大湾区九个内地城市房地产在去年的表现，可以说相当亮眼，即使存在新冠病毒疫情爆发带来不少于两个月的冰封期，全年的新楼及二手楼成交数据都相当不俗，以中原大湾区指数计，2019年1月是105.12，2020年1月是114.99，而2020年11月是110.81，整体录得升幅，而部分城市地区更有所突破。

中原地产中国大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智（Andy）指出，由于中国房地产的主基调是「房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期」，虽然中国的经济发展在疫情影响下恢复不俗，大湾区的经济恢复更是相对较好，投资属性相对较高，前景备受看好，相信2021年的楼市将会相对稳定；而个别城市地区相信仍会录得一定的升幅，只是在适时的「调控」或限购政策下，预计不会出现暴升的情况。至于他最为看好的，便是湾区的龙头：深圳和广州。

深圳：楼价尚有上升空间极度看好

过去这么多年，深圳都是净人口流入，而且当中不少都是高端创新人才，甚至不少是全家移居，消化了不少新房供应。所以，深圳的楼价，在经过爆升，引来不少行政手段降温后，在去年仍然录得不少升幅。而新推出的楼盘，更加有严格的限价措施。

据李耀智透露，目前深圳的二手楼市场成交相当多，每月约有8,000-9,000宗，多于一手新楼，加上新盘限价措施，使同区的新楼价和二手价出现倒挂情况（即新盘楼价相对二手楼有相当的折让溢价），也因此，每有新楼盘，很快便被市场消化。以去年第四季为例，很多优质盘都是一推出便实时卖清，甚至有新盘要以抽签形式出售。事实上，在第三季便曾推出「715 」限购措施，所以他不排除未来可能卖新楼时会实施名额限定。

或许由是之故，目前深圳是没有公开新盘售价统计的湾区唯一城市，但据业内统计，目前深圳整体的新盘楼价约为每平方米5万4千元（人民币，下同），而个别地区如南山的优质盘，每平方米的售价早已数以十万计。

同时，李耀智再指出，由于深圳目前可开发的土地不多，相信未来的人口会向「质」演化，即可以留在深圳的总人口数量变化可能不大，但「质」会进一步提升，也就是说，未来深圳的楼价仍然会有上升的空间。

李耀智并不讳言，深圳的楼市，他是极为看好的！只是目前「上车门坎」亦不低，优质楼盘的单 位价格，动辄千万元计。

珠海：横琴领军 未来潜力可期

自港珠澳大桥通车后，珠海成为了湾区唯一一个与港、澳陆路相连的城市，李耀智指出，目前珠海的发展，经济方面将会是以金融发展为重心，未来很视乎横琴这个「特区中的特区」发展。横琴将会是珠海的引擎和发动机。

此外，珠海亦是一个相当宜居的花园城市，除了高速公路，还有城轨的布局亦见方向，轻轨亦和澳门相连，这些都是正面因素。但李耀智指出，目前珠海人口存在不足，因此尚未有地铁；而政府方面亦在极力吸纳人才并力求增建大学校区，相信他日深珠通道建成，又会是另一个光景。

珠海去年的新楼整体成交均价是每平方米23,811元，同比上升4.5%；他预期今年楼价变化不会太大，当然，热卖地区会有不同，例如日前世茂的港珠澳口岸城项目便取得很好成绩。整体而言，他对珠海的未来发展很有信心，潜力可期，但若想楼价在短期内爆升，则机会不大。

东莞：上年成交及楼价黑马 继续看好

以楼价和成交计，多年前曾有「小香港」之称的东莞是去年湾区黑马，无论是市道和价钱，都相当理想，数据显示，东莞去年新楼的整体成交均价是每平方米25,155元，同比上升14.8%；而成交面积亦达744万平方米，同比上升35.6%。

李耀智指，成功经过金融风暴及2014年大扫黄和腾笼换鸟及产业升级的洗礼，今日东莞已成功华丽转身，除了华为亦进驻的松山湖，不少地区都大力发展，成功产业分类。再加上东莞位于广州和深圳之间，更是湾区龙头深圳的产业及房地产需求外溢的承接者．无论交通、产业的引进，以至土地的规划及利用，发展前景看俏，据知已有不少大发展商进驻。

对于有意在东莞置业的港人，李耀智建议大家除了留意松山湖等地区，可以留意莞城等核心板块，特别是临深片区。

佛山：广佛同城 楼价料平稳

拥有浓浓岭南文化的佛山，生活环境相当舒适，是湾区中有数的宜居城市，其楼市特色是本地已消化了不少存货。此外，因应「广佛同城」效应，只要「广州好，佛山便好」，由于广州今年势头好，可见佛山亦会继续好，但李耀智提醒大家，佛山去年的新盘楼价已升了18%，今年相信在升幅上会放缓，相对平稳；至于新盘成交面积，去年为1,327万平方米，同比上升5%。

同时他亦指出，佛山一向并非港人置业首选，但喜欢岭南文化的话，不妨多加了解。

中山：去年成交跌 马鞍岛前景看俏

中山是香港人颇为熟悉的地区，向来有不少人置业，去年中山的新楼成交总面积是583万平方米，同比下跌17.7%，至于楼价，则略为上升约3.2%。李耀智解释，全因在2018 及2019年上升得太快所致，略有调整是很正常的。他并指出，由于中山本身的产业发展不算特别亮眼，但属真正宜居之所，居住环境较佛山更佳，但楼价及消费反而相对较低，作为移居，是上佳之选，但要留意的是，在选择时要留意优质板块地区，他最为看好马鞍岛这个新区，区内已有大型发展商进驻，例如万科及保利，而万科的新盘开售时，索价为每平方米2万多元接近3万元。

他强调，当深中通道启用后，相信中山的角色会更重要。

惠州：供过于求 收成料需5年

惠州目前对内地人并无限购，但当地的新楼供应量亦不少，虽然在2020年的新楼供应面积是1,617万平方米，已下降了8.4%，但之前所累积的仍未有完全消化，相对2019年，惠州的楼价约有10%的升幅，成交均价为每平方米12,500元。

李耀智认为，2021年楼价预计将相当稳定，但相信成交量会增加。目前有不少东北人在惠州置业，而惠阳及大亚湾因属海滨城市，甚受用作渡假人士的欢迎，新楼楼价每平方米接近2万元，但供应量很多，至于惠城，则可能较适合港人，因配套及医疗会较好，新楼价格约为每平方米1万5千至1万6千元。当然，惠州亦有低于每平方米1万元的选择，例如某些偏远地区的新楼，索价只需每平方米七八千元左右。

李耀智直言，惠州是宜居城市，但楼价一定不会升得快，收成期相信要五年后。

江门肇庆：环境宜居楼价低 退休佳选

以平均楼价计算，江门和肇庆可以说是九城中楼价最便宜的，其中江门去年（1-11月）的新盘平均楼价为每平方米8,153元，较2019年上升1.2%，至于肇庆，则每平方米索价6,604元，较2019年的均价，更下调了约5%。

对于这两个以楼价取胜的地区，李耀智认为今年的楼价都会相对平稳，变化不大，加上当地的生活水平，作为退休之用，是相当不俗的，例如江门有些地区的小别墅，只需数百万元。

至于在湾区中，拥有最大面积的肇庆，自高铁开通后，昔日交通不便的情况已大为改善，目前楼价相对低水，有一定的吸引力，特别是肇庆新区的开发（包括有大家熟悉的雅居乐香港城及华侨城等），会是一个空气好，居位环境理想之地，作为第二居所实在不作他选，只是当区的生活配套如医疗等的水平仍有待加强，且二手市场亦不活跃。

置业前 李耀智提提你

（一）目前港人在湾区可免任何社保或其他条件购买一套房，特别在深圳广州等限购较严格的城市，实属政策红利，港人独有。

（二）无论投资或移居，买楼是重要决定，不要为了平而买，亦不应为了贵而不买。

（三）买楼前，必须清楚了解目的，另在家庭及个人财务能力方面更须有清晰的准备和安排，务必量力而为。

（四）买楼是投资，必须计算风险承受能力。

（五）如果要选择纯住宅和公寓，除非你对公寓的特性和潜在风险非常清楚，一般人应考虑纯住宅。

（六）发展商和中介代理的信誉及往绩，必须列入选择考虑范围。

（七）虽然有部分地区二手市场活跃，但目前港人置业，仍应以一手新楼为目标。

（八）湾区选择多，置业必须考虑「Location 」。

（九）预计人民币汇价相对稳定，购楼前可作适量兑换。

（十）目前湾区住宅单位租金回报，大部分约为1厘多，按揭则约5厘，与香港情况大不同。

（十一）除了限购及限贷，不要忽略了限售这部分，基本上收楼取得产权证明后，还有三年的限售期，也就是说，目前购买新楼，一般需约5年才可出售；与香港随时套现很不同。

明报置業連線（2021/01/15）