近期有传言称，武汉、深圳等多地出现房贷告急，甚至有银行停办了房贷业务。虽然此消息很快被证实为谣传，但房贷等待周期确实有所拉长，利率较以前也有所上涨。受访专家认为，今年1月1日，房地产贷款集中度管理制度正式实施，对银行房地产贷款和个人房贷余额画出「两条红线」，这样的背景下确实会存在贷款额度收紧的问题。此外，当前金融大环境也是以「稳」为主，房贷偏紧就不足为奇了。未来短期内，房贷偏紧的格局改善幅度有限，贷款利率也很难降下来。对于刚需人群来说，可能购房压力会有所上升，这是有关部门需要注意的。

放款周期明显拉长

2021年已过半，房贷额度紧张局面再度出现。近日有媒体报道，武汉、深圳多地出现房贷告急，甚至有银行停办房贷业务。市场真实情况究竟如何？在交通银行深圳某支行，一位客户经理向本报记者表示，至少在交通银行，目前状况还好，所有房贷业务照常，还没有推出最新政策。当前交通银行的一手房贷款利率是5.1%，二手房贷款利率是5.6%，公寓的贷款利率是5.25%，基本上没有太大变化。记者在建设银行得到的答复与交通银行类似，营业人员称当前房贷业务仍正常开展，暂未出现因额度不足不放款的现象。

实际上，当多地传出银行停办房贷业务的消息后，各地都有媒体对当地银行进行了求证，北京、武汉、成都多家银行都对此进行了辟谣。但即便如此，仍有业内人士表示，房贷紧张的情况确实存在，有的银行对首付来源的审查十分严格，有的银行放款周期明显拉长。贝壳研究院数据显示，2021年6月，房贷平均放款周期为50天，其中，46个城市房贷放款周期延长，广州较5月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延长至100天以上。

「上半年大概是一两个月就放款，现在基本上都要三四个月才能放款，有些特殊原因的可能还会更长，这是目前的政策。」一位国有大行经理对本报记者说。另有多位银行人士透露，虽然目前未到年底，支行的房贷额度已相当紧张。「三道红线+两道红线」管住资金供给端、需求端，额度吃紧或将是常态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，其实通过很多研报可以看到今年楼市过热的城市，以及广州、上海、北京等城市的房贷利率、贷款周期、房贷额度等方面确实有所收紧。主要原因之一就是今年开始实施的房地产贷款集中度管理制度，这导致各地都在严管房贷。在一些地方，严管房贷的手段一般是先停止二手房贷款，然后再严管一手房，这或许是一些地方所谓「停贷」谣言的出处。应该说，二手房贷款方面确实出现很多乱象，对此加强监管，还是有助于规范贷款业务、打击部分炒房行为。

及时管控规避风险

房贷利率的上涨似乎也佐证着「房贷荒」的存在，根据贝壳研究院近期对全国72个城市房贷业务的统计，首套和二套房贷平均利率已连续7个月上升，二季度分别累计上涨17和15个基点。6月份，72个城市首套和二套房贷平均利率分别为5.52%、5.77%，分别在LPR基础上加点87点和112点，而央行对首套、二套房贷规定的最低利率分别为LPR和LPR加60个基点。

细分来看，72个城市中，主流利率比上月上调的城市有28个，其中有8个城市二套房贷利率上调超过20个BP。苏州首套房利率上调65个BP，二套上调50个BP，上调幅度居于首位。按城市群统计，目前成渝主流利率最高，粤港澳大湾区城市平均签约放款周期最长。6月份，长江中游、成渝、京津冀、粤港澳和长三角5大城市群二套利率都有所上调，其中长三角首套及二套调整均在10个BP以上。

6月份主流房贷利率，北京首套及二套分别为5.2%、 5.7%，上海首套及二套分别为4.65%、5.25%，广州首套及二套分别为5.45%、5.65%，深圳首套及二套分别为5.10%、5.60%。整体上，省会城市、经济发达二线城市房贷利率高于一线城市。统计范围内，全国房贷主流利率最高的城市为惠州，首套达到6.80%，二套为7.20%。

严跃进认为，「房贷荒」确实也可以从利率上升的角度来看，而这与金融大环境出现变化有关。去年因为疫情冲击经济，对于贷款的管控是比较宽松的。而今年经济复苏势头很猛，严控金融风险是很有必要的，这时金融政策必定会迎来调整，对于信贷的流向会有把控。尤其是今年又实施了房地产贷款集中度管理制度，房贷被截流其实也不足为奇。当前，大城市的贷款压力主要表现在存量单子需要加快发放，这也使得新增的贷款业务相对来说放缓。适当管控杠杆，既是为了房地产贷款金融市场的稳定，也是为了有序引导健康的购房行为。各类不理性的购房加上杠杆，很容易造成风险或问题，及时管控非常有必要。

整体影响较预期小

实际上，「房贷荒」的情况在往年并不少见，只是今年的市场反应似乎比往年更大。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一般来说，「房贷荒」是周期性的，楼市调控政策放松以后，「房贷荒」自然就消失了。但是，这一轮房价上涨与过度加杠杆、银行贷款管理的屏障频频失守关系极大，背后是银行依赖地产实现业绩的惯性，这已违背了「房住不炒」、违背了银行服务实体经济的本源。从各地严格落实房贷集中度管理、开发商融资「三道红线」和压实中小微贷款任务来看，即便未来「房贷荒」会缓解，但在上限指标控制下，资金大规模涌入楼市的时代已经结束了，靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。

中原地产首席分析师张大伟在接受采访时则表示，今年房贷收紧其实与调控关系不大。整体看，今年的房贷供应依然是历史最高纪录，收紧贷款的原因其实是因为房贷需求量太大。根据中原地产的数据，2021年1-5月居民户中长期贷款增加2.91万亿，2020年同期是2165万亿，即，2021年前5月，房贷大约增加了34.4%。这也是为何2021年一季度房价明显上涨的核心原因。

张大伟认为，一般每年6月和12月贷款都会紧张，所以今年6月贷款收紧属正常现象。部分地区小银行无法放贷的个案被放大了，其实房产信贷本来就不是小银行的主营业务，大行才更具代表意义。整体看，很多地区的大行也只是放款周期拉长，真正的影响比预期要小，预计下半年贷款应该会稍微缓和一些。

量增价稳仍将持续

张大伟还表示，因为新房大部分关联开发贷款，所以后续市场如果贷款仍有压力的话，影响最大的应该是二手房的交易。特别是南方城市，二手房贷款放款难很可能成为常态，购买二手房需要贷款的人注意了，合同签署一定要留足放款时间，2021年贷款利率上涨也很可能成为趋势，而这会影响到一部分刚需人群。

记者在银行走访时，也有采访到来咨询房贷业务的人士。一位陈姓先生向记者表示，自己就属于刚需人群，但现在相当纠结。由于即将结婚，又有父母支持，陈先生确有购买商品房的想法，但当前利率偏高又让他压力很大。他说：「不管调控也好，不调控也好，房价没降，成本却提高了。现在贷款感觉利息很高，但是不贷款、不买房，又怕房价继续涨，到时候压力会更大。 」

严跃进也表示，从当前的情况看，房贷利率上涨确实会加大刚需购房者的压力，所以有关方面应当注意这方面的影响。目前所谓的「房贷荒」短期内还会延续一段时间，但相信三季度或四季度额度充足后又将缓和，因为房地产的正常买卖还是应该支持的。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，二季度以来部分城市信贷额度紧张，原因是在房地产贷款集中度管理下，金融信贷额度分配与房地产市场热度之间出现时间错配，这会在短期影响市场交易节奏，但不会影响交易需求。过了上半年考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模将保持量增价稳的增长势头。预计下半年二手房市场交易量增速会放缓，全年新房、二手房交易规模比去年增长超过10%，市场规模超过25万亿元。

香港商报网 (2021/07/19)