二手房参考价已成为越来越多城市调控房价的手段。7月26日，江苏省无锡市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称，将在调查分析基础上，以二手住房网签备案价格为基础，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格。截至目前，内地至少有6个城市推行了二手住房成交参考价政策，更多地区也陆续着手对二手房价进行管控。专家表示，从深圳上半年的经验来看，二手房参考价对于二手房价的抑制作用十分明显，再加上近期官方密集发声，估计未来一些热点城市房地产调控的态势将继续加码。

成交低迷二手房价降温

近期，二手房参考价应是整个房地产市场最受关注的话题。自深圳2月8日首次推出二手房参考价政策后，深圳二手房市场得到了立竿见影的调控效果。根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）数据显示，2021年前6个月全市一手住宅共计成交26410套，较去年同期的16727套成交量同比上涨57.8%。而以往被视为能够真实反映楼市状况的二手房市场则呈现完全不同的景象。2021年1-6月份，深圳全市二手房网签套数30505套，同比下滑48.0%。

某小型中介经纪人李先生向本报记者表示，官方公布的数据与自己中介的感受是一致的，今年以来由于政策原因，二手房客户少了近八成，6月仅售出一套。

成交下滑之下，二手房降价出售已是正在发生的事。据乐有家门店数据监控显示，「2·8指导价」新政出台后，3月份还处于观望期，业主们心态依然较高。但从4月份开始，市场上的挂牌房源逐月增多，并纷纷开始下调报价，这里面还包括被称为「硬通货」的学区房。下调报价房源占比从41%上涨至55%，而年初该占比还不到20%。

根据易居研究院监测的官方数据显示，今年1月份深圳二手住房的成交价格出现历史最高点，即72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进，房价下跌或降温成为趋势。到了6月份，该市二手住房成交价格为61500元/平方米，累计下跌10936元/平方米，价格缩水15%。

亟需补丁防止衍生乱象

如此明显的成效让更多城市开始考虑实行二手房参考价政策。截至目前，全国至少有6个城市，即深圳、宁波、成都、西安、绍兴和无锡推行了该政策，更多城市对二手住房价格进行了重点规范和管控，涉及严打业主哄抬房价的行为、建立二手住房价格信息发布机制、增加价格信息核验等，规则之「细」，已「细」到每个小区。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受本报采访时表示，二手住房成交参考价制度的推进，成为今年二手房市场最重要的一项政策，进一步体现了房地产全方位监管的导向。

那么，二手房参考价到底如何影响市场？中原地产华南区总裁李耀智接受采访时称，二手房参考价主要是影响了很多购房者的心理预期，于是形成了一种博弈。购房者都想按照政府的参考价来购房，而出售房子的业主则肯定不愿意，所以形成了一种大家都在观望的僵局。此外，金融端的限制也给二手房市场带来很大打击。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁接受采访时表示，二手房参考价的出现除了让买卖双方出现博弈之外，更重要的是在事实上加大了买房难度。因为政府的参考价跟过去二手房挂牌成交价差距非常大，但银行的贷款却要按照参考价来出，放不了太多。如果卖方不降价，买房贷款数量不能按照实际价格来贷款，则意味着很多人买房原本三成的首付需要变成五成或六成。这无疑加大了购房压力，很多购房者就会放弃不买。深圳上半年网签下跌七成多，其实就是二手房参考价这个调控政策实施后，市场现状的一个反应。

不过，宋丁认为，二手房参考价目前也需要一些「补丁」，比如在推行二手房参考价的过程中，各方也应注意到一些细节问题。比如，有没有一种机制，在公布参考价的同时，也能公布真实成交价。当前业主真实报价全靠房产中介经理传达，购房者难以获取真实成交价。这样一来，业主、购房者和中介之间的报价沟通或更为混乱，可能衍生出其他乱象。

若无改观调控仍将加码

在二手房调控获得行之有效的新方法后，近期官方密集发声出手调控楼市，多城也应声加码。7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，会议指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

随后的7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，通知明确，「因城施策」突出整治重点，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大方面。同时，《通知》提到，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

当日，上海就出台了新的政策，称通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和上海市住房限购政策。此外，绍兴、杭州、无锡也在7月23日发布调控新政。

李耀智认为，近段时间以来，一些城市的房价确实太高了，早已脱离真实需求，都是炒房的，甚至很多人直接漫天开价，这导致了市场扭曲。政府也已很清楚，高房价已伤及城市发展的前景和活力。当然，政府也不希望房价跌得很厉害，因为这会伤及整个金融体系。此次官方的表态中提到了一个时限，即三年时间实现房地产市场秩序明显好转，这恐怕也是传达了一个决心。所以，预计如果房价仍不能得到改观，则房地产调控应会继续加码。

至于政府可以容忍的房价水平，李耀智认为，在有二手房参考价的城市，目前来看，政府应会容忍实际成交价比参考价稍高一点，如果调控到这个程度，就说明市场改观了。

有论者认为，目前来看，参考价已不只是拿来做做「参考」而已，而是一种已在发威的机制，一种可用于调控房价的政策工具。买家也会逐步形成价格的新预期，不再迷信卖家挂牌价，使市场更趋理性。当然，要想全面实现房价调控，一方面要加大调控力度，另一方面也要增加房源供应力度，以此推动房地产市场的平稳健康发展。以深圳为例，该市今年的住房供应就是一个信号。深圳计划供应商品住房用地149.3公顷，计划批准预售和现售商品住房约6万套，远超过去水平。这对于住房供需矛盾突出的深圳而言，无疑提供了一个「破局」新思路。

香港商报 (2021/07/29)