深圳近月的住宅房地产成为了市场焦点，特别为贯彻执行「房住不炒」，压抑楼市过热，深圳政府连番出招，在一手限购限价限贷，二手楼设指导价等在多方面的规管及调控下，成交固然大跌，楼价亦呈现下行趋势。有业内人士认为，这是深圳当局在「共同富裕」的理念下的行政手段，希望能促进楼市平稳发展，以解决市民住屋需要。

据知深圳仍将陆续推出新政策，其中包括租金指导价、房产税、二手房交易系统及单边代理等，作为「先导示范」。这些措施，将会为楼市生态带来怎样的影响，且看时间验证。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦直言，最近政府推出的「共同富裕」理念，他个人理解是资金分配，缩窄贫富悬殊，只要更多人拥有物业或会令社会更添和谐，更易达到共同富裕。此外，他发现当局的另一项政策是「租售并举」，由于要所有人持有物业并不容易，因此政府过去数年也大量兴建福利房或人才房。深圳市人才安居集团是类似香港的房协或房委会等机构，预计明年或后年会有较多安居集团推出的物业，以较低租金出租给人才，解决居住问题，此举或会对私人市场或带来冲击。但他强调，一旦市民的居住问题得到改善，届时纯「商业住房」或可自成一市场，相信会减少这方面的调控。

郑叔伦：料租金指导价难达效果

对于市场盛传将会推出的房产税和租金指导价一事，他认为其中房产税或会加重物业持有人的开支负担，有助为市场释放更多盘源。因为以往只是在物业交易时才会交税，但若征收房产税，则意味持有物业也要交税，必须留意这会否成为业主将单位出售的诱因。整体而言，仍需待执行细节出台，才知市场真正反应。但他指出，目前深圳自持物业比例不高，很多人仍在租房，不排除是少数人持有大量物业，大部分人没有物业，所以这与「共同富裕」实在有一定的关系。

至于租金指导价方面，郑叔伦认为未必能达到预期效果。他解释，深圳在年初推出二手楼指导价后，的确令二手楼售价出现折让，但其中的最关键条件是与银行及中介挂钩，才令二手指导价能够发挥效果，然而租金指导价并没有相关限制，相信未必可达到压抑租金的预期效果。

李海文：新招是好事

对于租金指导价和房产税的蕴酿推出，珠海横琴奥迪置业董事李海文指出，这是目前政府推动「房住不炒」及「共同富裕」宏观条件下的必然产物，更认为将有助完善房地产法规，从而有序及健康地发展。而相关调控的出台时间和执行细节以至过渡期，在「因城施策」的情况下，相信湾区各地将有不同，但他认为，租金指导价和房产税应会同步推出。

李海文亦指出，由于内地的租金回报一向不高，相信市场对于租金指导价的心理影响大于实质影响。而他认为租金指导价和房产税两者同步推出的原因之一，相信是有关方面是不想业主将房产税转嫁给租客。

上海房产税参考

至于在市场中多次盛传会推出的「房产税」，李海文指出，其实对刚需市场的影响不大，因为在推出时一定会有豁免情况，他并以实行了房产税约10年的上海为例，在2011年实施时，每平方米的征收界线是28,426元（人民币，下同），而在今年，每平方米的征收界线是73,482元，可见只要实施得宜，对市场的影响其实有限。

他并解释，实施房产税时，一般而言，无论采取哪些方案，相信首套必然会免税，以免影响一般市民的正常生活，再以上海为例，其实是以人均居住面积60平方米来计算的，以三口之家计，如买一套100平方米的住宅楼房，当然免缴房产税，即使再买一套100平方米房，其所需交付的一年房产税，其实只是20平方米需要交付，其算式是：（100+100）-180 X（住房每平方米市场价格X 70%） X 0.6%（或0.4%）。

亦即是说，如以每平方米75,000元计，该个拥有两套房子的三口之家，每年需要交付的税项是6,300元。所以他并不担心房产税的出台，会很大程度上影响住宅市场。

市场观望单边代理做法

传言深圳或将推出官方的二手房交易系统，并延伸至单边代理安排，一改以往双边代理的做法。郑叔伦形容，「由三人斗地主，变成四人打麻雀」，对于转变后的「游戏规则」，代表买家或卖家的代理的角色和责任，很多细节指引仍未清晰，业主及买家都充满疑问。有业主更认为单边代理只能独家委托一间代理并不合理。即使规限只可委托三间代理，但只有第一间可以签合约，第二及第三间则不可，这就有如运动比赛，一个正选两个后备，要正选受伤退赛，才到后备顶上，假如第一间代理没有客人，即使第二间代理有客也不可签约，对此感到奇怪。

面对政府推动新的代理模式，李海文则认为在房地产市场，以目前市场实况计，中介代理是不可能被取代的，特别是二手楼的买卖每每涉及调停、服务及沟通等事宜，反而是从业员必须增值自己的个人能力以至对房地产法规的熟悉，才能在市场风浪中生存下去。

明报环球连线 (2021/10/22)