2021年深圳新房住宅成交52417套，同比增长15.5%；二手住宅成交40699套，同比下滑57.3%。2021年一二手住宅合共成交93116套，同比下滑33.8%，自2017年以来新低。虽然总体市场低迷，但是打新热度还在，加上二手房市场低迷，成交量是近15年以来的新低，部分需求转到新房，导致新房成交量不降反升，创2015年之后新高。

宏观角度看，2020年初疫情开始大爆发，全球经济受到重创，各国央行纷纷开始大放水，刺激经济保民生。中国也不例外，2020年疫情爆发后，政府政策上以支持经济为主，货币政策、财政政策发力，金融宽松，资金充裕。

回头看，疫情爆发的第一年，由于政策宽松，房地产市场反而比较好。转至2021年，情况开始有点不一样，因为国内疫情控制的比较好，对经济的影响相对不大，政府有条件将刺激经济手段逐步收回，甚至是转变方向，加强各行业的监管，教培、房地产、直播等风口行业开始被压制。

近几年，由于资本市场的投入，风口行业发展很快。但是从某种程度上说，风口行业的快速发展也容易导致行业内出现内卷。行业刚开始发展时，投入10块，可能赚20块；过一段时间投入10块能赚10块；再往后只能赚5块，直至最后大家都没钱赚为止。

近些年，各行各业在资本市场的冲击下，内卷的情况越来越严重，各行各业越来越难赚钱。房地产也一样，过去几年发展商不断去拿地，冲业绩扩规模，竞争大大加剧，房地产渐渐从以前的黄金时代到白银时代再到青铜时代，投入产出比不断下降。

政府担心行业内卷太严重，希望房地产软着陆，资金开始大大收紧，去资本化加速。因此，2021年，三条红线出炉，提高拿地门槛，控制房企拿地，很多发展商现金流出现断裂，他们大多数并不是资不抵债，主要问题是过去几年发展过于迅猛，过度投资，杠杆过高，导致资金周转不灵。

这也是政府想急刹车的原因，资本的力量令到各行各业的发展有点过快，但是行业在急刹车的过程中，部分太依赖高周转、高杠杆的企业首当其冲，容易出现问题。政府对于房地产的打压不仅仅在发展商，还包括新房、二手房、土地等全方位的调控。

2021年是整个房地产行业最忙碌的一年，房企、中介代理机构、业主、购房者都忙于适应多种多样的调控政策。由于各行各业都受到一些打击，2021年大家收入都有压力，股票、基金等收益不佳，投资机会小，做生意暴雷多，打工收入涨不高。

各个层面的收入都受不同程度所影响，大家买房的意愿也有所降低，加上调控政策不断，后市发展多了不少不确定性，大部分客户将自己的买房时间尽量往后移，最终导致一下子全国市场突然间遇冷。

回到深圳市场，深圳作为先行示范区，很多政策在深圳率先施行，包括二手指导价、二手房单边代理、大学区…等利空消息，加上房地产税箭在弦上，针对二手房的政策较多，二手房压力大增，导致成交量同比腰斩，部分客户的需求转移到新房市场去，可以说2021年是二手房最受压的一年。另一方面，以往深圳新房供应少，需求大，属于不愁卖的格局。而2021年房企受压，资金回笼需求大，纷纷加快推盘速度，因此新房供应大增。

上半年新房市场仍然比较火爆，下半年开始受到疫情爆发、经济恶化等因素影响，加上各行各业的监管、调控加强，客户对于购房更加谨慎。

一方面，新房供应量增加，但需求也减少，以前供需差距非常大，现在哪怕供需差距收窄，但供不应求的局面只是舒缓，还是没有扭转，所以新房销售情况还是比较理想。虽然大市依然在，但是也开始有个别楼盘遇到销售压力，过去深圳市场火的时候，差不多什么楼盘都卖得动，现在需求减少，在供应增加的情况下，需求端得到舒缓，客户有的选择，会更加关注楼盘的性价比，性价比没那么好的楼盘销售就会出现压力。

下半年开始，特别是四季度，新房销售表现每况愈下，打破过去打新必火的神话，回归到相对理性的市场。当然相对于二手市场，打新还是蛮热闹的，2021年新房住宅成交量创造了过去六年新高，超过了二手房成交量，也是近十几年没有出现过的，一二手可谓出现冰火两重天的极端。

2021年写字楼、商办、公寓等商业产品依然比较困难，这些产品投资属性较高，但2021年并不是适合投资的一年。政府不断强调房住不炒绝不动摇，房价上涨空间被压，投资气氛不景气，市场以刚需为主力，买房投资的很少。加上疫情反复、经济下行，经济不好的时候生意困难，空置率上升，租金降低，出租回报率下降，进一步打压投资氛围。

不但是房价的升值空间有限，哪怕你想长期收租，空置率持续上升的情况下，也不一定租的出去；哪怕租的出去，原来预计的租金收入也有往下走的趋势。这些因素严重打击商业物业的成交量。

近一年来，大家就一直在盼望深港两地通关，但到现在还是没有实现。深港两地快两年没有正常通关了，深圳与香港是两个大的经济体，本来两地往来十分频繁，对两地经济的促进作用也比较大。现在深圳缺少了跟香港的连线，少了香港资金的投资，经济发展、房地产投资都受到影响，深圳房地产市场有点独木难支的态势。

回望2021年，很多坏的消息同时爆发，疫情反复、经济承压、调控不断、通关难等等，相信2022年上述情况会有不同程度的改善，市场较去年应该会更为乐观。

分析原因，第一，疫情来到第三年，很多专家预计即便不能清零，也能找到跟病毒共存的方法，恢复正常生活的概率高。如果生活正常了，通关就有机会实现，经济活动、民生生活将逐步恢复正常，对社会稳定、经济发展有很大的支持作用。

第二，2021年政策频繁出台，调控不断，市场应声下调，反而2022年政策加码的需要就不大了。通常政策与市场的表现是相向而行的，市场好就出政策，市场不好就不出。2021年整体市场表现不佳，再出政策机会不大，市场可以休养生息一段时间，给到大家一个喘口气的窗口机会。

第三，2021年房企内卷加剧，政府针对房企的监管大幅加强，房企遭到前所未有的挑战，汰弱留强格局进一步深化。内卷会导致僧多粥少，但如果粥没有增加，而僧减少了，那么每个僧可以分的粥也提升了。因此，发展商开始被淘汰，部分发展商只能收缩规模；中介公司也一样，有些公司倒闭，有些公司关铺或者裁员，行业之间的竞争激烈程度也会减少。

行业火爆的时候，各公司争相扩大规模，现在大家都开始放弃规模的竞争，从量的竞争转变为质的较劲，服务的品质上的竞争，这对行业长期发展来说是好的现象。

综上所述，无论从哪个角度看，相信2022年状况都会比去年有所改善。当然，改善不代表马上就火爆，只是开始走出谷底，距离回归到火热的氛围还远。

2022年属于慢慢恢复的一年，绝对不是一个成交活跃、价格猛涨的一年。政府政策调控尚未放松，房住不炒国策不会动摇，房地产市场刚刚元气大伤，还需要时间去恢复，大家都回归理性，客户更注重楼盘的性价比与品质。当然客户该买还是会买，特别是刚需，而投资者则要看有没有好的笋盘出现。

无论是发展商，还是中介代理机构，都会控制好自己的规模以及发展速度，以练好自己的基本功为主。风来了猪都会飞，当风过去了，猪只能回到地上走，房地产市场也是这样，开始回归到正常理性的状态了。