【联动动向】香港楼市周报11月16日至11月22日

一手市场于过去周末录约124宗成交，较上周537宗回落约77%；其中，新鸿基、恒基及会德丰地产合作发展的「KENNEDY 38」占比最多。该项目于过去周末首轮销售反应不俗，即日售出约八成单位，其中1房户全数沽清，套现逾8亿，因向隅客众多，故加推40伙，折实平均呎价为28,988元，包括不少高层单位及特色户，并于周三(24/11)作次轮销售。此外，会德丰地产、信和、嘉华等合作发展的西九龙「维港汇II」周末再录成交，为2座中层A室，1,001方呎，以约3,165.1万售出，呎价约31,619元，同时，该盘于昨日亦上载销售安排，落实于周四(25/11)开售139伙，其中70伙以价单形式发售，另外69伙以招标形式推出。另外，由恒基发展的启德「THE HENLEY III」录连环成交，其中3A座8楼F室，229方呎，以631.41万成交，呎价约27,572元；另3B座37楼C室，367方呎，以1,054.68万售出，呎价约28,738元。同系鲗鱼涌「君豪峰」亦录承接，为35楼R室，238方呎，以715.54万售出，呎价约30,065元。

会德丰位于启德沐泰街10号新盘第1期「MONACO ONE」于上周四(18/11)尽推150个单位，包括93个1房单位、36个2房单位、10个3房单位以及11个3房加储物房单位，实用面积由326至671平方呎，折实价792.1万元至1,788.6万元，折实呎价由22,550至30,381元。最终单日售出141伙，套现逾14.3亿元。全盘计短短6日内售出482伙，占发售单位98%，合共套现49.8亿。

由新鸿基、会德丰及恒基联合发展，位于港岛坚尼地城卑路乍街38号「KENNEDY 38」于周六(20/11)推出130伙单位作首轮公开发售，户型全属开放式及一房户型，实用面积由229至302平方呎，以最高优惠10%计算，折实售价由618.3万至852.75万元。最终首轮销售售出近80%单位，约101伙，其中所有1房单位已沽清，套现约8亿元。发展商乘势加推40伙单位，全为1房间隔，其中2伙为特色户，实用面积由279平方呎至332平方呎，折实价则由787.41万至1,011.33万，折实呎价约26,160元至32,400元，并于周三(24/11)展开次轮销售。

由莱蒙国际和俊和发展，位于何文田的「128WATERLOO」于上周四(18/11)录得成交，该成交单位为10楼B室，实用面积522平方呎，属2房间隔，成交价为1,538.2万元，呎价达29,467元。据了解，买家因九龙塘交通便利，而项目新付款计划可先住后付，固即日拍板入市。项目推出全新置业易1128天付款计划，让住户先住后付，买家只须于签订临时买卖合约及120 天内支付楼价 10%，便可申请入住许可，占用许可费金额为楼价 5%，以分期方式缴付，一共5期。

东九龙新盘KOKOHILLS第2期「KOKO RESERVE」首录成交。根据KOKO RESERVE成交纪录册显示，第1座16楼G室以招标形式售出，实用面积896平方呎，采3房1套及工作间连厕间隔，成交价2,112万元，呎价23,571元。「KOKO RESERVE」属于发展项目的第1座，单幢式设计，提供82伙单位，户型由2房至4房单位，位置更靠近茶果岭道一带临海位置。

恒隆位于九龙湾新盘「皓日」于上周四(18/11)公布楼书，地址位于牛头角道11号，涉294伙单位，实用面积289至898平方呎，当中标准单位户型1房至3房，实用面积320至771平方呎，关键日期为2023年10月2日。

上周五(19/11)公布的香港中原城市领先指数（CCL）录188.34点，按周升1.22%，升幅29周以来最大。中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）则报190.35点，按周升1.22%。

上周三(17/11)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报58.62点，较上周的57.52点上升1.10点。指数连续8周窄幅徘徊，最高59.14点，最低57.24点，上下波幅为1.90点。指数略低于60点水平，但长期企稳于55点以上，没有跌入45点至55点好淡分界区间，市场仍然睇好住宅楼市。预示楼价破顶后回软，却继续于高位徘徊，不会转跌。

据市场统计，周末十大屋苑录得500个预约睇楼，较上周末升5.3%。市场人士表示，临近年尾，楼市再次转旺，一手新盘成交活跃，主导大市，不少发展商把握旺市开盘，交投气氛炽热亦带动二手成交，部份向隅客陆续回流二手市场寻觅心仪放盘，刺激周末睇楼活动，现时楼市基础及市况向好，整体购买力强劲，料旺势持续至年尾。

北角「海峰园」高峰阁极高层F室，实用面积825方呎，三房间隔，享全海景，属优质罕有放盘，原业主以2,350万元将单位易手，实用呎价28,485元。买家属于同区换楼人士，见单位优质罕有。原业主于1987年10月以116.63万元买入单位，持货34年，账面获利2,233.37万元，单位升值超过19倍。

长沙湾「碧海蓝天」2座低层D室，实用面积502平方呎，单位两房间隔，可享开扬泳池景，获外区用家以916.8万元承接，折合实用呎价18,263元。原业主于2015年7月以688万元买入单位，是次账面可获利228.8万元离场，单位6年升值33%。

旺角「逸新」高层E室，实用面积182方呎，开放式间隔，座向西南方，望开扬市景，以410万元沽出，实用呎价22,527元。原业主于2017年8月以382.2万元买入上述单位，持货4年，是次沽出单位账面获利27.8万元，物业升值7%。

元朗「尚悦」6座低层连平台户，实用面积928平方呎，三房套房间隔，平台约1041平方呎，附连车位，以1,428万元沽出，实用呎价15,388元。买家为家庭客，钟情单位内笼阔落，加上附设特色平台，便拍板购入自用。原业主于2017年4月以1,318.7万元买入单位，持货4年转售，帐面获利109.3万元，升值8%。

屯门「珑门」8座高层G室，实用面积379平方呎，一房间隔，以743万元沽出，实用呎价19,604元，创同类单位造价新高。买家为同区上车客，钟情「珑门」位置方便，而上址属高层，景观开扬，见楼价符合预算，迅速承接。原业主于2017年4月以560万元买入单位，自住4年转售，帐面获利183万元，升值33%。

疫情缓和，而核心区商铺租务稍增，特别短租个案仍持续，消化部分吉铺，令核心区铺位空置率稍改善。据市场资料显示，5大核心消费区包括中环、湾仔、铜锣湾、尖沙咀及旺角，商铺空置率持续改善，中环区10月商铺空置数字为14.31%，按月回落0.28个百分点；湾仔区10月份铺位空置量就维持于14.63%。在众多地区中，以最具零售及娱乐消遣的铜锣湾区铺位空置量最低，10月该区商铺空置率录得约5.06%，比9月份下跌4.85个百分点，较今年1月更递减6.29个百分点。铜锣湾区商铺空置量显着改善，主因区内业主心态相对易接受短租，商户把握临近年底长假档期前签成租约，部分应节行业加快落成优质短租铺。统计指，一线街道罗素街共有约53个地铺，仅有1个吉铺，10月份空置率低至约1.89%，例如早前罗素街18号地下，面积约1,000平方呎，估计成交月租约10万元；资料显示，该铺前租客为连锁化妆品牌，旧租金约70万元，短租月租比其大减约85%。

尖沙咀柏丽大道复式铺合共5,740平方呎，由周生生租用十多年，近日迁出。业主以56万元招租，较高峰期大跌8成。近一年尖沙咀柏丽大道屡现吉铺，近日该地段最大租客之一的周生生亦撤出。涉及柏丽大道地下1至4号铺及1楼，近日租客迁出，铺外贴上招租广告。物业比邻清真寺及尖沙咀港铁站出口，附近人流极为畅旺，加上该铺楼底特高，可谓柏丽大道最优质商铺。铺位现进行招租，地下铺位合共约2,866平方呎，1楼面积约2,874平方呎；其中地两组地铺，分别以16.8万及12.8万元招租，另1楼意向月租约26.8万元，整个铺位月租约56.4万元。

长实就位于东火炭工业区、比邻火炭站的用地，向城规会提出改划申请，由「工业」用途改划为「住宅（戊类）」、「政府、机构或社区」、「休憩用地」及显示为「道路」的地方之用途，以发展住宅、学校，及小巴/巴士站，以发展大型屋苑，将提供4,706伙住宅，意味该区日后再有大型新盘推售。申请文件显示，长实拟在上述划为「住宅（戊类）」地带的用地，兴建24座28至38层的住宅楼宇（包括1层零售商店、1层住宅大堂及2层地库），并将提供4,706伙住宅，分3期发展。值得留意的是，长实在该区只持有1座工厦，即屈臣氏中心，而据申请文件，屈臣氏中心正正属于整个发展项目的第1期，第1期供应约300伙。长实指，该批住宅的平均面积约608平方呎，并会打造一个拥有约4万平方米绿化休憩空间的花园城市，与相邻社区配合。同时，方案亦会兴建行人天桥贯穿整个住宅发展区，及连接毗邻的火炭港铁站，以便居民出入。

新鸿基申请位于流浮山天影路以西的绿化地，共14万平方呎，兴建840伙，合计提供5,669伙。该幅用地位于天月路北面，地盘面积14万平方呎，现时规划为「绿化地带」、「休憩用地」等用途，申请改划成为「住宅(乙类)」用途，计划以地积比率3倍，兴建5幢5至25层高分层住宅，总楼面41.1万平方呎，将会提供约840伙。/至于早前发展商已经在上述地盘南面天影路一幅56万平方呎绿化地，申请兴建14幢住宅及非住宅大楼，提供约4,829伙。连同今次申请，两宗申请涉及多达70万平方呎用地，将会兴建5,669伙。