大湾区地产快讯（2021/12/23） 中原研究院

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1.香港10月仅74伙私宅动工

2.政策密集落地 房地产市场预期持续改善

港澳市场

||香港10月仅74伙私宅动工

连续两个月未有大型新盘动工，10月份私宅动工量持续低迷。根据屋宇署今日发表最新数据，10月份只有1个私人住宅项目动工，涉及单位74伙，虽然较9月时的1伙上升，但仍属极低水平。不过总结首10个月动工量10,652伙，较去年同期的6,691伙增加59%，为2019年以来的三年同期最多。

资料显示，10月份只有1个私宅项目动工，涉及单位总数合共74伙，为土瓜湾炮仗街41至45号。虽然动工量低企，但利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，仍有不少项目可望于年内陆续开展，当中部分大型项目早前已获屋宇署批准动工并可随时施工，若当中部分大型项目于年内动工，可望带动今年度累计动工量回升，并有挑战1.6万伙水平。

落成量方面，表现亦差强人意。屋宇署资料指，10月份全港共有2个项目、161个私人住宅单位落成，较9月份603伙急跌73%，创近一年单月最少。另外，今年首10个月合共45个项目、涉及11,330伙私宅落成，较去年同期的13,689伙按年减少17%，属近6年同期最少。美联物业首席分析师刘嘉辉指出，若与差估署今年落成量预测18,228个作比较，今年首10个月落成量占约62.2%，即余下的11月及12月落成量合共达约6,900个单位才能达标。

屋宇署同日公布批则情况，10月批出13份图则，最大型为恒地土瓜湾道68A至76B号、落山道58至76号、下乡道14至20号重建项目，准于3层基座及2层地库之上，兴建1幢27层高商住大厦及娱乐设施，住宅楼面318,504方呎，非住宅楼面约63,699方呎。中信泰富2019年底以32亿元投得的大坑道135号地皮，亦准于2层地库上兴建2幢20层高分层住宅大厦，住宅楼面约128,868方呎。

另外，多个市区重建项目亦获批则，其中万科香港旗下深水埗医局街221至233号地盘，获批于4层基座上兴建一幢20层的商住大厦，住宅楼面约55,631方呎，另非住宅楼面约6,954方呎。

||香港旺角纳米盘隽荟338万入场

临近年尾，发展商仍然积极推盘。楼花期长约27个月、益兆集团及俊和合作发展位于旺角豉油街的单幢纳米盘隽荟昨公布首张价单70伙，扣除最高10%折扣，折实平均呎价24,179元，折实入场费338.8万元，较同区新盘高约10%，亦高于同区二手呎价。新地元朗站上盖The YOHO Hub昨再加推109伙，并落实于周日(26日)展开首轮销售共325伙。

隽荟全部120伙均为开放式户，152方呎单位折实入场费338.8万元，属今年同区推售新盘中入场费最低的项目，首张价单全部70伙折实价均低于600万元。益兆控股副总裁林浩形容开价为「都会生活价」，价钱考虑到项目位置及景观，亦参考同区新盘价钱。资料显示，较今年4月同区新盘如烟厂街千望及山东街ONE SOHO开价，首批折实平均呎价约22,544元及21,538元高约10%。

他表示，首张价单单位实用面积152至228方呎，提供180天即供及建筑期付款，即供付款提供最高10%折扣，折实价338.8万至595.7万元，折实呎价21,881至26,956元，折实平均呎价24,179元。隽荟首批推出的单位以价单价计算，市值约3亿元。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，隽荟位处九龙市区核心，而且开价吸引，入场费更低见338.8万元，属今年同区推售新盘中入场费最低的项目，相信可吸引刚需及投资者追捧，料项目落成后，呎租可达50元，回报或高见3厘。今年多个九龙市区盘开售反应相当理想，售价越低越受欢迎，现时西九龙入场费低于500万元的一手盘源只有一个，相信今次隽荟开价，首批价单可一Q清袋。

深莞惠市场

||政策密集落地 房地产市场预期持续改善

中央经济工作会议后，围绕促进房地产业健康发展和良性循环，监管部门和各地相关部门不断发声，并出台多项政策举措。专家认为，这有助于进一步稳定市场预期，助力房地产市场平稳发展。

12月21日，房地产板块强势上涨。据中证金牛座APP显示，截至收盘，房地产服务板块涨7.62％，房地产开发板块涨6.21％，居A股各板块涨幅前两位。

近期监管部门密集就房地产市场表态或出台政策，旨在保持房地产平稳运行，更好满足购房者的合理住房需求。

在信贷及风险防范方面，人民银行和银保监会日前联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。

国家统计局新闻发言人付凌晖日前表示，下阶段要按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。

从地方政策层面来看，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。

银河证券分析师王秋蘅表示，各个城市目前所面临的景气度不同，各地方或有更大的自主权根据情况调整政策。未来市场“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行，不排除库存压力较大的城市对楼市政策作进一步调整。

在房企融资方面，11月以来，随着政策支持力度加大，地产债发行金额明显增多。11月，100家典型房企的境内外债券融资总量达749.63亿元，环比上升65.8％。

从近期债券审核进度看，12月以来各品种地产债审核均有所加快，包括前期发行较缓慢的供应链ABS等。房企信用债发行也持续回暖。华西证券数据显示，截至12月16日，房地产企业合计发行境内信用债299.9亿元，环比增长8.7％。

业内人士普遍认为，房企融资逐步回暖，各地“因城施策”力度可能加大。

申港证券分析师曹旭特称，从近期各监管部门表态看，守住不发生系统性风险的底线是最直接的目的，也可以看到政府在融资端进行边际放松的动作迅速，随着风险由融资端向销售端转移，政策的目标也开始由融资环境向预期管理转移。

“在行业景气度下行叠加房企信用端承压的背景下，后续行业托底政策仍值得期待。”东北证券分析师王小勇表示，政策端的边际宽松不意味着调控的转向，当下政策更关注维护住房消费者的合法权益。

东兴证券分析师林瑾璐表示，当前各地政策的核心在于在“房住不炒”原则下，维护房地产市场平稳健康发展，以稳为主、不会大起大落。信贷政策方面，重在满足房企、购房者的合理信贷需求，这有助于相关领域风险平稳化解。

展望2022年，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹预计，2022年随着政策面趋于缓和，楼市成交低迷的状况有望得到边际改善。一方面，房地产市场以稳为主，促进需求正常释放。个人按揭贷款新增额度同比料有所提升，审批放款速度加快，按揭利率可能结构性回调，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房刚需正常释放。另一方面，政策托底而非刺激，房地产市场观望氛围依旧浓厚，行业基本面依然面临下行压力。同时，商品房可能面临供给短板，成交增速难有明显回升。