在后疫情时期，不少政府蠢蠢欲动准备开关，其中有消息指泰国政府将于7月1日起放宽旅游限制，希望旅游业回复正常。世邦魏理仕发表报告，2020年泰国房地产市场面临的挑战，除疫情之外，国际贸易与中美局势也影响潜在的市场增长。特别是新冠病毒疫情严重阻碍了泰国经济发展速度，家庭债务上升，影响消费者推迟在泰国置业的决定。展望2021年，泰国首都曼谷的下半年楼价和供应几乎可以开始取得平衡，当然准买家也要留意疫情变化及泰国政府是否采取房地产市场刺激措施才做决定。

海外买家偏爱永久业权项目

世邦魏理仕发表的报告指出，由于2021年第一季曼谷房地产销售数量较2020年第四季大为减少，只有4897个单位，第二季开始新盘回升至9116个单位，其中高尚住宅会继续受到追捧。曼谷楼价会否全面上升，视乎外国买家入境状况。亿铮海外置业发表报告表示，在泰国置业要留意业权问题，海外买家偏好永久业权（Freehold Land），因永久业权的转售能力较佳；而租赁业权（Leasehold Land）目前签发的最长租约期限为30年，一般租约期满后可以续签两次，合共90年租期，但此权力只有土地使用的权利而非实际拥有土地。根据泰国政府法例条文规定，海外买家最多可以持有楼盘项目总面积49%的永久业权，其余的51%总面积业权必需预留给泰国国民。举例说，楼盘项目提供100伙面积相同的单位，海外买家只能购入其中的49伙。若有海外买家希望购入第50伙单位，便需要以租赁产权方式持有该单位，租赁产权限期一般为30年，期满再续租。

买现楼须一笔付清

海外置业都是隔山买牛，而楼花预售价格会较现楼为低，现楼的好处是以现货交易，可以实时确认所有楼盘条件及状态。现楼亦可以向业主购买其二手楼盘，购入后即可移交使用。楼花为向发展商购买未正式落成的物业，业主可以先付首期购入心仪楼盘项目，财务安排较现楼灵活。一般而言，在曼谷内的楼花项目，发展商会于预售期间收取楼价的20%至30%作为首期费用，余款会于项目落成及验楼才缴付；相反，现楼项目需一次过缴付100%全额楼价，但可避免烂尾风险。

由于泰国物业市场与香港不同，泰国方面只需要是泰国公司，即可买地及兴建住宅项目。泰国的土地面积远比香港的大，所以泰国地产商的数量也数之不尽，因此建议准业主最好选择于泰国本土上市的大型发展商，而发展商亦最好有过往不同种类的物业项目可供参考。第一步最好先透过Google Map了解清楚楼盘项目的实际位置、交通及地区配套。如真的不能够到当地视察，最好请代理或朋友协助实地拍摄影片，掌握实际情况。

收租保养可委托代表代劳

在泰国置业后，无论打算自住或出租，售后及物业管理亦相当重要；一般物业的租赁管理并非简单如交由物业管理处代办，因为物业管理处并没有租客网络，而且潜在外国人租户与泰国人言语不通，在管理上有机会带来很多不必要麻烦。而且物业管理处一般并不负责装修损耗，所以租赁管理和售后服务是非常重要的；业主亦可以委托朋友或代理代劳。由于不同地区税制都不同，与香港分别是在泰国购入物业时有不少费用要缴付，当中包括税项、按揭费用、服务费，甚至大厦维修基金、电力、水务安装及保险费用等，但总费用开支仍取决于购买物业的种类及物业的持有年期等。

当物业竣工及交收时，一般发展商会要求买家先支付未来一年的管理费，而管理费会用于物业日常运作所需开支，如保安、大堂接待及清洁工的薪酬，游泳池的保养，升降机维修等。管理费的计算以每间物业的面积（平方米）为基准去计算出每月的费用。位于曼谷市内的物业项目极少会「包租」，一般以包租作为招来卖点的项目都是位于较偏远的新开发地区，因为发展商知道那些楼盘项目落成后较难租出，而于包租期后，业主未必能以相同租金把物业出租。

明报海外置业锦囊（2021/06/18）