最近，多个城市的购房者反映称，向银行申请按揭贷款时出现批贷难、批贷慢的情况。据中新经纬了解，目前，杭州、合肥、武汉、重庆等热点城市的二手房贷款均出现额度紧张的现象，放款周期可能要延长至三、四个月。

实际上，每到年中，都会出现贷款额度吃紧的情况，今年到底有何不同?下半年又是否会缓解?

二手房贷款额度紧张 放款周期拉长

「目前房贷有额度，但是放款需要排队，二手房贷款审批要一个月左右时间，放款大概要在过户三个月以后。」工商银行杭州市某支行个贷经理表示，「我们支行附近的其他银行都不接单了，所以客户都来我们行贷款，放款就更慢了。」

中新经纬记者以购房者身份致电中国银行、建设银行等杭州市的部分支行，多位银行个贷经理表示房贷额度紧张，放款周期普遍延长至三、四个月。招商银行上城区某支行的工作人员称，由于上半年发放的房贷较多，现在额度比较紧张，具体什么时间能放贷不好说。

「我这边正在做一个单子，还是可以正常贷款的」，一位杭州的房产中介对中新经纬表示，24日他带客户办理房产过户时，某股份制银行个贷经理告诉他，在有额度的情况下，大概一个月就能放款。

杭州的情况仅是一个缩影。「二手房三个月放款是常态化」，中国建设银行合肥市某支行个贷经理表示，「很多国有银行网点的二手房贷款都没有额度了。我们行主要是新房房贷占比较大，新房贷款额度都不够用，哪有额度给二手房。」

交通银行武汉市某支行客户经理表示，二手房房贷几乎已经不接单了，因为额度紧张，三月份申请的贷款还没有放款。武汉的一位房产经纪人称，不少银行都暂时不再接二手房贷款的单子，还在接单的银行也需要提前预约，「差不多提前10-15天预约，才能与银行进行面签。」

重庆的一位房产中介人士告诉中新经纬，重庆部分银行仍可以接二手房房贷，但是接件量有所下降，有的银行网点一天接十个件，有的网点一天甚至只接一件，并且放款周期变长，可能要四个月左右才能放款。

贝壳研究院提供的数据显示，超六成城市的放款周期有所延长。6月份，其监测的72个重点城市中有46个城市的房贷放款周期延长，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市的放款周期均在100天以上，二手房交易周期较长。

热点城市上调房贷利率 长三角幅度大

6月20日，新一期的LPR报价公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续14个月保持不变。尽管如此，在房贷额度紧张情况下，多个热点城市的房贷利率均出现上涨。

上述杭州的房产中介表示，5月下旬，杭州不少银行将首套房利率由5.2%上调至5.4%，二套房由5.38%上调至5.5%，6月房贷利率又一次上调，首套房贷款利率上调至5.6%，二套房利率上调至5.7%。武汉的前述房产中介称，武汉的房贷利率有所上调，但幅度不大。

据21世纪经济报道，6月25日起，工行广州地区房贷利率调整为首套5.55%(LPR+90BP)，二套5.75%(LPR+110BP)。值得注意的是，这是工行今年以来第四次上调广州地区的房贷利率。最近一次是在4月28日，包括工行在内的四大国有银行集体将广州地区房贷利率调整为首套最低5.4%(LPR+75BP)，二套最低5.6%(LPR+95BP)。

另据上游新闻，今年4月，重庆多家银行上调房贷利率。调整前，四大行房贷利率为：首套房LPR+60个基点，即5.25%;二套房LPR+80个基点，即5.45%。调整后，四大行房贷利率为：新房首套房LPR+70个基点，即5.35%;二手房首套房LPR+75个基点，即5.40%;新房二套房LPR+90个基点，即5.55%;二手房二套房LPR+95个基点，即5.60%。

到了5月，重庆多家银行继续上调房贷利率。据报道，目前大部分银行首套房利率最低上浮基点为95个基点到100个基点之间，即5.6%-5.65%;二套房方面，大部分上浮110-120个基点之间，5.75%-5.85%。

貝殼研究院稱，6月份有四成城市房貸利率上浮，長三角區域房貸加息幅度較大。其監測的72個重點城市中，28個城市房利率發生變化，其中24個城市首套房貸利率上浮，22個城市二套利率上浮，重合的18個城市首套、二套利率均提高，當月無城市下調房貸利率。

該研究院稱，6月，長三角區域購房首套、二套利率分別提高11、10個基點，其中蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調65個、50個基點，上調幅度在所有城市中排名第一;紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個基點，嘉興、常州等城市利率漲幅相對較大。

年內部分城市房貸放款或仍趨緊

為何熱點城市的二手房貸款額度會緊張?中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼稱對中新經緯分析稱，從流動性看，今年整體的流動性比2020年要收緊一些，但一季度投放量又很大，因此，接下來可投放的額度相對減少。但最主要的原因是，房地產貸款集中度管理制度的出台。

2020年12月31日，央行、銀保監會聯合下發的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分別對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構設置了房地產貸款和個人住房貸款「兩條紅線」。

董希淼進一步指出，首先，部分大行的個人住房貸款佔比超過集中度要求，儘管有兩到四年的整改期限，但相比之下，其調整的壓力更大;二是有些沒有超標的銀行，可能有常規的窗口指導;三是一些銀行可能判斷房地產市場會面臨調整，出於風險防控的要求也會收緊貸款。

為何會優先為新房提供貸款?宏觀分析師周茂華對中新經緯表示，主要是一手房的貸款金額相對大，一般是三成首付，七成房貸;並且相對二手房，一手房的產權關係比較清晰。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯分析道，從貸款的「親疏」程度看，銀行對於一手房支持力度會大一點，因為一般都和開發商有比較持續的合作。而二手房方面很多時候藉助於中介進行，如果關係不緊密，也會影響貸款。另外從風險角度看，二手房若是房齡太老，或者房子有很多歷史遺留問題等，貸款往往比較困難。所以調控針對二手房也比較符合操作慣例。

今年下半年，銀行房貸額度緊張的情況是否會緩解?周茂華認為，國內房地產調控保持高壓態勢，部分銀行房貸額度繼續受「兩條紅線」約束，預計年內部分銀行房貸整體趨緊狀況難以緩解。

不過，董希淼進一步指出，收緊房地產信貸政策不能「一刀切」，特別是住房信貸政策調整要避免「誤傷」剛性需求和改善性需求。另外，一些中小銀行涉房貸款額度佔比並不高，部分銀行在10%以下，可以考慮在防範風險的前提下有所提升。

二手房市場或量降價穩

梳理可以發現，目前出現房貸額度緊張或利率上調的城市，多數位於樓市熱點區域，市場成交量或價格有所上升，例如廣州、杭州、武漢、重慶等。國家統計局數據顯示，自2020年11月至今，廣州市每月二手住房銷售價格的環比漲幅均位居70城前五位，重慶市今年4、5月份二手住房銷售價格環比漲幅分別位居70城市第二、三位。

房貸收緊的背後，也透露出調控收緊的意味。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說：「每當房貸收緊，二手房市場就會受到衝擊。簡單講，就是減緩了交易節奏，相當於車輪下撒沙子，給樓市降溫。」貝殼研究院預計，今年下半年的住房信貸會繼續收緊，房貸利率繼續上行、放款周期延長等現象仍會出現，二手房市場將呈現量降價穩的走勢。

李宇嘉還指出，除了房貸額度緊張外，還應當注意銀行對二手住房降低評估值的情況，「評估價降低後，想多貸點兒款就不行了，相當於提高了首付比例，這也是一個新現象。」

今年2月，深圳宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，由於成交參考價低於市場成交價，參考價又是銀行發放貸款的依據，這就導致買家的首付有所上升。今年5月，成都也發布了類似政策。李宇嘉預計，如果越來越多的城市出台二手住房成交參考價，加槓桿買房會變得越來越困難，將打擊投機、炒房行為。

中新經緯 (2021/06/26)