深圳近年发展一日千里，去年经济增长更超过香港，加上大湾区发展布局，深圳地位更为重要突出，并持续吸引全国人才涌入。正如深圳中原董事总经理郑叔伦指出，深圳多年人口净流入，去年就超过30万，对比去年全市一手住宅成交37,884套计，新增供应不可能满足新增需求，更加不用说住宅存量与常住人口的强烈对比。

他解释，房产与其他商品一样，价格都受供求关系影响，但土地是不可再生资源，有限的房产供应，面对无止境的人口增加，供求矛盾将长期处于紧张状态，导致发达地区如纽约、伦敦、东京、香港等城市，长期以来都房价高企。今天的深圳也不例外，更导致房地产市场形成易升难跌的态势；也因此，有关当局便在7月15日及31日分别推出「限购加辣」及「停批商寓」的调控政策，期以调控市场热度。

政策是市场的反作用力，市场火爆就需要政策去降温。郑叔伦直言，房产从土地规划，设计施工，到交付使用，起码都要三五七年，所谓远水不能救近火，最快见效的方法，就是控制需求。 「7.15政策」的主要的内容方向，是压抑需求。通过限购条件的调整，减少市场上的有效需求。此外，豪宅税及贷款条件的调整，亦会增加交易成本，从而减少市场的交易量。但控制需求只会有短期作用，长期而言，还是需要通过增加供应，因为住房是刚性需求。

商寓原供中短期商务住宿

当「7.15政策」推出后，市场曾有一阵哄动，而在7月31日．深圳市规划和自然资源局又在官网上发布了一则通知：停止商务公寓审批！

根据《深圳市城市规划标准与准则》，其实商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼稚园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。目前商务公寓是参照原建设部2006 年11月发布的《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006)中的公寓式办公楼进行设计。

郑叔伦表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离「服务商务人士」及「短期住宿」的目的。按照政策，如果都是纯居住，住房其实就没有需要以公寓及住宅来区分，换句话说，商务公寓的历史任务已经完成，未来再没有存在的必要，而回归住宅类别，对市场来说更加清晰，以及更加容易管理。

此外，商务公寓投资属性较重，新房成交量较大，但二手税费重，难脱手，流动性较差，相当于很大部分资源被搁置浪费。减少商务公寓而增加居住性质用地，将有效提升土地利用率。

更改商寓属性一举两得

—按照政策，已批规划尚未签订合同（不含招、拍、出让等）的商务公寓专案，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计画，并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划。

郑叔伦认为，允许商寓改为可售型人才住房是一举两得，一方面可以借助开发商力量，增加人才住房的供应，同时更好地贯彻「房住不炒」的国策，把房产去商品化，减少商品房，增加人才房，体现居住功能，降低投资属性。

长远需加大住宅用地供应

根据深圳房地产市场七月成交资料：一手宗数为3,478，环比上涨4.0%；二手13,407宗，环比上涨26.6%，可见新盘平稳向上，二手继续火热增长。郑叔伦认为，「新政」或让有效需求打了七折，但供不应求的局面并无扭转，只是有所舒缓。由于深圳购买力强，购房需求大，虽然限购条件增加，有效客户下降，但是剩下的购买力还是大于供应量。

他并不讳言，房地产在中国有一个很独特的特质，便是经济好，大家存了闲钱，会选择买房；但当经济不好，由于房产保值能力强，基本能跑赢通胀，大家也会选择买房。也因此，只有继续加大住宅用地供应，才能保障市民安居需求。

他建议深圳可以适当提高居住用地比例，在规划层面，可结合编制新一轮国土空间总体规划的契机，研究适应新时期城市发展需要的城市建设用地结构比例，优化各级城市中心区内的各功能用地规划布局，将适当压缩商业用地规模，提高居住和公共服务设施用地比例。从用地结构上增加居住用地规模，增加公共住房供给，为深圳多层次住房供给提供空间支持。

房产互联网化 推广销售更立体

疫情持续，房地产行业的主要对策，就是积极应用互联网技术。自疫情爆发后，更多开发商摸索如何应用互联网做推广来促进成交，线上售楼处、线上选房、线上直播等手段层出不穷，让大家不用出门就能看到房源。但郑叔伦指出，虽然看房、选房都可以网上完成，但房地产始终具有其自身的独特性，例如总价高，景观及朝向等因素，购房者还是实地看房后才会放心，因此目前开发商卖房还是需要通过线上与线下相结合的方式。

他预计疫情稳定后，售楼处还是需要开放的，即使客户已养成使用互联网的习惯，但并不代表会放弃线下，线下看房仍然是交易的重要环节，只是日后房地产销售将更为立体及多元化。

明报 (2020/08/14)