作为内地经济最发达的大城市，上海正在吸引越来越多香港才俊前来创业和工作，是否应在当地买房已被提上议事日程。不少港人均有意在当地置业，分享上海市蓬勃发展的机遇，但亦有人心存疑虑，担心若有朝一日离沪返港，卖房所得资金能否顺利汇出带回香港？香港文汇报记者近日访问资深业界人士以及港人买家，他们均表示上海很早就有境外买家，令开发商经手上述流程时经验丰富，至于购房、售房环节所涉结购汇，实际操作中都有据可循，若准备好必要材料，通常情况下都不成问题。

2002年就被一间德国公司外派到上海工作的港人Vinal，刚来沪没多久就因邂逅心仪的另一半，决定告别租房生涯。几经寻觅后顺利拿下一处位于普陀区，面积110平方米、单价6,000元（人民币，下同）、总价65万元的低价位商品房，一直持有到去年才将前述房产出售，成交价达800万元；然后他再购入一套同样位于普陀区、总面积166平方米、单价11万元、总价超过1,800万元的高档住宅。

房价续飙 吓窒在沪港人

Vinal告知香港文汇报记者，这些年来看到许多身边同样在沪工作的香港朋友，对于要不要置业颇多纠结，甚至不太敢买。「首先大家不知道自己会在上海生活、工作多久，房子再便宜也要几十万元，需反复斟酌」；且上海房价自本世纪初起，至2002年时已经涨了很多，之后愈发令人望而却步，再加上陆续有限购政策出台，很多港人也就渐渐断了置业念头。

「我们几个香港朋友还一起计算过上海的房价收入比，2002年的时候大家就觉得很高了，感觉不太会再涨，但之后的走势与我们先前预计的完全不同，可见内地市场还是需要从不同角度去看，相较香港，上海内需市场太大了，即使靠上海本地人不足以支撑，但若考虑到内地其他地方涌入的『新上海人』，需求体量随之倍增。」

一太：文件齐全即可结汇

对此，第一太平戴维斯高级董事、中国区住宅销售部主管唐华在接受香港文汇报采访时解释，参照国家的结购汇政策，售房后购汇汇出有据可循，操作层面上应不成问题。根据规定，港澳台居民及境外个人出售内地商品住房后，所得资金若要购汇汇出，只需提供身份证明、商品房转让合同及登记证明文件、完税发票、《服务贸易等项目对外支付税务备案表》等，即可在内地的银行办理。

同样，在购买内地商品住宅时，港澳台居民若需用到结汇业务，亦需提供身份证明、网签商品房销售合同或预售合同、房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案、或相关产权登记证明文件等银行要求的相关结汇文件。但前提是要具备在境内工作、学习或居留等相关购买资格。有购买资格的港人，购房时可直接申请结汇。尽管也有部分中小城市开发商，或因之前遇到境外买家不多，不太了解结、购汇操作流程，而拒绝了此类有结汇需求的香港买家，但在上海鲜有发生。

境外买家可委托代办交易

唐华提醒，买家与开发商签署房屋购买合同后，还需根据相关规定到当地房产管理部门进行备案登记（即网签成立）后，才可到外汇管理局申请结汇额度，额度批覆后，再到银行结汇海外汇来的款项，海外账户汇出人，与国内账户收款人及房屋购买人须一致。

「对于初次购房的港人来讲，可能连支付几十万元的定金都有困难，也需要通过结汇才能完成支付；在购房结汇操作中，则有要求提供盖章签字的网签合同。而站在开发商或者业主的立场上，在没有收到定金的前提下，去配合网签并盖章有一定风险。此时，就需要买家根据自身情况，与开发商或者业主协商相应的操作方法，在相互理解、且对方利益能受到保障的前提下，或通过签署补充协议的方式，来完善整个交易的合理合规安全。」

整体而言，港人在内地买房、卖房结购汇，从政策、操作层面而言是合理可行的。售卖内地房产时若购房者本人在境外，以目前的政策和可操作角度来说，原则上各环节都可以在境外做完委托后，由境内被委托人代办，包括交易中心的相关流程和银行柜枱的结购汇，均可委托他人、或者类似第一太平戴维斯等专业服务机构办理。但考虑到政策可能实时变化，需提前做好咨询工作。

在沪工作港人Vinal

虽然房产具投资价值，但港人都担忧若有朝一日离沪，售房所得款项能否顺利购汇汇出。这导致不少朋友迟迟不敢出手买房，大家都怕「钱带不走」。

出售合同、买入和卖出交易过户过程中的所有税单凭证、及出售后买家所办理的产证复印件等，提供完整全套买入和卖出的数据，卖家就可向相关部门申请并办理购汇。

【买】境内工作港澳台居民购房 办理结汇业务须提供材料

1、合法、有效身份证明；

2、商品房销售合同或预售合同；

3、房地产主管部门出具的购房所在城市商品房预售合同登记备案或相关产权登记证明文件；

4、在境内工作、学习或居留的证明文件；

5、银行要求提供的其他证明文件。

注：从境外汇入购房款的，应持以上文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇，划入房地产开发企业的人民币账户。

【卖】港澳台居民及境外个人售房 资金购汇汇出须提供材料

1、合法、有效身份证明；

2、商品房转让和合同及登记证明文件；

3、《服务贸易等项目对外支付税务备案表》；

4、完税发票和其他税务证明材料；

5、银行要求提供的其他证明材料。

注：政策可能实时变化，需提前咨询专家。

【入市须知】沪港两地买楼流程大不同

比较沪港两地的买楼流程，不少操作都有所不同。比如在香港的睇楼过程中，可以实时电话至银行专员了解个人信用状况，银行也会及时回复是否能够贷款。但在上海是不可能这么快的，即使购房者可以事先和银行沟通了解个人信贷状况，但对于实际能够贷到多少款项，还是需要购房者在签署定金合同、并且提供个人相关资料以后，在不同政策背景下提供相应的答复。

港楼付款方式较灵活

期房付款、房贷还款方式，则是两地购房的另一大不同。在上海等内地城市置业，无论现房、期房，通常开发商都会要求全款在三个月内到位（有些项目可能会要求一个月内全款到账），意即买家与银行完成房贷手续后，很快就支付完全款并开始还贷，即使期房要几年后才能交房；反观香港买家可以根据资金情况，在开发商或业主提供的不同付款条件下，选择相应的付款方式，有些楼花可以选择交楼以后才开始支付贷款。

此外，相较上海，在香港买楼时，楼盘针对市场提供不同的付款要求，付款方式会比较灵活，对于开发商来讲付款方式是营销手段之一，有些楼盘可能起先只需支付约10%的金额或者更少。而上海市场上就比较少见低首付，或者说低于一定比例就不合规了。

不过在房贷方面，只要符合购房条件，上海人和香港人并无区别。首套房贷按政策最高能贷款七成，若此前曾购房则最多只能贷款三成。港人可选择外资银行所提供的外币贷款利息，通常要比人民币贷款利息更有竞争力，当然在选择货币之前，对于未来利率的变化趋势要有正确的判断。

Vinal在沪购房时，首付在内地以人民币支付，剩余部分则以外币方式做贷款。据其所言，他把外币打到贷款银行的外币个人户口，每月还款到期日直接扣除，并不影响他每年的个人外汇额度。

摇号积分制不利港人 惟实际影响微

根据上海楼市限购政策，外国籍或港澳台同胞需提供满一年的劳务合同和满一年的税单（劳务合同和税单公司必须一致），方能取得购房资格，可购买一套住房（若已婚，则以家庭为单位，可购买一套住房）。

因上海楼市行情火爆，今年官方接连出台调控组合拳，除了打击「假离婚」外，年初公布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》中，提出要完善新建商品住房公证摇号选房制度、优先满足「无房家庭」自住购房需求，之后上海新房摇号积分制正式落地实施。一旦新房认筹比超过1：1.3，将触发积分摇号制。

上海户籍获加10分

积分制总分由基础分和年限分两部分构成，其中基础分根据认购对象名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况等打分。例如户籍项中，若是上海户籍，则可加10分，非上海户籍此项为零分；家庭项中，已成家可加10分，单身则为零分；无房、且五年内无购房记录加20分，无房、五年内有购房记录此项为0分，有房、5年内无购房记录加5分。

可避买热门楼盘

虽然积分制下，港人在某些项目中并无优势，但因一旦启动积分制，在购房合同网签备案满5年后方可转让（即限售5年），故此无论开发商或是购房者对此类楼盘都较为谨慎，实际操作中触发积分制的项目相对比例不高，即是需要摇号的情况不多。唐华认为，当前来看，积分制对港人购房阻碍不大，如果不局限于市中心或者热门一手房的话，还是有很多选择的。

多数港人可能对上海静安、徐汇、新天地、虹桥等等区域较为熟稔，但随着上海不断完善城市化战略，推动大城市多中心、郊区化发展，此间高档住宅板块其实一直都在向新兴区域「扩张」，「十四五」期间，上海就已确定要重点推进嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城建设。

在唐华看来，港人要在上海哪里置业，视乎需求而定，若以投资为主要目的，就要找容易出租、又有升值潜力的区域；若手头生意以上海为基地辐射长三角，大虹桥区域就很合适，但一定要将认知扩大，目前上海传统黄金地段供应量已十分稀少，港人也需「放眼」其他有发展潜力的新兴板块。除了五个新城外，上海虹口、杨浦、徐汇滨江、前滩等，均涉及不同规划主题，这些板块未来料将陆续迎来快速发展，另有一些过去印象中比较破旧的区域，近年来其实也都翻新改观。

创业家可吼两用型公寓

至于要在上海创业的港人，则可考虑商住两用型公寓。唐华举例，比如上实城开与新鸿基地产在沪联合开发、位于莘庄综合交通枢纽上盖的TODTOWN天荟，约70万平方米的体量内，包含甲级办公楼、大型购物中心、豪华精选酒店、创新艺术办公空间、高端住宅小区，二期创新艺术办公产品悦麟均价为每平方米4.9万元，户均面积约150多平方米，「对于在沪创业的年轻港人，投资一套总价700万元左右的Studio，压力可能并不大。」在上海2035规划中，莘庄将成为新晋的城市副中心，与徐家汇、五角场同等级别，未来发展潜力不容小觑。

文汇网（2021/04/26）