第二，5月央行降息，只能说有作用，但没效果。有作用就是，毕竟降低了购房成本，以贷款一百万来算的话，每个月能节省91块钱月供，一年大概1000块，多少是能省点钱。但有没有效果则不好说，如果市场好的时候，本身客户就很想买，每年还可以省一千块，肯定更好了，等于火上浇油，越烧越猛。市场好的时候，降息令到市场可以更好。但是，现在市场很冷，买方比较强势，买方期待更大的优惠。

降息与降价对比，差距太大了，现在降息之后一年可以省1000块，但是以100万的房价看，打折一个点，就是一万块。而现在发展商打折促销远不止一个点，有些比原来推出的价格甚至是低10%，那就是10万元。1000块降息跟开发商促销的折扣10万块相比，可以忽略不计。

现在降息的作用可以说是冰上浇油，在火上浇油是越烧越旺，在冰上浇油一点反应也没有，所以说降息有作用，但是没效果。5月虽然全国都降息，但是对全国楼市的刺激基本没有太大作用。

这也反映很多客户在期待更大的政策，全国各城市都在陆续出政策，但很难拿准力度。不仅要担心如果出政策没效果，就等于白做；还怕力度太大，太有效果，万一市场又疯狂了，要被问责，毕竟房住不炒还是摆在这里。所以现在每个地方出政策都非常谨慎，最出名的是南京，政策发布2小时，就被撤回。各个地方如履薄冰，想出政策，又不知道怎么出。

回到深圳，5月全国超过百城出了政策，深圳也有预期，在这种预期中，客户反而变得更加观望，想知道到底会不会出，出了会是什么效果。所以，市场变得比较困难，5月份政策预期笼罩下，反过来令客户观望。整个市场没有按预期速度回暖，还是低速反弹，距离回到过去正常水平，还是比较大的差距，反映现在市场需要更强大的政策力度刺激才行。

在观望时期，相对没那么观望的，可能就是资金雄厚的有钱人，刚需客户可能会观望的程度多一点，做决定会更谨慎。所以，对比刚需、刚改，5月份豪宅的表现还是更好。

5月两个豪宅盘，海德园、招商仕林臻邸，表现不错，深圳的日光盘再现。市场好的时候，很多盘日光；现在市场不好，日光盘只是个案。当然豪宅先行之后，会不会带动其他板块，也不排除有这个机会。不管怎么样，日光盘的出现，对深圳楼市也是比较好的强心剂，大家会觉得其实深圳购买力还是可以的。

这两个盘，他们的性价比，特别是跟周边二手参考价去对比，有一定优势。反映了现在客户买房，房价还是决定性的因素，最有效刺激需求的就是价格。除了这两个盘，个别在售楼盘，推出一些工抵房、特价房，市场反应也比较好。市场上有大幅降价的盘销售情况都比较理想，也能够把需求释放出来。接下来要释放需求，发展商也陷入两难，要不就等政府出政策，要不然就降价让利自救。

另外，这次全国受疫情的影响还是很大，但是深圳疫情防控表现相对比较好。所以，有些其他城市的有钱人，对深圳印象还不错。我们观察到的一个现象是，最近深圳的豪宅吸引了一些外地来的豪客来买。近期非深圳本地客户购房的比例在增加，特别是豪宅里面，发现外地客户过来深圳买豪宅。

当全国都涨的时候，各城市都有自己的吸引力，但是当全国都低迷的时候，深圳对比全国其他城市，是更可靠、更安全的资产配置选择。虽然全国都有压力，但是更加凸显深圳的吸引力，从而令到其他地方的豪宅客户愿意来深圳购买优质资产，不是买刚需，而是买豪宅。等上海完全解封后，也不排除会多出一批上海客户来深圳置业。