面对游资充裕，深圳楼供不应求的大环境，中原物业顾问有限公司战略发展中心总经理车德锐透露，东莞今年上半年的楼市，其实并没有太受到深圳市场的影响。原因是东莞房价经过2020年的上涨，已经去到一个高位，加上市场的变化，临深与临莞的价差已经很小。

他又预测，下半年东莞楼价面临调整压力，整体楼市将进入下行通道。至于发展潜力最好的有三个区，分别是中心城区、松山湖高新区和滨海湾新区，原因是这三个地方是东莞的三个城市中心，三个板块都有重大规划利好因素，中心城区有CBD的发展，松山湖有国家级科学城的发展，滨海湾新区处于环珠江口经济圈，是大湾区的发展核心。

车德锐解释，临深与临莞的价差缩小，原因有两方面，一是去年东莞房价的上升，使深圳客外溢到东莞置业动力很弱；另一方面由于今年东莞2月底出台的调控政策延长了社保年限，再加上银行严查首付来源和经营贷，深圳客在东莞的投资置业基本失去了资格；再有大湾区的中山、珠海、广州增城、佛山、肇庆等其他城市，房价比东莞低，购房政策相对宽松，不少深圳投资客大多选择这些城市去投资置业。

住宅网签均价每平方米约2.7万

截止到2021年6月27日，东莞上半年新建住宅销售面积261万平米，同比增长6%，销售套数22,722套，同比增长8%，前5个月住宅网签均价27,171元/平方米（人民币，下同），同比去年上半年增长13.7%。

此外，东莞33个镇街中，均价每平方米4万元以上的有松山湖、南城、长安、东城，均价每平方米3-4万元的有万江、大岭山、大朗、莞城、寮步、虎门、凤岗、塘厦，均价每平方米2-3万元的有厚街、石碣、黄江、沙田、茶山、高埗、清溪、道滘、望牛墩、常平、横沥、东坑、麻涌、洪梅、石龙，均价每平方米2万以下的有樟木头、中堂、石排、谢岗、企石、桥头。

2月调控影响大 有效需求减少逾3成

东莞在2月底曾推出的调控，车德锐认为对市场影响非常大，延长社保年限对市场的影响面接近20%，提高首付对市场的影响面超过30%，还有严查首付来源对市场影响面超过40%。前两个政策主要影响二次置业者，包括改善需求和投资需求，后者主要影响首次置业者。调控政策使得市场有效需求减少超过3成，同时使得市场的观望情绪非常浓厚，市场预期在快速转变。另外，由于很多地价高的项目持续入市，这些项目售价非常高，也造成了能接受高价格的客户大幅减少。具体表现在很多项目来访量低，蓄客难，蓄客周期大大拉长，成交转化率走低， 项目开盘去化率从去年的100%，到近期的15%-40%，去化大幅放缓。部分项目开始首波开盘就启动联动，但收效也甚微，个别项目开始以价换量，以低于市场价或低于市场预期的价格开盘。他直言，时值年中，东莞楼市拐点隐现。

一二手市场流通性变差 不利发展

另一方面，从今年开始，银行额度就很紧，车德锐透露，银行特别对东莞二手房的放款额度加紧，放款周期基本都要3-4个月甚至更长时间。迭加2月底出台的调控政策综合影响，加上东莞二手房房价经历2019-2020年的快速上涨后去到高位，特别是在一些板块一二手房价格倒挂明显，种种原因，令到新政后东莞的二手房市场成交陷入冰点，近几个月就只有1,000套左右的成交量，比去年同期下降7成以上。

他表示，这个情况对整体东莞楼市发展不利，因为一二手市场流通性变差，导致很多置换需求受到抑制，原本要换房的客户也因为手中的物业没法卖出，或即使卖出也没那么快拿到银行的放款而暂时搁置换房计划，一定程度上也会影响到新房市场。

展望下半年楼市下行 四紧四高四低

对于下半年东莞楼市的走势判断，车德锐认为会呈现「四紧」、「四高」、「四低」、「五分化」、「五大战」的趋势。「四紧」指政策紧、银根紧、资金紧、任务紧；「四高」指高供应、高价格、高首付、高目标；「四低」则指低客量、低转化、低去化、低流速。「五分化」则指区域分化、项目分化、业态分化、价格分化、房企分化；「五大战」指抢地大战、抢客大战、联动大战、比房大战、促销大战。

他综合预测，下半年东莞楼市形势会比较严峻，供应集中放量，成交缩量，价格面临调整压力，整体楼市进入下行通道。

明报财经环球連線（2021/07/02）