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Alan论市【11月市场点评:打新火热,二手持平 】

发表时间:2020/12/14 责任编辑:驻港办

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11月深圳市场,新房成交6296套,环比上升36.4%;二手成交5812套,环比上升15.1%。新房成交量破六千套,近六年来首次超过二手成交量,主要原因是供应集中爆发。新房市场11月推盘非常多,创今年新高,推盘积极背后原因是,一方面,发展商为了完成年度任务目标、达成业绩指标,加快推盘。年初疫情爆发影响了发展商推盘速度,至年底发展商普遍要冲业绩。另一方面,三条红线政策明年初正式推行,现在只有一个月时间,三条红线下融资渠道收紧,对房企造成的财务压力巨大,发展商急需套现回笼资金。而卖楼可能是目前政策下主要的回款渠道。

 

推盘量的大增也导致11月新房成交量创20161月以来的新高。新房火热,主要跟政府限价有关,新房价格被压的很死,导致一二手价差较大。如华润城润玺,一二手价差可能达到4万以上,导致新房被抢购,而周边的二手就乏人问津。一二手价格倒挂,买到即赚到的心理造成了市场的打新热。但是大家还需保持理性,价格倒挂并不确保就是买到即赚到,还需考虑持有成本。现在深圳限售,住宅需要限售三年,再加上期房的两至三年的交房时间,持有时间将超过5年。如果考虑715新政增值税25,持有时间只会更长。因此现在打新必须做好长时间持有的准备,资金成本也不会低,如果期间房价没有上涨,打新投资回报则不一定吸引。


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与新房的火热形成强烈对比的,是二手房的低迷,11月二手成交量只有五千多套,不及新房。这并不是很好的现象,成熟的房地产市场应该是以存量房为主,新房为辅。以往,深圳二手和新房成交占比是七三开,存量房占据市场主导。而现在市场已经扭曲,二手和新房成交占比变成四六开。同时二手持续遇冷也会影响新房市场,以前存量房为主时,深圳的新房在二手市场转手较为容易。而二手持续遇冷的话,未来客户购买新房后出手也更加困难,对市场购买欲望会有一定影响。长期维持新房成交量大于二手的话,新房转手套现的能力就会变弱。

 

新房成交量大于二手的局面,相信不会持续太长时间,必然会扭转。一方面是深圳土地紧缺,新房供应有限,无法长时间保持现在的大规模供应。另一方面,近期打新热潮已经引起了政府的高度关注,使得市场传言颇多,如房产税即将出台等。从近几年看,每当市场火爆时,就是政策调控的前奏,新房超六千套确实太高,不排除引来政府的调控。若是新房调控政策真的出台的话,新房成交量无可能避免受冲击。

 

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另外,近期工改项目推售量增加,导致市场上采用公司购买物业的情况有明显增加。目前内地利用公司来购买物业的情况还不是很多,相反香港和国外已经非常普遍了。政府近些年鼓励创业,大众创业、万众创新正成为一种浪潮,个人创业越来越多,国内多了很多个人为主的公司,网红直播、自媒体、工作室等等小型公司越来越普遍。利用公司购买的好处是可以合理税务筹划,特别是年底时候,公司需要做账,而且财富增长之后,个人对理财也更加重视,公司购买的行为也相应增加。

 

土地市级方面,11月深圳8宗居住性用地集中出让,是深圳近二十年来最大规模的土地出让。本次拿地外地房企频现,万科、佳兆业等多通过城市更新获取土储的开发商也积极加入,万科时隔6年首次在深圳土拍市场拿下宅地。主要还是近期深圳新房市场火热,多数住宅新盘不愁卖。同时全国市场分化较为严重,多数城市市场不景气,导致深耕其他城市房企涌入深圳。


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