。以前公寓是居住加商业属性各半，现在通燃气后，居住属性增加，这也是政府弥补住宅用地不足的一种手段。商务公寓过去的表现远不如住宅，累积下来市场存量相对比较多，政策的出台对公寓市场打了一针强心剂，春节后公寓销售明显增加，公寓去库存加速，盘活公寓，既可以释放市场库存量，又可以增加住房供应，满足市场需要，绝对是多方共赢。

明报环球置业連線（2021/03/12）