大湾区地产快讯（2021/12/22） 中原研究院

今日关注

1.香港房委会明年51折推近九千伙居屋

2.中原料铺位租售价明年升一成

3.《广州市不动产登记办法》明年3月开始实施

4.2022年住房市场将变中趋稳

港澳市场

||香港房委会明年51折推近九千伙居屋

房委会将于明年推售7个新居屋项目，共涉8,926伙，是复售居屋以来最多。据悉，今次除了单位数目多外，选址亦多元化，不乏来自港岛及市区「靓盘」，包括北角骥华苑、土瓜湾冠山苑、安达臣安秀苑、启德启欣苑、东涌裕雅苑、沙田愉德苑、将军澳昭明苑。消息指，今期居屋以51折推售，售价由124万元至531万元不等。虽然最平单位来自启德启欣苑，售价低至124万元起，但最细面积仅186方呎。

据了解，新一期居屋将在明年第一季接受申请、第二季搅珠，预计拣楼日期是明年第四季。今期居屋以以北角骥华苑成为「楼王」，最高售价531万元，平均呎价高达9,950元，入场费248万元起；而最平单位则来自启德启欣苑，入场费124万元，以绿表买家首期5%计，最平约6.2万元首期就可上车。虽然启欣苑共提供1,840伙，但当中有320伙是186呎至189呎的细单位，共占17%。

未补价转售限期加至5年

据悉房委会拟收紧转售限制。若买家在未补价前，欲转售单位予绿表或白居二等买家，必须要购入单位第5年起才可转售，较以往延长了2年。至于若希望在补价后于自由市场出售，就必须要满15年，比之前限制的10年多。

除此之外，今次居屋亦会一并发售27伙货尾单位，当中有房协的将军澳翠岭峰、屯门翠鸣台、沙田绿怡雅苑，当中有大单位供应，例如翠岭峰及绿怡雅苑，分别可提供685呎及741呎的大单位。

||中原料铺位租售价明年升一成

本港经济迎来复甦，加上港府积极抗疫，与内地正常通关在望，令今年工商铺市场百花齐放，交投量对比过去皆见升势。中原(工商铺) 昨指工商铺市场今年暂录约6,690宗成交，涉资约1,416.97亿元，按年升约56%及83%。董事总经理潘志明看好明年市道，料铺位整体租售价上升约10%，民生区铺位售价升幅高于大市，升幅约15%；在「北都」效应下，周边工厦及铺位将跑赢大市。

潘志明又表示，集团于今年佣金收入约6亿元，按年上升50%，现时员工约600多人，于明年有意增加约15%，涉约100人；至于分行方面，料仅轻微增加一至两间分行。他补充，「北部都会区」效应将会延续至明年，预料工厦及铺位市场受惠最大。

工厦受惠于活化政策延长，以及政府研究降低拍强门槛所影响，全幢或大型工业项目将继续获支持，当中以新界北等地的工厦会直接受惠；而铺位市场亦会受惠于「北都」概念，新界区及非核心区铺位将跑赢大市。

铺位市场方面，中原(工商铺)商铺部董事黄伟基表示，租赁市场见回升趋势，今年暂录约5,069宗铺位租赁成交，按年多出约5%，商户对租铺开业信心增加，以核心区铺最受欢迎，租客步伐转积极，更带动核心区铺空置率改善。黄氏分析，2022年铺位市况会持续旺势，租务成交可望再创高峰至5,500宗，而买卖宗数会有2,000宗，涉及金额约500亿元，而全年铺位价格可望会平稳向上至10%。

商厦市场方面，中原(工商铺)写字楼部董事陈雁楼称，今年暂录得约1,096宗写字楼买卖成交，总成交金额约374.94亿元，按年分别上升约43%及29%；至于租务成交暂时有约6,541宗，对比去年增加约24%；总成交金额则录得约6.95亿元，亦比2020年上升约23%。陈氏续表示，今年商厦租卖市场主要依赖本地企业需求，欠缺重要中资购买力。他预测，2022年全年会录得1,200宗水平，成交金额会达400亿元，买卖价则会有5%至10%上调空间，而租赁则料会有6,500宗水平，受到高企的空置率拖累，料租金仅会有0%至5%升幅。

广佛肇市场

||《广州市不动产登记办法》明年3月开始实施

记者昨日从市规划和自然资源局获悉，广州关于不动产登记的首部地方性法规——《广州市不动产登记办法》（下称《登记办法》），将于2022年3月1日实施。

《登记办法》固化广州营商环境各项改革举措，不动产交易、登记、缴税实现一窗办理、一个环节办理纳入立法范畴，明确不动产登记资料与地籍信息的全数字化及更新、查询条件，电子不动产权属证书、证明的效力，设立了容缺受理机制、告知承诺制、跨城办理等模式，提升不动产登记便利度。

《登记办法》设立土地使用权转移预告登记，借鉴商品房预告登记制度，按照先投入后转入原则，设立土地使用权转移预告登记，以解决土地二级市场要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低的问题。

明确存量土地再利用时建筑物保留后的产权登记模式，为加强历史文化名城的保护与管理，传承优秀历史文化遗产，创新性地设立了土地再利用时对依法保留的历史建筑物办理产权的路径。

与此同时，《登记办法》探索空间确权登记，结合“构建国土空间开发保护制度”，结合不动产登记工作需要从平面二维向立体三维升级，明确规定通过三维空间信息明确权属界限。

同时解决地役权登记难题，细化规定了地役权适用情形，增强实务可操作性。

||2022年住房市场将变中趋稳

从迈向全面小康，到迈向全面现代化，住房都至关重要。处于建设高水平社会主义市场经济体制和探索中国特色住房制度体系的当前中国，政策制度及其变动成为影响住房发展的重要变量。本报告在评述2021年住房及相关市场走势的基础上，预测了2022年住房及相关市场的发展变化；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，并针对性地提出了相关政策建议。

第一，时间上，住房市场从上半年的普遍过热转向下半年的普遍降温。首先，全国平均住房价格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上涨至11228元/平方米，同比涨幅达到16.8%，在此之后住房价格涨幅逐月回落。截至2021年10月，全国房价平均为10513元/平方米，同比增长5.28%。其次，住房销量增速创造新高，住房开发量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有缩短，未竣工商品住房去化周期微幅延长。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由骤升转向快速下降的波动过程，累计值创造了新高水平；新开工、施工与竣工面积经历从快速上升到波动性回落的过程；全国待售住房面积同比增幅呈现平缓“U”型变动。2021年全国已竣工商品住房存销比估算值为16.7（月），未竣工商品住房存销比为3.9（年）。再次，房地产投资经历从骤升到回落企稳的变动过程。住房开发投资累计值同比增长率在2021年2月达到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速为9.3%，回归至正常水平。最后，住房租赁受疫情影响相对较大，恢复过程中城市层级性分化加剧。一线城市与二线城市住房租赁价值指数间“剪刀差”持续扩大。

第二，空间上，从上半年一、二、三线城市分化加剧到下半年各线城市普遍降温。首先，局部较快上涨重现，总体降温收敛明显。全国276个地级及以上城市中，房价上涨城市数量和同比上涨率均值在2021年皆先增后减。其次，房价变动的城市层级性分化先扩大后缩小。一、二线城市二手房价格同比增速先快速上升后稳中略降，三线城市总体保持小幅上涨，四线城市在低速增长上有所下降。房价水平区域差异大，东部领先，且先扩大后收敛。最后，城市群房价增速小幅回升，中心城市增速有所扩大，且不同地区城市群存在明显差异。

第三，在风险上，总体有所下降和可控，局部有所释放和外溢。一是住户支付能力下降，断供风险略为增加。二是企业总体风险下降，个别企业出现流动性风险。三是房地产贷款占比有所下降，房地产不良贷款增加。四是全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。总体来看，2021年住房市场仍然是经济增长的一个支撑点，自身也赢得了全面的发展。（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心）