住建局数据显示，11月深圳新房住宅成交5644套，环比上升19.8%；二手住宅成交2211套，环比上升37.8%，一二手成交都呈现回暖走势。跟往年的格局差不多，为了冲业绩指标，越到年底发展商推盘节奏就越快。

特别是今年上半年市场供应较少，销售比较低迷，所以到年底推盘节奏更快了，推盘增加，自然成交量也上涨。再加上11月市场氛围开始有点回暖。

市场回暖的原因众多，估计主要是受政策松绑预期的利好消息所刺激。以前受三条红线政策，银行贷款给发展商的门槛提高，导致大部分发展商现金流十分严峻。

近期金融机构对房地产企业融资已连续两个月大幅增加，房地产信贷环境持续回暖，大家预期发展商有机会改善现金流紧缺问题。如果发展商资金紧张的情况有扭转，就不需要被逼无奈出货，价格不需要打很大的折扣。

通常来说，市场好的时候，开发商可以加价出售，而遇到市场不好，就只能降价。

之前房价下跌幅度明显，发展商资金又比较紧张，所以折扣力度也比较大。特别是一些三四线城市，促销力度惊人，导致政府出台限跌令，跟上半年政策背道而驰，大家感觉上半年到处限价，到年底峰回路转，开始限跌了。

银行放款从紧到松，房价从限升到限跌，年初与年底，两个完全反的方向，大家预期政策正在扭转。而政策是主导楼市的主要因素，大家预期往松走，那么就会感觉现在是难得的入市机会，以前不敢入市，现在变成难得的入市机会，担心如果再不入市，有可能房价又要开始回升了。

另外11月深圳第三次集中土拍也给了市场信心，此次土拍总共11宗宅地全部成交，其中4宗触顶摇号，虽然地块数量不及上次，但参拍企业达23家。

这次依然是国企拿地比较多，他们资金雄厚，过去借贷没那么激进，财政比较稳健，反过来民企前几年急速发展，债务压力比较大，他们当务之急还是解决自身现金流问题。

此消彼长，因此短期内土拍场上，国进民退的态势相信还会持续一段时间，等到民企债务问题真正得到解决后，才有机会重新投入土拍市场。

从今年三次集中土拍成交结果来看，总共39宗宅地，仅1宗流拍，但该宗地在重新挂牌后又由深铁集团底价拍走。相对比今年其他城市的土拍结果来说，深圳土拍市场可谓独领风骚。

土拍是一个城市发展前景是否被看好的风向标，从土拍反应热烈程度上反映，发展商还是对深圳房地产投下信心十足的一票，发展商的持续投入，说明深圳房地产发展还是被长期看好的。无论是短期政策有松绑迹象，还是长期发展商看好支持，叠加利好消息对客户入市信心也更足了。

二手市场方面，成交量已经连续下跌了7个月，世界上没有永远下降的市场，所以楼市早晚都会回升，只是不知道什么时候时候出现而已。

二手参考价出台后，市场一直处于寻底过程中，底部究竟在哪里？现在回头看，10月应该就是底部了。10月二手成交量只有1600套左右的水平，对于深圳来说，除了春节那个月份以外，这是非常低的量了，毕竟深圳人口基数摆在这里。

近期市场气氛有点回暖，大家预期房价继续下跌的机会不大，那就不需要再观望等待了。原来大家为什么观望、为什么等待，就是等房价再跌低一点，因为成交量在下跌，房价在下跌，那就再等一等。

但是现在政策看来正在开始转向，房价大家预期差不多跌到低谷反弹，所以客户结束观望，又重新开始入市了，推动成交量也有一点回升了。当大家预期市况转势之时，深圳二手房市场迎来全新的交易模式。

11月19日，住建局推出了新的二手交易系统，住建局公示的过户数据有点滞后，系统上线后的成交量还没有反应出来，因此，可能11月数据回升之后，不排除12月又会重新回落的可能。

二手交易系统完全改变了二手交易的规则，重大改变后必然要经过一段时间的磨合期，大家要重新适应，重新去走流程。根据实际成交情况看，系统上线后，二手成交量急剧下跌，但是这跟楼市气氛无关，完全是系统上线后的问题。

以前的中介居间模式，成交效率会更高一些，现在系统上线后，变成了单边代理模式，业主有业主的代表，客户有客户的代表，双方各自维护各自委托人的的利益，两个专业的人士去谈判，谈判的速度会变慢，博弈的过程会比较漫长。

从外国相关经验来看，推行单边代理的好处是委托人的利益能够得到较好的保障，但不好的是单边代理的成交周期会变长，效率会变低，导致12月份成交量有可能会再次回落。

还有一个利好消息，是传闻12月开始香港跟深圳会逐步恢复有限度通关。两地已经近两年没有正常通关了，市场上已经累积了一定的购买力。所以，相信逐步通关后，深圳人到香港买房，又或者是香港人到深圳买房，跨境置业买房的需求将会释放出来。

深圳房地产市场将迎来一群生力军，所以特别是对一些关口物业，通关的开启绝对是一个利好消息，这也是市场接下来可以期待的。