香港二手楼价在去年中破顶后回软，中原集团行政总裁施俊嵘认为，楼价短期遇上阻力位，需要恢复通关等利好消息推动，预计楼价在2022年将会高位横行。

去年楼市反弹，中原城市领先指数（CCL）在去年8月升穿2019年历史高位，惟之后只是反复上落，相较高位跌3.5%，全年升幅收窄至4.7%，而差估署最新11月份的私楼楼价指数亦连跌两个月，累积跌1.7%。

施俊嵘认为，2021年上半年楼价反弹，最主要是社会适应了疫情影响、经济开始复苏，但随着楼价升至2019年历史高位，亦开始出现上升阻力，买家追价意欲降低。他认为，现时市场需要利好消息推动买家对楼市信心增加，突破阻力位。

需待落实通关 助破阻力位

「阻力位主要来自买家心理压力，整体需求大于供应，随着经济持续增长，市场会慢慢适应楼价水平，就会冲破阻力位，但要立刻冲破就需要利好消息，包括通关等因素。」施俊嵘并指，通关消息对于豪宅市场作用较为明显，特别过往内地客户属于逾5,000万元豪宅重要购买力，通关之后，预计豪宅楼价升幅将会追落后。

美国加息对楼市会有影响，但认为香港按揭利率未必会跟随美国相同加息步伐；即使加息，现时住宅租金回报率约2.5厘，仍然高于按揭息率一定水平，反映从投资角度仍然有「水位」，故此加息对楼市影响不算太大，预计2022年楼价在高位横行，维持在3%至5%的波幅上落。

至于内地近期实施楼市调控措施，楼市亦陷入寒冬。施俊嵘指出，内地楼市「短期看政策、中期看土地供应、长期看人口及经济数据」，近期中央政府强势整治下，楼价将会下跌，跟过往调控后都是「大涨小回」不同，今次有机会是「结构性改变」。因房地产投资是内地经济增长的「三头马车」之一，但现时已经变成「三座大山」，成政府主力调控对象。因此当局透过「三条红线」的措施，令发展商资金链紧张，变得需要平价卖楼。

他亦提及，现时楼价下跌以一手市场为主，二手业主风险承担能力、借贷压力跟发展商不同，未接受到大幅减价，导致二手市场出现「有价无市」情况，反而导致市场信息不全面，难以知道楼价实际跌幅。

不过，施俊嵘亦指，长远仍然看好内地楼市，经济、人口数据以至城镇化发展，均对内地一、二线大型城市有很大支持。

▲ 中原集团行政总裁施俊嵘认为，即使加息，现时住宅回报率约2.5厘，仍高于按揭息率一定水平，投资角度仍然有「水位」，预计明年楼价高位横行，波幅3％至5％。（黄建辉摄）

经济日报 (2022/01/03)