【联动动向】香港住宅市场综述 2021年11月

受施政报告提及发展「北部都会区」概念影响，11月份重点新盘落在新界西北区，其中长实位于洪水桥洪元路2号新盘「#LYOS」于11月上旬开售220伙首轮单位，包括200伙价单发售单位及20伙招标发售单位，户型包括标准户的开放式至2房单位，以及特色单位的地下连花园户，以最高13%折扣计算，该批200伙折实均呎15,730元，折实价342.4万至750.1万元，最终价单发售的200伙单位已经售罄，为集团套现10.5亿。同时亦有20伙招标单位，其中13伙单位已经成功售卖，并为集团套现2亿。发展商其后再于一周后公开发售90伙，实用面积202至482方呎，折实售价352.53万至766.9万元，折实呎价13,779至19,136元，最终90伙单位全数获认购，套现逾4亿元。现剩最后31伙复式单位以招标出售。招标期为11月15日至12月31日的每日上午10时至下午4时，采每日招标截标形式销售。

另外，新鸿基位于天水围新盘「Wetland Seasons Bay 2期」推出首批98伙，以最高17.5%折扣计算，折实楼价423.8万元至1,240.46万元，折实呎价13,038至17,841元。其后发展商再推58伙单位，折实楼价530.34万至1,011.67万元，折实呎价13,088至16,988，并推136伙单位作首轮开售，最终全数获买家认购。其后发展商再于11月中旬推售共164伙单位，涵盖开放式至四房间隔，其中包括26伙特色户。折实售价由432.1万至1,251.23万元，折实呎价由13,098至17,500元，另有8伙以招标形式发售。最终164伙全数沽清，套现超过20亿。发展商指，所有价单出售的单位已经全数沽清，项目尚余80个别墅单位，将以招标形式发售。

11月录3,246宗，总值309.8亿元，较10月的3,055宗及287.8亿元，分别按月上升6.3%及7.7%。登记宗数连续二十一个月企稳在3,000宗水平以上，金额亦重上300亿元水平，反映二手市况平稳畅旺。大型屋苑方面，11月份「嘉湖山庄」录35宗(共2.01亿元)、「沙田第一城」录33宗(共2.00亿元)、「美孚新村」录30宗(共2.30亿元)及「太古城」录22宗(共2.57亿元)。

本月底中原城市领先指数CCL录188.34点，按周升0.77%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报190.12点，按周升0.86%。CCL(中小型单位)报188.17点，按周升0.85%。CCL(大型单位)报189.18点，按周升0.36%。

分区指数方面，本月底新界西CCL_Mass报178.95点，创历史次高，按周升1.66%，升幅9周以来最大，结束2周连跌。新界东CCL_Mass报202.11点，按周升2.08%，升幅11周以来最大，结束2周连跌。九龙CCL_Mass报183.12点，按周升0.68%，升幅12周以来最大，近8周持续于181点至184点争持。港岛CCL_Mass报190.99点，按周跌0.43%，连跌2周共2.42%，连续8周于186点至192点反复争持。

中原城市租金指数CRI最新报115.78点，按月跌0.95%，连续4个月企稳115点到116点。CRI(中小型单位)报118.03点，按月跌0.86%，企稳118点到119点。CRI(大型单位)报101.19点，按月跌1.70%，企稳101点到102点。

各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报54.7元/呎、「太古城」报36.4元/呎、「海怡半岛」报35.2元/呎、「杏花村」报35.0元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报40.2元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报36.2元/呎、「美孚新村」报34.4元/呎、「丽港城」报31.8元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报39.1元/呎、「名城」报33.5元/呎、「岚山」报27.1元/呎。新界西方面，「尚悦」报28.7元/呎、「映湾园」报26.8元/呎、「嘉湖山庄」报24.0元/呎。

据税务局公布，11月份买家印花税录得117宗，按月增加67.1%。涉及税款2.11亿元，按月减少47.8%。而平均每宗涉税180万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占2.16%，比10月减少0.51%；金额则占2.74%，按月减少2.67%。

内地早前对楼市采调控措施，威力近月于楼价上呈现，11月份内地7个大湾区城市楼价指数皆报跌，但部份城市如深圳广州一手成交已回稳，惟二手市况仍见呆滞，令楼价指数仍持续下跌，随着内地放宽调控力度，以及人行降准，相信内地楼市下调幅度将收窄。香港方面，11月份受新变种病毒出现影响，股市下调，令物业成交量亦转淡静，楼价于高位整固。但随着内地降准，以及香港内地通关有望，料12月份香港物业成交量及楼价均会回升。

11月份住宅市场百花齐放，港岛、九龙及新界各区均有全新项目推售，其中新界区的新盘交投最为热烈。受施政报告提及「北部都会区」概念效应下，位于新界西北区的天水围及洪水桥新盘成交均非常火热，以价单公开发售的单位全数沽清，反应市场对未来新界西北部的规划和发展充满信心。除此之外，九龙启德的「MONACO ONE」在11月亦公开发售全盘492伙单位，结果售出482伙，合共套现49.8亿。另外，港岛坚尼地城的「KENNEDY 38」亦于11月推售220伙单位并成功售出逾160伙，共套现约14亿元。可见香港一手住宅市场交投非常活跃。

施政报告没有如市场预期般推出房地产调控政策，市民及投资者消除疑虑，加上受一手住宅市场带动下，二手住宅市场表现亦十分亮眼，尤其新界西北区，不少二手单位录得破顶成交，预计本地住宅市场气氛会持续畅旺。而内地房地产市场气氛持续低迷，政策调控及有内房出现资金问题的情况，令部分投资者对内地房地产市场的投资前景变得不明朗，或令部分人转而关注香港住宅市场，因而进一步带动本地住宅市场。