面对新冠肺炎病毒的挑战，中国是全球疫情中最快站起来的国家，中国房地产亦是恢复较快的行业之一。根据中原地产预测，2020年中国内地新建住宅的销售面积、销售金额、均价均创出历史新高。

中原地产代理（中国）有限公司总裁赖国强（中国内地）在回顾和展望牛年中国住宅楼市时指出，长三角和大湾区城市在去年表现良佳，预计牛年亦会继续表现亮眼，例如上海、宁波、杭州以及广州、深圳及东莞等地，仍有上升空间。

但他亦一再指出，由于「房住不炒」是基本政策，一旦市场出现过热情况，相信便会出现调控，在今年春节前，上海、深圳、广州、杭州、合肥等地先后收紧了调控，便是一例。

刚过年前，7天之内，上海、深圳、广州、杭州、合肥5地先后出台了调控措施，当中最引人注目的，便是深圳对二手楼的「指导性价格」。更有消息指，住建部已赴沪深等地调研督导，以抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控。

赖国强认为，面对市场调控，相信市场大方向趋势不变，但首季度涨幅或会放缓。

回顾2020年楼市表现最亮眼的城市，大家会发现，都集中在大湾区和长三角。他指出，大湾区城市中，表现最好的是深圳和东莞，新房成交量同比升幅均超20%，优质热门新盘经常出现多人争购现象。据中原二手住宅价格指数，深圳二手房价在去年同比上涨27%，涨幅为内地各城市之首。

上海、宁波、杭州量价齐升 楼价稳步看升

在2020年市场表现火热的，当数到长三角的上海、宁波、杭州，特点是量价齐升，在12月，上海二手房的月度成交量更是创下4年新高。赖国强预计2021年上海楼价有上涨的压力，但由于在1月分有关部门已进行调控，相信有助房价「冷静」下来，因此他认为，上海的升幅将会在10%之内。至于其他长三角重要城市，楼价相信亦会稳步上升，升幅约为10%。而大湾区方面，尤其是广州、深圳、东莞等城，亦相信可以延续去年的升势，升幅料可达双位数字。

城市发展基本面左右楼市

就大湾区和长三角的住宅楼市仍存在发展空间，他解释，自2017年全国范围调控收紧以来后，游资炒楼已受到抑制，城市发展的基本面成为决定一个城市楼市发展空间的大小的决定因素。以目前各地城市计，大湾区和长三角仍将是中国最为发达的区域，原因无他，经济快速增长、人口高速流入以至利好政策集中。特别是高质人口的组成部分，虽然各地都在抢高质人口，但高质人口的流向，亦会集中于有发展空间如新兴产业或经济发达的城市，例如北上广等城市。而相对的，全国亦有不少发展稍弱的城市，以及人口净流出的区域，例如一些东北城市，以及一些非长、珠三角的三、四线小城市，该等城市的楼市在去年已呈疲软状态，成交量跌幅亦比较明显，形成了「南热北冷」局势。

赖国强一再强调，投资中国楼市，必须留意有否健康的基本面因素，这些城市即使有一些调控上的放松，成交表现也难言乐观。由此看来，中国楼市的发展，难免出现两极化。

武汉郑州有潜力 黑马在合肥

赖国强续称，除了大湾区和长三角城市，因应基本面决定了楼市走向，其实华中的一些核心城市，如郑州、武汉潜力亦值得看好。武汉是九省通衢，虽然受疫情影响严重，成交量表现不佳，但作为区域核心作用不会改变，人口仍旧高速增长，目前房价相对不高，楼市仍有发展空间。

至于郑州也是他看好的城市，原因同样是其基本面因素。至于黑马，赖国强则看好合肥，其中原因之一是中国国家主席习近平亲自到当地召开会议，推动长三角一体化进程，有意将合肥纳入长三角城市群，这将会是一个颇大的利好因素。

勿忘价值投资 切忌道听涂说

对于有意投资中国房地产的人士，赖国强一再提醒大家要留意「价值投资」，并指出政府的政策对楼市有绝对性的影响，诸如「调控」或限购限售等。而自2017年以来，调控已成为楼市新常态，全国范围内超过60个城市有限购、限贷、或限售等调控措施。他指出，中国政府的调控方式很多，从供给侧，需求侧都有很多种限制炒房的手段。但手段再多，调控调的是「炒」，防的是泡沫过大。

所以他的建议是：无论是买来自住，还是买来投资，最重要的是保值，其次是升值。心仪的单位，务须位处基本面好的城市，而且购买有配套、有交通的好地段的优质楼盘，另外，买房前自己亦应做功课，充分了解目标单位的所在的城市及区域，切勿被虚假、夸大的广告欺骗。同时亦要留意当地的供应量，即使成交量大，但若供应量太多，变成「求过于供」，则并不是价值投资的正面因素。

港人内地置业最佳选择：大湾区

香港人买楼，通常不离「投资置业」、「买楼移居」或「两者兼得」，对于有意投资中国楼市的港人，赖国强直言，大湾区是最佳选择，因为除了当地的发展，港人还可以有政策红利──凭港人身分，可于大湾区任何城市购买一套房产。

他解释，以自住需求角度来说，大湾区9个主要城市，在地理上离香港非常近，邻居深圳以外，即使最远的广州，距离也不过300公里不到，再者交通方面在高铁的加持下，亦相当方便。再加上港珠澳大桥通车后，香港到珠海、中山的交通亦非常便利，加上不少基建如深中通道等亦正如火如荼，相信未来的交通和大湾区的融合将更进一步。至于日常生活及文化方 面，香港与广东同属粤文化，方言互通，生活习惯接近，对香港人来说非常宜居，而两地政府亦对此相当鼓励，有不少政策配合。

投资增长空间胜长三角

至于投资角度方面，大湾区是目前中国最具发展潜力的区域，相信大家都会记得，2019年下半年后，国家对深圳三番五次给出政策大礼包，诸如核心引擎或示范区等等，要知道，对深圳的扶持，亦等于提升整个湾区城市的竞争力。

赖国强指出，从城市基本面看，湾区是中国内地仅次于长三角发达的地区，且正处于高速发展期，人口常年高速流入。从市场角度看，湾区城市普遍存在供不应求的情况，这里的「供」，指新房供应，也指土地供应。由于湾区土地稀缺，寸土尺金，未来供应风险较小，而需求较大，投资潜力看俏。

他并不讳言，以发展趋势来看，大湾区城市群有后发优势，增长空间高于已经相对成熟的长三角城市群。

疫情下的楼市推广和买卖

因应疫情影响，港人内地买楼难免受到影响，相关客户出行亦受到诸多限制。为此不少中介代理包括中原，也积极采用VR技术、小视频等方式向客户提供第一手楼盘信息，方便客户足不出户即可了解楼盘详情。但赖国强提醒大家，涉及具体交易相关的手续，目前在线技术尚无法完全取代，建议选择专业有信誉的中介公司操作，防止交易风险。

同时他又指出，虽然代理市场和业务模式正受到市场形势转变的冲击，这对发展商和代理都是新的挑战，但代理协助发展商解决难题，促进销售的大方向并没有改变。此外，他强调，网红带货可以起到推广楼盘信息，扩大宣传范围的作用；但对于促进成交，其实还需要更专业的讲解和交易服务。

期待：中国楼市健康发展

赖国强深耕中国楼市多年，走南闯北不在话下，可以说是看着中国楼市「成长」，在访问中，他亦多次提及，目前在「房住不炒」的前提下，政策对楼市的影响是绝对性的。他的最大心愿，便是期待内地整体楼市可以更理性，而相关的调控政策亦可以更优化，让楼市健康发展成长。

众所周知，一旦有哪个地方楼市被认为「过热」，便会引来调控「降温」，目前热门话题便是，在春节前，有多个城市发布了新的住房调控措施，其中包括有：

1/ 上海：涉及土地、限购、信贷、税费等内容，还包括假离婚买楼一事。

2/ 杭州：落户未满5年，在限购范围内限购1套住房。

3/ 广州、合肥：对近期部分业主出现的哄抬房价行为作重点处理。

4/ 北京、广州：收紧贷款。

5/ 深圳：市住建局发布「建立二手房成交参考价格发布机制」的通告

很明显，这些措施目的都离不开使市场降温，而最特别的，当是深圳市住建局2月8日发布的信息，就是：政府将管控二手市场。

新楼限价短期持续 冀优化二手指导价出台

事实上，深圳楼市之炽热，路人皆见，特别是在新盘限价的情况下，二手楼价出现「倒挂」的不合理现象，每每令优质新盘一推出便被「秒杀」或要抽签才能买到。对于新盘限价这个措施，赖国强直言，长远而言是不健康的，但相信在楼市「自我健康成长」前，仍会持续一段时间。他希望有关的措施可以优化及更具弹性，因为地皮有价，加上其他成本，在执行上如没有一定弹性，发展商也会较难有余裕去打造更好的居所，亦会容易衍生一些违规问题。

至于最新推出的二手住房成交参考价格机制，市场发现，逾3千个小区的参考价等同其标价打了7折。按照中原地产的解读，最重要的作用有三个；一是引导市场理性交易；第二是引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格；第三是引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。赖国强认为，措施肯定对二手楼叫价有抑制作用，但对整体市场的影响和能否起到理顺二手楼价市场的目的，仍需拭目以待。

房产税料三年内执行 市场已有准备

目前内地并没有房产税，但政府和业内已商讨良久。赖国强对房产税持欢迎态度，他认为这是可供楼市正常发展的一个调控手段，类同港人熟悉的差饷税项，亦是大势所趋。他相信目前只在于内部流程和确认如何执行，并预期将会在三年内推出。

明报环球置业連線（2021/02/19）