大湾区楼市在调控政策下，楼价和成交备受冲击，肇庆则位处偏安，似未受风浪影响。港中置业（香港）地产有限公司项目销售总监陈生指，肇庆市场今年上半年变化不大，下半年则与内地其他城市的楼市表现相近，受恒大事件及银行收紧按揭等问题影响，整体内地房地产市场，尤其二手楼市场的购买信心减退。然而单以肇庆计算，尤其是主城区的端州、鼎湖及肇庆新区楼市变化不大。

观乎肇庆主城区的端州、鼎湖及肇庆新区表现。陈生指出，端州的盘源不多，而且是旧城区，今年楼市表现相对稳定。鼎湖区个别楼盘减价促销，例如因应一些座向较差、门号不好或货尾盘单位，以往或只有数万元减价促销，现在会「重手些」，可能减价七至八万元，即大约楼价一成，然而没有提供折扣的楼盘则是价钱「企稳」。至于肇庆新区，楼市比鼎湖区更加平稳，在最近一两个月，除了货尾折扣，也提供一次性优惠，例如买家可在7至14日内以现金支付楼价，可享有6至10%的楼价折扣优惠，相比要申请按揭购买物业享有更大优惠。他坦言，以往并没有这类额外优惠，反映发展商资金较紧张，但亦不想影响市场，所以提供一次性的促销优惠。虽然在现今市况下，客量不如以往畅旺，但透过促销优惠也令睇楼客及成交量增加。

面对楼市调整，楼价回落。陈生认为有危才有机，因为市场缺乏信心才可「执到平货」，这些优惠令楼价回到去年底价钱，可当作季节性调整。他相信未来数月个别楼盘提供现金全额支付的优惠会持续，但过年后未必再有很多优惠活动，有意入货可在这段时间加紧留意。

购房政策不变 建设进度理想

为贯彻房住不炒，大湾区例如深圳已相继推出多项楼市调控措施，压抑楼市过热。陈生表示，肇庆的购房政策没有太大改变，依然维持不限购措施。不过由今年第二季开始，银行收紧按揭，看到客人在承造物业按揭时，要递交的文件要求更为严格及仔细，反映银行收紧按揭审批，审批时间亦有所延长。

肇庆有「三年打基础，八成见新城」的规划指标，疫情下个别大湾区地区在兴建住宅项目方面的进度或有延迟情况，陈生指，肇庆的基础设施及招商引资部分并未有因而暂停或延迟，肇庆新区瞩目项目例如龙光玖誉城、华桥城等兴建进度理想，甚至可称得上迅速，看到区域发展情况并没有怠慢。另外，到肇庆买房的客人也继续以深圳、东莞、佛山、广州等地居多，因此肇庆在政策、楼价及买家来源也较持平，没大变化。

发展商抵押项目有机会影响网签

由于发展商资金紧张，令人忧虑或会有楼花项目出现「烂尾」情况。陈生表示，「蚊型」发展商项目是有可能出现进度延迟或资金链不足问题，但一般大型发展商的风险较低，所以要小心选择财政稳健的发展商，最好要有「两条绿线」或以上，对买家较有保障。

他最近还留意到有肇庆主城区以外的偏远地区，个别楼盘有较大的促销优惠，由每平方米5千余元人民币，减至3千余元，折让三分一。亦发现有发展商将未出售物业作为银行抵押，举例项目有10座楼，发展商就将其中5座作为抵押。陈生表示，遇到这类情况就要小心，原因是购买已抵押物业，可能要等发展商赎回单位才可网签，会影响办理房产证时间，令将来物业在「满二唯一、满五为一」等税项方面带来影响。

至于发展商将物业作为银行抵押，或提供「大折扣」促销优惠。陈生认为必有其原因。例如有些项目位置遍远或建筑质量较差，发展商需要大幅减价才能吸引买家。他指出，肇庆是港人在大湾区置业的一个热门地区，据悉过去两年已吸引约三四千个港人在肇庆置业。然而近半年市场充斥较多位置偏远及便宜的项目，有些买家单看楼盘影片即入手，到收楼时可能会大失所望。买家除了要小心选择发展商，留意物业有否抵押，也要对项目小心求证，多了解物业所在地区是否适合自己，生活配套是否方便等，避免买错。

迟收楼或影响执修时间

肇庆新盘陆续落成，部分买家或会担心疫情后才到当地收楼、验楼及执修，会超过发展商提供的执修期。陈生表示，在发展商向业主发出正式的收楼信通知后，业主要留意收楼期限，可以迟些收楼及执修，但限期届满就需要开始缴交管理费。保修期或保质期方面，在购房合约或网签合约上已注明项目细节，例如主结构、物业、防水保养期、各项设施的基本维修及装修保修期等，一般都以收楼期开始计算。不过，物业一般会提供最少两年至五年的基本装修期，仍有时间处理。但要留意的是，发展商有施工及装修团队在场，执修会快很多，但当发展商完成项目兴建，团队退场，并将物业交给物业公司跟进，因工作人员减少，会需要较长时间执修。如有需要，「港中」也提供代收楼、代验楼、代缴契税及维修基金，亦个别跟进装修或出租需要。

至于想将单位出租，陈生坦言，肇庆主城区的空置或新落成单位不多，暂时未能反映租务市场情况。如鼎湖区大多是近一两年兴建的项目，很多单位仍未入伙。他今年四月到当地视察，发现当地租盘少，所以租金回报理想，三房单位的租金达千八至二千元。

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明报环球连线 (2021/11/19)