【联动动向】香港住宅市场综述 2021年9月

9月份重点新盘落在港岛南区，由嘉里建设、信和置业及港铁合作的黄竹坑站港岛南岸第2期「扬海」，于九月上旬以价单形式首轮推售188伙，实用面积341至955呎，以最高折扣20%计算，折实价1,079.92万至3,633.84万元，整体折实均呎32,000元，最终单日全数沽清。一周后再推188伙作次轮销售，户型涵盖一房至四房户型，实用面积334至1,420平方呎，折实价约1,070.24万至6,675.04万元，折实呎价由28,751至47,007元，最终即日沽出约185伙，占可售单位逾九成半，并于翌日再沽三伙。两日累售188伙，次轮单位全数沽清。发展商再于一周后进行第三轮销售，涉及135伙，折实价1,004.4万至6,957.6万，折实呎价31,388至48,997元，最终单日售出68伙，占可供出售单位的50%，其中三房单位率先沽清。项目由首轮推售至今短短半月合共沽出450伙，总销售额逾100亿元，市场反应炽热。项目全盘合共600伙，涵盖一房至四房合共9款不同户型，主打两、三房间隔，预计关键日期为2023年8月。

9月录3,591宗及332.7亿元，较8月的4,427宗及399.5亿元，分别下跌18.9%及16.7%。宗数创2020年8月3,031宗后的13个月新低，金额创2021年1月312.9亿元后8个月新低。按季方面，第三季录13,106宗及1,208.9亿元，按季下跌17.8%及19.7%。二手宗数创2020年第四季10,910宗后的3个季度新低。二手金额连续四个季度达1,000亿元以上，是1997年第三季后24年以来首见。大型屋苑方面，9月份「嘉湖山庄」录56宗买卖登记、「沙田第一城」录26宗、「太古城」录26宗及「美孚新村」录24宗。

本月底中原城市领先指数CCL录189.61点，按周跌0.49%。中原城市大型屋苑领先指数CCLMass报192.46点，按周跌0.45%。CCL(中小型单位)报190.00点，按周跌0.43%。CCL(大型单位)报187.53点，按周跌0.84%。

分区指数方面，本月底港岛CCL_Mass报194.48点，按周跌1.37%。九龙CCL_Mass报186.49点，按周跌0.37%，连跌3周共1.82%。新界东CCL_Mass报203.50点，按周跌2.15%，连跌2周共2.29%。新界西CCL_Mass最新报179.23点，创历史新高，按周升1.69%，连升2周共3.83%。

中原城市租金指数CRI最新报115.82点，按月跌0.25%。中原城市大型屋苑租金指数CRI_Mass报121.56点，按月跌0.03%。CRI(中小型单位)报118.08点，按月跌0.15%。CRI(大型单位)报101.13点，按月跌1.11%。

各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报55.0元/呎、「太古城」报38.7元/呎、「海怡半岛」报36.0元/呎、「杏花村」报35.0元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报39.0元/呎、「将军澳中心/将军澳豪庭」报35.5元/呎、「美孚新村」报29.4元/呎、「丽港城」报31.7元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报38.2元/呎、「名城」报35.1元/呎。新界西方面，「映湾园」报26.1元/呎、「嘉湖山庄」报23.7元/呎。

据税务局公布，9月份买家印花税录得118宗，按月增加141%。涉及税款4.45亿元，按月增加162%。而平均每宗涉税377.5万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占2.02%，比8月增加1.14%；金额则占5.3%，按月增加3.22%。

9月中原大湾区指数报128.86，较上月下跌1.26%，上月连续八个月创历史新高后9月份断缆。12个指数当中，3升9跌，录得跌幅的指数是32个月以来最多。录得跌幅的9个指数，幅度由0.17%至3.34%，大湾区四大中心城市：香港、澳门、广州及深圳9月指数全线报跌，其中深圳指数单月下跌3.34%，属2016年11月以来单月最大跌幅，广州指数亦于连续11个月创新高后断缆。三个城市录得升幅，幅度由0.17%至2.35%，其中惠州及珠海指数创历史新高。

内地城市持续调控，而且力度不小，成交量持续下滑，楼价亦因而出现下调趋势。香港及澳门物业市场未出现调控，两特区楼价得以于高位继续横行，亦属9月份9个下跌指数中，跌幅最少的两城。9月份香港受着股市下调影响，买家入市意欲降低，加上对10月初公布的施政报告存疑虑，忧政府或会为楼市加辣，因而放慢入市脚步，香港指数轻微回落。随着施政报告未有为楼市加辣，10月亦有多个一手项目接续推售，相信可带动二手成交，料香港楼价高位横行。

9月份一手住宅市场交投依然炽热，新鸿基位于天水围的新盘「Wetland Season Bay」第一期大热，其后焦点随即转至港岛南区黄竹坑铁路项目「扬海」，同样受到市场追捧，可见发展商对市场仍然充满信心，积极部署新盘推售。其他小户型的刚需盘在九月份也受市场关注。其中红磡新盘「曼翘」全盘只有130伙，涵盖开放式及一房户型，实用面积由186至334平方呎，项目最终即日沽出128伙。可见小户型的需求强大，预计这类物业会持续受市场关注。

至于二手住宅市场，因为十月份香港政府将会公布施政报告，而早前内地推出新的房产调控政策，二手住宅实施指导价，导致客户购房首期成本增加，二手成交萎缩，不少人担心香港政府亦会推出调控政策打压楼市，因此二手住宅市场观望气氛较为浓厚，预计施告报告出台后，市场会陆续消化消息，二手住宅市场交投会再次活跃。