从住建局数据看，7月深圳新房住宅过户量为3317套，环比上升10.3%；二手住宅过户量为2036套，环比下滑9.1%，整体市场依然较为低迷。

7月份市场持续观望，没有什么特别消息，市场好的时候，没有消息就是好消息；但是市场不好的时候，没有消息反而是坏消息。

现在大家都在期待刺激政策出台，但是因为深圳是一线城市，政策出台还是比较谨慎，所以一直没有任何利好的政策出现。在市场需要扶持的时候，没有消息反而对市场是利空。

同时，7月深圳疫情也再度来袭，管控措施加强，虽然感染个案不多，但是措施还是比较严格，因为若是在疫情最开始出现的情况选择躺平的话，后面很有可能会一发不可收拾。

深圳陆续有多个小区或者大厦出现病例，采取封闭式管理，小区或者是大厦就只能只进不出，导致不少客户根本出不去或者进不去小区看楼。同时，包括部分发展商、中介公司等从业人员，也被封闭管理，正常的经济活动受到不同程度影响。

市场虽然出现利空因素，但是7月新房成交还是有所增长，究其原因，就是政府加速预售证的审批程序，因此，最近两个月，市场推盘量明显增加了，其中，六月推盘量达到今年最高峰，七月虽然有所减少，但也为今年第二高。

由于备案数据有所延迟，导致七月新房成交量继续增长。虽然推盘量增加，但去化率去化率其实还是逐步下降。以往市场好的时候，很多日光盘出现；市场稍差一点，也能卖个七八成；再到后面5成就算很好了；现在开盘平均能卖3成已经很理想。

开盘去化率不断下降，那么除了开盘的关键节点外，开盘后的持续销售变得更为重要，开发商需要为打持久战作准备。回笼资金速度变慢了，对发展商资金链是一个很大的压力。

发展商现在面临两个选择，是要利润还是要快速回笼资金，如果是要利润的话，价格可能还是会比较坚挺；如果是要快速回笼资金的话，价格上必须要有所让步。以前发展商是想尽办法突破限价，后来市况回落，大多项目是按照备案价卖，现在市况低迷，售价已经出现低于备案价了。

部分发展商把资金回笼放在第一位，情愿让利去追求资金回笼速度，导致发展商之间的内卷也越来越严重。以前大家资金充足，你卖5万，我卖6万，大家都尽力往贵去卖，追求利润最大化。

现在市场上客户少，开发商出货压力山大，价格都便宜，你打九折，我打八折，发展商之间都各出奇谋，来抢占市场所剩无几的客户，这样的价格战，对房地产市场来说并不是一个好的局面。

二手房方面，还是没有什么政策，新房的大量推出，或多或少都会抢占二手房的客源。加上很多小区封了不给看，也会影响二手房的交易。二手楼跟售楼处不一样，售楼处被封的几率远低于小区。小区一封，整个小区二手房交易停滞，二手交易受疫情影响要大于新房。

另外，发展商内卷严重，价格掉下来也会影响二手楼交易。如果一二手倒挂不严重，客户会流回二手。但是现在新房新一轮的调价，一二手的倒挂又变得比较大了。

现在要看二手业主愿不愿意跟进，如果二手业主不愿意降价，而发展商在调价，新房的吸引力在增加，二手房的吸引力减少。此消彼长之下，对二手房吸引了大打折扣。二手房业主面临比较大的竞争，发展商缺钱的情况下，都以比较吸引人的条件去抢占客户资源。

所以，二手业主会比较被动，部分不愿意降价卖的业主，情愿选择先出租，务求减小供楼压力，用观望的态度来度过目前的困难。总体来说，二手市场还是比较困难。

近期市场上发现有些外地客户过来深圳置业，包括广州、北方等地客户，虽然深圳疫情有点反复，但是相对全国还是比较稳定，跨城置业的情况恢复出现。同样，深圳客户出去置业也增加，临深楼市随着东莞放开限购，也是久违的迎来了一波行情。

之前东莞对于深圳客户来说还是有很多限购政策，但是7月除了莞城、松山湖等核心地段外，限购都已经放开了。据前线同事反映，近期临深的东莞项目，客户量增加了三倍多，放开限购刺激了原来有兴趣但是没有资格买房的客户去看房。某种程度上，深圳跟外地客户的流动，在疫情控制后，正在逐步恢复当中。

最后，虽然7月份市况还是不怎样，但是大家对于深圳后市也不用太悲观，从东莞放开限购后的销售反弹情况来看，相信只要深圳在可见的未来，政策若是可以稍微放松的话，对于成交量的支持作用还是很大的。大家需要对市场有信心，相信只要有适当的政策支持，深圳市场就会逐渐恢复过来。