临近农历新年，在此先恭祝各位读者朋友新年进步，事事顺意！

全球新冠疫情笼罩下的2021年，深港楼市在去年经历冰火两重天，2021年是香港楼市的复苏年。至于内地方面，历经行业结构调整和政策引导，2022年有望成为房地产新周期的起点，或将给房地产行业带来转机。

内地楼市  去年先热后冷

回顾内地2021年房地产市场，可用“先热后冷”来总结。上半年，购房者积极上车，一二线城市楼市热度持续升温。但由第3季度开始，内地楼市调控不断加码，信贷市场持续收紧、房贷利率上升、银行放款时间拉长等收紧政策频出，全国新房、二手房和土拍市场快速降温。

去年2月，深圳住建局出台二手房成交参考价机制，深圳的二手房成交量自4月份开始连续7个月跌至荣枯线5000套以下，二手房价格也在急速下跌，数据显示，深圳10月份的二手房价格已基本回归到3年前的水平。而且深圳出台二手房参考价这一措施也影响到了不少其他城市，不仅一二线城市不断跟进，热门三线城市也被加入参考价范畴。下半年内地房企频繁出现债务问题，以恒大为代表的一批“高周转、高负债、高杠杆”的民营房企出现财务状况恶化及财务风险，出现债务违约的房企中，不乏全国行业排名前列或者区域龙头公司。房地产市场的基本面及部分房企正经历着“至暗时刻”。

但随着年底众多负面消息出清，内地放宽调控力度，人行降准，相信房地产市场将逐步回稳。2021年或将成为内地房地产行业新旧发展交替的转折点，“房住不炒”，“因城施策”的楼市调控基调不变，种种调控新政只是行业未来健康发展前的阵痛。

香港上半年住宅楼价有望破新高

香港方面，数据显示，2021年本港整体楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺）录得96,133宗，总值9178.4亿元。登记宗数创出2012年之后9年新高，总金额更是打破1997年回归以来的历史高峰，数字反映本港楼市市场交投畅旺，市场气氛持续热烈。

受到疫情、美国缩表及加息影响，本港楼价在第4季回软，以致全年升幅收窄。中原城市领先指数去年全年约升4.73%，在全球楼市之中升幅算是比较温和。但因全球量化宽松严重，尽管美国已有加息时间表，市场资金依然泛滥，香港亦未必跟随，预期将继续维持于历史低位的低息环境。随着疫情稳定，通关有望，预料2022年上半年私人住宅房价有望再度突破历史新高。

优质豪宅 两地齐受追捧

疫情持续，本港楼市一反常态节节高升，足可见抗跌力强劲。自特区政府年初开放疫苗接种以来，本港经济逐渐复苏，随着消费券的发放，一定程度上提振本地消费，市场上投资气氛也渐趋活跃。即使两地仍未全面通关，但不少内地买家正未雨绸缪抢占先机入市。

最新数据显示，反映内地客及公司客的买家印花税（BSD）升幅创2年新高，所涉税款更是创18年6月以来最高纪录。本港豪宅和超级豪宅一直受到内地富豪追捧，疫情期间仍无阻其在港四处扫货，其中包括上月新成交的亚洲超级豪宅Monut Nicholson尺价更是达到14万元，刷新亚洲分层纪录。另一边厢，公司成交记录显示，下半年内地政府调控致楼价回软，有见价格吸引，疫情下更有香港买家愿意北上隔离21日4000万入市「抄底」深圳湾豪宅。反映优质豪宅如凤毛麟角在任何时候都是资金优先追捧的对象。