10月深圳二手住宅成交1,605套，环比9月下跌9.1%，同比下滑近七成，续创近十年新低。市场比较冷淡，九月本来就已经比较平淡，十月份比较九月份，市况进一步回落，结果是传统旺季不再，金九银十的说法，愈来愈不符合实际情况，名不副实。

过去房企围绕国庆假期前后举办房交会、促销会等活动，好不热闹。现在面对市场下行，一两个点的优惠折扣，已经难起任何作用，市场亦开始接受金九银十不再存在的事实了。

贷款松绑利好房企

市场下行，房企经营情况也变差。恒大作为标杆房企，陷入了债务违约的漩涡，类似的房企还有不少，现金流出现问题。政府近期约谈了部分房企，了解房企债务情况，商讨应对之策，释放出维稳信号。未来相信金融政策上会对房企所放松，以防范整体性的系统性风险出现。

贷款松绑对房企来说是大利好，房企没有必要再大幅降价出货，进而引起市场恐慌，造成市场快速下滑。房企作为房地产市场的骨干力量，房企稳定也有助于缓和市场气氛，是市场稳定的支撑。

料年底推盘量增多

房企卖楼成绩不是很顺畅，市场从高位回落，特别是年底为了「冲业绩」，预计推盘量将会增多。目前房企现金流还是很紧张，解决问题的根本方法还是加速卖楼，年底推盘会更加频繁是必然的。

市场上推盘多，自然也会有助推动成交量上涨，毕竟深圳不乏购买力，只要房企愿意让利，客户还是会争相入市，深圳已经拥有房产的人口占比还是相对比较少的，无房一族人口基数大，都在等待入市的机会，拥有自己的房子，还是绝大部分人的梦想呢！

调控政策有传言转向

从十月公布的前三季度GDP增速看，略低于预期，反映经济面临一定困难。

九月开始全国大部分城市都出现了限电的情况，限电或多或少都会影响企业生产，生产受阻拖累了经济。经济不好，房地产市场也受影响。以往经济不好的时候政府会更加依赖房地产，适当放松房地产市场政策以刺激经济。

现在会不会说经济不好，也适当放宽房地产政策呢？这样的话，可能反而利好房地产市场。最近房企股价普遍上扬，估计跟调控政策有传言转向的预期不无关系。

二手市场观望气氛浓 成交量进一步走低

二手市场方面，传言国庆后会上线的二手交易新系统再次推迟，加上房地产税试点推动在即，对市场也是利空因素。政策不落地，市场上不确定性因素较多，新的交易系统有什么影响，哪些城市要试点房地产税，税率多少，豁免征收有哪些条件等等，各种不确定性因素叠加下，传闻消息太多，花多眼乱，从而让市场观望氛围浓厚，客户更加谨慎，不敢轻易下手，导致成交量进一步走低。

虽然是困难重重，但是未来二手房市场还是有机会的，转捩点可能正正就是二手房新交易系统及房地产税落地的时候。

虽然这些政策并不是什么利好，甚至是利空因素，但等到政策落地，市场上的不确定性因素就会消除，政策明确，市场逐渐明朗，客户反过来更容易做决定，反而为二手房交易回升创造条件。

另外，房地产税的征收，部分房产持有较多的业主，有可能会挂牌出售，市场放盘量将会加大，且在成交低迷情况下，业主的心态也不会像过去那么强势了，业主之间竞争加剧，只能以降价的方式去争夺客户，价格下来就加大客户入市意欲，成交量就会慢慢回升。

房住不炒政策坚定 房价趋势平稳发展

房价短期内是不会有太大的起伏，房住不炒政策坚定不移，加上近期反复提到的共同富裕理念，可以说是房住不炒精神的延伸，反映政府对房价的上涨态势是零容忍，所以房价升幅绝对是受限。但是从长远去看，深圳没有房产的人口众多，且购买力强大，投资、刚性需求都不少，起到对楼市支持作用。加上前海扩容利好消息公布，深圳在大湾区战略位置变得愈来愈重要。

香港建设北部都会区的提案，是首次跳出香港自身的框架，从大湾区发展出发，配合深圳的发展。深圳愈来愈有成为大湾区中心之势，长远发展非常看好。

为了避免深圳陷入其他发达城市被高房价绑架的现象，导致高房价难以吸引人才流入，甚至会对人才形成挤出效应，深圳政府希望经济飞速发展的同时，可以控制住房价，这样的话就可以留住人才。

所以，控制房价飞升，是一个挑战，但同时也是必须要完成的目标，未来房价平稳发展是大概率事件。

明报环球连线 (2021/11/12)