从住建局数据看，11月深圳新房住宅网签2590套，环比下降22.2%；二手住宅过户2168套，环比上升25.1%，二手房重回2000套。虽然新房成交量下降幅度比较二手房成交量上升幅度要小一点，但是考虑到各自基数不同，一升一降，加起来总体的成交量，还是有点回落，反映市况依然疲软，客户观望气氛持续。

11月市场没有太大的利好，政府的态度明确是支持市场稳定发展，但救市政策没有太大的力度，有点隔靴搔痒的效果。虽然出台了金融16条，支持房企融资等，但政策更多是想着怎么去救发展商，解救发展商困境，而不是救市场。

如果发展商继续暴雷，会让很多客户担心新房烂尾，不利于市场稳定。当然政策刚出，会不会有发展商得到财政舒缓后，降低降价幅度，不需要再大幅降价抛售，也有可能出现。

现在很多发展商唯一的回款方法就是卖楼，融资、发债、股票、信托都不行。因此新房内卷非常严重，你便宜时，我比你更便宜。以前的政府限价是限你卖的高，现在是限价限你卖的低，政府要求出售价格不能低于备案价的15%。但是发展商也是努力想办法突破，通过不同手段给优惠。如果财政优化，发展商就不需要通过这么残酷的方式去卖楼了。

最近发展商降价效果越来越差，新房去化率走低，主要跟客户对市场预期有关。当客户预期未来楼市上行，降价会非常有效果，客户相当于捡了大便宜。当客户预期未来楼市平稳，现在降价也有作用，现在买比未来买还是要便宜，所以还是愿意入市的。

但是如果楼市在下行通道中，降价作用就不大了，现在买虽然比昨天便宜，但是可能比明天买还要贵了。在买涨不买跌的情况下，客户担心今天的低价等于明天的高价。所以，降价效果越来越差。

现在最主要的不是降价，而是改变客户的预期，预期不改变，促销手段也不会有太大效果。政府的政策重心在于解决开发商的财政困境，这有机会让新房价格慢慢稳定下来，甚至可能慢慢反弹也说不定。

以前市场的主要问题是政策问题、经济问题和疫情问题，但现在最主要的问题是预期悲观，大部分客户对后市还是缺乏信心，看跌的比例较多。相信如果能改变对后市的预期，现阶段的楼市才有稳定的机会。

11月政府推出人才房，价格是市场价的6折，吸引了1万多人去购买。接下来深圳将进入商品房+人才房+安居房+公租房的时代，以前全部是商品房，未来商品房只占4成，另外2成是人才房、2成是安居房、2成是公租房。

市场上不仅仅只有商品房的存在，也有各式各样的房源，包括人才房、安居房、公租房。当然只要市场足够大，各类产品都有各自针对的客户群。如果收入很低，没有多余的积累，没有办法付首期款的话，那么公租房就是合适的选择。

如果有点钱但也不多，那么安居房就比较适合。如果中等收入，那么可以买人才房，这种房源限制比较多，带福利性质。但如果你不想有限制，也可以买商品房。

商品房跟人才安居房一方面是面积段不一样，人才安居房相对小一些，价格低一点。当然商品房现在也有小的，所以未来两类产品可能会两极分化，商品房未来主要做中高档为主。

如果同样做90平左右，品质跟人才房又差不多的话，商品房确实很难去竞争。所以接下来可能商品房会做的大一点，去抢占中高端市场。哪怕做的同一面积段，也要比人才安居房品质做的更好。

房产毕竟有两个属性，一个居住属性，一个投资属性。人才安居房是纯居住属性，政府建人才房、安居房就是为了贯彻房住不炒。所以，人才安居房需要持有很长时间，以后卖了的利润也要补一部分给政府。商品房就不一样，商品房为什么比人才安居房贵一点，哪怕是同一个地段、同样的品质，就是因为多了一个属性，就是投资属性。

买商品房，既可以持有短时间就出售，也可以出租出去赚取租金。所以商品房较人才房有溢价也很正常。那么会不会因为人才房出现，抢了商品房的客户呢？相信确实会有一点点，这次购买人才房的人，相信也有一小部分是原来准备买商品房，还有一部分是压根就没有想过自己有机会买房的。但这个比例相信还是不大，河水、井水互不想干的情况应该会多一点。

11月前海的两个盘备受市场关注，登记了很多客户，收筹的时间也比较长，冻结了部分市场购买力。等他们开完盘后，购买力才会重新释放出来。所以，11月新房成交下降背后原因，一方面是新盘推的量少，另外是市场上出现比较瞩目的楼盘冻结了不少诚意客户的资金，令到市场有效购买力降低。

跟新房不一样的是，二手房成交反而增加了。最主要的原因是二手房业主开始压不住了，之前二手逐步走低，一手走的比较稳，可以说是小业主在跟开发商的博弈中，小业主完败了，毫无反抗之力。

现在经济不好，收入降低，各行各业都受影响，有些小业主急需用钱，对卖楼比较紧迫。也有些对后市比较悲观，多套房的业主想着能不能卖一套算一套，拿多一点现金在手。

很明显，现在小业主卖楼的意愿比以往提高很多，愿意去跟发展商拼，愿意给高佣，给现金奖，甚至带客奖。反正开发商给什么条件，小业主也给什么条件。

以前小业主的玩法跟发展商不一样，现在要跟发展商拼，就随着发展商做了。所以，一些卖新房的做法都会用上。另外一个，近期议价空间也完全放大了，以前想要降几个点很不容易了，比如最多九八折、九七折。但是现在降价都是一成两成来，按成数来减。

客户看到业主急迫卖楼，有点想乘火打劫。以前若是客户还价比较多，业主压根谈都不愿意谈，现在业主比较弱势，客户只要还价，也愿意积极回应，议价空间不断在扩大，更多业主愿意接受比较低的价格。所以，在价格敏感度高的情况，愿意降价的话，成交量自然就上去了。

最近公司也做了二手房价格的压力测试报告，我们发现其实市场与个盘的关系，跟股市一样的道理。今天股市升了，不代表所有股票都升，也有小部分股票在跌。反过来也一样，股市跌了，也不代表所有股票都在跌，也有一些回升，指数只是加权出来的结果。

同理，大家觉得这一两年深圳楼市很差，但哪怕市场很差，也有个别楼盘不跌反升的，这在某个程度上提醒我们，在买新房的时候，也要关注楼盘的素质，这会影响他在二手房市场的表现，比如恒裕滨城在市场下行的时候还是上涨的，市场与个盘不一定完全挂钩。现在二手市场里不少客户在寻宝，想找到一些抗跌能力强，或者未来反弹的时候潜力大的房源。

在信贷支持下，工商市场也有了一些新情况，出现了租转买的情况。无论是写字楼、还是商铺，这两年价格调整的幅度也比较大。有些客户本身是租户，但后来发现拿点钱出来付首付，剩下的去贷款，月供的成本可能比给租金出去还低。

工商物业的特点是，租金回报还是可以的，现在有机会吸引两部分客户，首先是长期收租的投资客；然后是现在价格降了之后，本来是租的客户，从租转为买。商业物业的租赁属性，让这两类人群成为刚性的支撑。