今年是香港回归祖国25周年，过去25年香港楼价与香港同历高低起跌，97年的金融风暴、03年沙士、08年雷曼事件导致各国量宽救市、至19年的社会运动、2020年至今的新冠肺炎，都直接影响香港楼价升跌。总结过去25年，中原城市指数CCI，由97年7月的100点，曾跌至03年5月最低的31.34点，至最高点2021年9月的185.62点，高低波幅高达5倍，CCI四月最新报178.34，25年来香港二手楼价升78%。成交量方面，97年炒风盛行，当年全年一二手私人住宅单月成交量达153,955宗，过去历任特首，为了压抑需求，多次推出楼市「辣招」，去年全年一二手私人住宅登记量已萎缩至69,397宗，较97年减少55%。

经历四任特首 多次辣招 成功压抑需求

回归25年，香港经历了四任特首。三任特首任期内，楼价皆录得升幅，以CCI计算，三任特首任期内楼价升幅由14.2%至87%。首任特首于大幅增加房屋供应，及03年沙士的巨大冲击下，楼价于其任内录得35.2%的跌幅。至于成交量，除了首任特首以增加房屋供应为主要房策外，其余三任特首皆以压抑需求为房策的首要任务，如加强一手规管、首推特别印花税、收紧按揭成数等，有效打击楼市炒风，亦成功令物业市场需求减少。以历任特首任期计算，由首任特首当时平均每月录得6,206宗一二手私人住宅登记，减少至第四任特首平均每月的4721宗。

18区楼价 油尖旺称冠 达2.35倍

根据中原大数据数据，全港18区，过去25年楼价升幅由69%至2.35倍，最少升幅区域为沙田区，而升幅最多区域的冠、亚、季军，分别是油尖旺区、九龙城及元朗区，陈永杰指，三区于过去25年均有大型屋苑及基建落成，油尖旺有九龙站及高铁，还有区内奥运站南昌站多个大型屋苑落成、九龙城新增了启德新发展区、而元朗区大型屋苑的发展已扩展至锦上路，25年内西铁线落成，更可直通至九龙。由上述18区过去25年数据可见，新基建、新屋苑的落成，绝对有助区内楼价及成交量，预示下个25年的楼价升势将聚焦于大力发展的新界北都会区，及明日大屿。

2022年上半年

2022年上半年香港受疫情第五波严重打击，经济以致楼市活动几近停顿，再加上美国加息的双重打击，香港私人住宅市场成交量创近年新低。2022年上半年整体私人住宅成交量录23,250宗，成交金额2340亿元，分别创了2018年及2020年下半年新低，较2021年下半年下跌26%及28%。其中一手市场，于疫情影响下，首季近乎未有全新一手项目推出应市，令2022年上半一手私人住宅登记仅维持4750宗，创2013年上半年，一手新例推出后的九年新低。2022年上半年二手成交录18,500宗，创2019年下半年后新低，值得留意的是，在「财爷PLAN」的带动下，1000万元至2000万元的成交比例达17.8%，属历史新高。

楼价方面，中原城市领先指数CCL最新报 179.32，年内下跌2.8%，较去年历史高位下跌6.3%。陈永杰指，香港二手楼价于去年下半年开始，受内地调控所影响，呈下滑趋势，今年上半年，再受第五波疫情、俄乌战争、内房爆煲、美国加息等不利消息影响，令香港楼价持续向下，惟波幅相对稳定。CCL今年最低位报177.34，较年初下跌不足5%，相对港股恒指于三月份录得18415点的低位，与年初比较下调逾20%，物业市场相对稳定，相信仍是港人储存财富的主要工具。

下半年预测

经历了两年的新冠疫情，香港楼价不跌反升，虽然时至今天，新冠病毒仍萦绕不散，近日香港确诊个案更反复向上，但相信疫情即使反复，主要影响成交量，对楼价冲击不大。事实上，于过去两年，新冠疫情引发的通胀下，全球各主要城市楼价普遍录得双位数升幅，加拿大及悉尼，楼价升逾20%，美国楼价于两年内更升36%，只有香港楼价于过去两年录得单位数升幅2%。

新一任特首带领新班子，相信会为政经带来新局面。各界均期望新班子上任后，可重新检视防疫政策，尽快通关，若香港成功通关，料可加快香港经济复苏，失业率改善，对楼市亦有莫大裨益。

至于直接影响业主供楼的按揭息率，于港美息差下，港元资金难免外流，至上周香港银行结余已较5月份减少逾千亿元。但根据2015年至2018年美国连加9次息，香港只跟加一次的经验，本港二手楼价CCI期内录得25.5%升幅，以现时香港逾六成业主没有供款的压力，加上香港银行结余仍有逾2400亿元计算，香港楼市根基相对稳健。

上半年被疫情拖慢了的一手销售，于4月疫情稳定时，已加快推售进度，追回第一季失地。下半年预计有逾2万个一手单位待售，陈永杰相信发展商为求销售，开价将越趋克制，一手成交量料具一定保证， 预测下半年一手成交量可达10,000伙，一手销情将带动整体楼市气氛，加上「财爷PLAN」令换楼链启动，下半年二手成交将较上半年升27%，达24,000宗。楼价方面，下半年虽仍存在不稳定因素，但经济正缓步复苏，于外围不稳定环境下，物业相信仍是作为储存财富的主要工具，料下半年楼价可录5%至7%升幅，再创历史高位，CCL将可再度超越190点。