2020年疫情肆虐，全球经济严重受挫，国际地区交流暂停。在这纷扰的一年，英国在疫情及脱欧问题的双重夹击下，当地楼市却在乱局中有突破发展，2020年11月的楼价按年上升7.6%，创2016年中脱欧公投以来最大升幅。

财经专家曾志英（人称曾Sir）认为英国懂得利用转角位化危为机，除了各国都采用的减息和宽松的货币政策，去年更适时放宽楼市限制，推出50万英镑以下物业免缴印花税（Stamp Duty Hoilday）刺激当地人置业，又在7月放宽BNO人士移居英国措施，接力为未来经济铺路。即使面对变种病毒的挑战，他预期英国楼市在今年大趋势是稳中向上。

面对疫情来袭，英国经济下滑，失业上升，但楼市却能在「疫境」中上扬，曾Sir解释，上半年因疫情关系，买家未能睇楼已累积一定购买力，下半年政府推出印花税假期及放宽物业按揭，刺激楼市发展。购买力释放，楼价亦随即上升。另外，以往买家集中入手伦敦物业，因疫情关系大众习惯在家工作，买楼趋势也有所改变，近半年有很多人搬离伦敦核心区，以寻找较大的居住空间，当中上升动力来自曼彻斯特、伯明翰及列斯等北部城市，十余万英镑的物业选择多，由于楼价基数低，更容易带动楼价向上。

印花税假期在今年3月31日结束，部分购买力已获消化。曾Sir预期今年购买力及需求会减弱，但仍是平稳中向好。而接力带动经济及楼市的「BNO 5+1 」移居英国方案，将于今年1月31日正式接受申请，并容许「航天员计划」让家庭成员可在不同时间前赴英国。曾Sir表示，英国内政部估计未来三年将有约50万港人移居英国，英国港侨协会的调查甚至认为未来两年会有60万港人移居英国。若以香港家庭住户平均人数2.7计算，意味可为当地带来20至30万个房屋需求。

美元走弱 宜趁低吸纳英镑

购买英国物业须留意汇率走势。曾Sir在去年8月曾透露美元指数进入新的长期跌浪，长远或跌至60点。美元指数由去年3月中的103点高位跌至最近约90点水平，曾Sir坦言，美元指数已呈完美的下行走势，一浪低于一浪已毫无悬念。原因是美国自金融海啸后不断印钱（量化宽松），引发大众对美元的信心危机。其中，美元占全球外汇储备比重，由八十年代的8成跌至近年6成左右；环球同业银行金融电讯协会（Swift）的数字也显示，（去年10月）欧元已超越美元，成为国际支付使用量最高的货币；摩根士丹利前亚洲区主席罗奇（Stephen Roach）也预测美元（ 未来一年至一年半）会下跌35%。曾Sir预期美

元会继续走弱，估计美元指数下一个较大的支持位是2018年初的88点，再失守就是2011年7月的74点。

港元与美元挂勾，美元下跌，港元也会贬值。曾Sir认为作为资产配置也应考虑兑换外币，而现在正是入手英镑的好时机。指出，英镑兑港元自去年3月中失守9元，随后已在上升通道，突破10.5元后已去路无阻，很快可升至11元。他认为对有意英国置业的港人而言，汇率是首位，只要把握最好时段入手英镑，即使错失楼市低位，也可在汇率追回。

伦敦能否维持金融中心地位？

2021年疫情持续，经济受压也将影响楼市发展。曾Sir表示，过去一年疫情颠覆全世界，而疫情、脱欧及BNO事件，则成为颠覆英国的版本。英国的脱欧问题由2016年辗转发展至2020年底，

适逢「变异毒株」促成脱欧，成为整个欧洲及英国的「圣诞礼物」。但即使脱欧成功，并不代表英国的问题已完全解决。脱欧后续最大问题是金融业的前景，伦敦金融中心地位将是未来的「黑白天鹅」。

曾Sir坦言，欧洲与英国的金融安排仍未解决，德国及法国也有意成为欧洲金融业的「大哥」，虽未知将来情况如何，但若然金融地位转移将会是相当震憾的举动。不过，曾Sir认为欧盟并不急于抢此「地盘」，但有可能分摊部分业务，预期未来会继续为此事纠缠，经济及率等波动难免，但相信最终也能顺利解决。

美国经济有隐忧

而另一个令曾Sir感到忧虑的是美国经济，他指美国经济欠佳，但股市却在疫情下屡创新高，担心「升得太尽」，认为即使不爆破，也有可能有两至三成跌幅，就如2020年3月中美股也曾大跌。金融业前景及美国经济，将是未来影响英国经济及楼市的两个「黑白天鹅」。

给初哥的建议：宜买楼收租

英国幅员广阔，要找到心仪又合适的居住地点和单位并不容易，有人会选择先租住，随后再作考虑。曾Sir提醒不要将自住及投资混淆，可买入投资单位赚取租金回报，再将收入用于租住心仪单位。他坦言，租楼支出「一去无回头」，会错失低息环境及低吸英镑的良机。另外，初到英国人士没有任何金融活动的记录，难以借钱承做按揭，但只要买入物业收租，将会成为良好记录，当地银行会以物业租金回报的倍数作为贷款额，若物业是全数缴付还可向银行取得信用限额，令资金流更为灵活，藉此作出良好的财务安排。

对于资金有限，又初到英国置业的人士，曾Sir建议买入百多万港元物业，有余钱可多买一间，会是较合适的资产配置做法。若然倾尽资产在伦敦核心买一个八百万元的单位，一旦伦敦金融中心地位受到冲击，抗跌能力将不及百多万元的物业。

明报环球置业連線（2021/01/01）