【联动动向】香港楼市周报2月15日至2月21日

疫情严峻，加上天气不稳，新盘买卖近乎停顿，过去两日，新盘市场仅录约10宗成交，较上周同期约13宗再微跌3宗，属于2019年10月5至7日(3日假期)所录约7宗成交后新低纪录。过去两天一手成交集中在新鸿基旗下屯门「御海湾II」，两日共录5宗买卖。据项目成交纪录册，成交单位分布于5楼至23楼，成交价介乎约519万至796.42万元。另外，余货单位亦录承接，市场消息指，由信置 、庄士及市建局合作发展的旺角山东街「ONE SOHO」的18楼A1室，实用面积285平方呎，属于1房间隔，以728.7万元售出，呎价约25,570元。此外，恒基启德「THE HENLEY III」继上周录新高成交后，再沽出1伙，单位为3A座1楼F室，属于开放式户，实用面积229平方呎，成交价587.48万元，呎价约25,654元。

港铁黄竹坑站上盖港岛南岸第2期「扬海」，于上周五(18/2)售出2A座37楼B室，单位实用面积842平方呎，为三房连储物室间隔，成交价3,244.7万元，呎价约38,536元。成交纪录册显示，「扬海」2022年1月至今，累积售约29伙，发展商套现约8.6亿元。

恒基发展启德新盘「THE HENLEY III」，上周四(17/2)及周五(18/2)连录两宗成交，发展商共套现3,118.93万元，其中3B座38楼F室，实用面积778平方呎，为3房1套连衣帽间间隔，成交价2,543.24万元，呎价约32,689，料暂为项目成交价最高单位。另外，项目售出3B座1楼F室，实用面积229平方呎，以开放式间隔，成交价575.69万元，呎价约25,139元。

亿京发展大埔白石角「海日湾II」，上周三(16/2)以1,188.4万元，售出5座20楼F室，单位实用面积585平方呎，为2房连储物房间隔，连541平方呎天台，呎价约20,315元。成交纪录册显示，「海日湾II」于2022年1月至今，共售出5伙，发展商套现约7,472.9万元。

莱蒙及俊和合作发展何文田「128 WATERLOO」，上周三(16/2)以1,611.8万元，售出7楼D室，单位实用面积527平方呎，属两房连储物室间隔，呎价约30,584元。该单位享狮子山景色，亦能饱覧九龙塘一带开扬景观。现时该座向单位的相同户型仅余2伙，发展商料会有一定的加价空间。

信置发展西贡住宅项目「133 PORTOFINO」，上周二(15/2)招标售出洋房1号，实用面积2,373平方呎，连298平方呎花园、561平方呎天台，以4房4套间隔，成交价6,000万元，呎价约25,284元，单位可远眺西贡海海景。「133 PORTOFINO」现时仅余最后9伙待售，分别为3伙洋房及6伙分层户。项目累售24伙，发展商套现逾8.6亿元，平均每伙成交价逾3,500万元。

由信和发展的观塘「凯汇」于上周一(14/2)连环招标售出3伙特色天台户，发展商共套现逾4,595万元。成交单位包括1期1座50楼K单位，2房连储物房间隔，成交价1,368.6万元，实用面积574平方呎，连308平方呎天台，呎价约23,843元；1期2座55楼K单位，2房间隔，成交价1,329.6万元，实用面积550平方呎，连428平方呎天台，呎价约24,175元；2期5座50楼N单位，3房1套房间隔，成交价1,896.9万元，实用面积758平方呎，连617平方呎天台，呎价约25,025元。「凯汇」至今累售1,883伙，项目仅余15伙特色天台户待售。

上周五(18/2)公布的香港中原城市领先指数（CCL）录183.06点，创43周新低，按周跌0.78%，跌幅7周以来最大，连跌2周共1.55%。中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）则报184.64点，创43周新低，按周跌0.82%，跌幅12周以来最大，连跌2周共1.54%。

上周三(16/2)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报38.08点，较上周的44.53点下跌6.45点。政府宣布进一步收紧防疫限制后，CSI(住宅售价)指数跌幅扩大，上周跌3.30点，新春后2周累计跌9.75点。第五波疫情开始，指数走势向下。7周前宣布收紧防疫措施后，CSI(住宅售价)随即跌穿50点好淡分界线。新春后疫情恶化，上周跌穿45点好淡分界区间下限，今周跌穿40点水平。指数持续寻底，短期内将向下迫近30点，预告楼市全线下调。

据市场统计，周末十大屋苑录得325组预约，按周再跌0.9%，续创1年新低。市场人士表示，第五波疫情仍未有起色，市民继续减少出门及接触，加上社交距离措施收紧，实体睇楼活动骤减属正常现象。事实上，置业需求不减，疫情下不少买家转用在线形式觅盘及睇楼，亦可透过网上问盘、议价等，故在线睇楼活动、谈判仍然继续。近期楼价回调，减价盘亦不乏承接，相信只要疫情缓和，实体睇楼活动及交投将随即反弹。

西半山「宝华轩」中层B室，实用面积567方呎，2房间隔，望城市景。业主以1,320万元将单位易手，实用呎价23,280元。原业主于2009年以785万元买入上述单位，持货13年，账面获利535万元，单位升值68%。

土瓜湾「旭日豪庭」低层F室，实用面积534方呎，2房间隔，座向东方，可享海心公园景及海景。单位以882万元成交，实用呎价16,517元。新买家为用家，钟情上述单位拥临海景观，加上间隔厅大房大，最终决定入市自用。原业主于2007年11月以280万元购入单位，持货14年多，现沽货账面获利602万元，物业升值2.15倍。

何文田「Sky Garden」高层C室，实用面积739方呎，3房套房间隔，另设工人套房，享开扬狮子山景，以1,650万元连车位易手，实用呎价22,327元。买家为外区人士，感造价吸引，即趁市况回软入市自用。原业主于2011年7月以890万元连车位买入上述单位，持货逾10年，现转手账面获利760万元，物业升值85%。

马鞍山「迎海」1期1座中层E室，实用面积798平方呎，3房套房间隔，以1,380万元易手，实用平均呎价17,293元。买家为用家，原业主于2014年以1,003万元购入单位，持货8年，是次沽出单位帐面获利377万元，单位升值37.6%。

荃湾「愉景新城」7座极高层G室，实用面积485平方呎，2房间隔。单位位处极高层，向西南，享开扬市景，属优质盘，最终以745万元成交，实用呎价15,361元。买家为用家，钟情愉景新城位置方便，上址质素高。原业主于2010年3月以277万元买入单位，持货12年，帐面获利468万元。 

疫情对饮食行业构成一定冲击，不过港人一向对咖啡爱不释手，加上咖啡对堂食的限制较少，故咖啡店租务持续出现，成为饮食租务支柱，主攻商业区二线铺位。据资料显示，中环砵典乍街45号地下2号铺，面积约829平方呎，获咖啡店以月租约8.2万元承租，平均呎租约100元。砵甸乍街附近聚落大量甲级商厦，加上中环街市活化项目带来大量人流，故吸引咖啡店进驻。其次，中环皇后大道中118至120号4楼，面积约775平方呎，由咖啡室承租多年，最近以约38万元续租，呎租490元。另一方面，北角英皇道255号国都广场地下G5号铺，面积约1,143平方呎，由连锁咖啡店承租多年，日前以8.4万元续租，呎租约73元。业界人士指出，连锁咖啡店租务对象多挑选商业区二线铺位，以迎合上班一族的急速的生活步伐。

宏安积极收购鸭脷洲大街的旧楼，并再入向土地审裁处申请强拍，涉及项为鸭脷洲大街17至19号「海德楼」，及鸭脷洲大街21至23号与平澜街5B号「花洲大楼」，两者合计现况市值逾2亿。根据土地审裁处文件显示，两宗强拍的申请人均为隆满有限公司，据知该公司背后财团为宏安。而目前该公司已经持有鸭脷洲「海德楼」约94.12%业权，并尚余位于3楼的1个单位未能成功收购。根据文件显示，该单位的登记业主已经接受发展商所作出的收购价。而据发展商提供的估值报告指，该旧楼于去年12月的现况市值为8,683万元，当中住宅部分占5,636万元，而地铺部分占3047万元。海德楼早于1973年落成，至今楼龄约49年，项目占地约1,648平方呎，目前是1座楼高5层的商住物业。另一方面，隆满有限公司亦就比邻上述项目的鸭脷洲「花洲大楼」申请强拍。公司现时已经成功收购花洲大楼约83.33%业权。上述旧楼的现况市值为1.1939亿元，其中住宅部分为8,363万元，而地铺部分占3,576万元。值得一提的是，宏安近日亦已就旁边的鸭脷洲「南德大楼」申请强拍，预计会连同上述两个项目一并重建，合共组成面积近7,000平方呎地盘，若以地积比9倍计算，可重建楼面约6.3万平方呎。

地政总署于上周二(15/2)公布，浅水湾南湾道豪宅地皮以逾11.88亿元批出，中标财团为爪哇控股。是次地皮每呎楼面地价62,352元，创本港历来官地呎价最高纪录。地皮位于乡郊建屋地段第1203号，位于豪宅「THE LILY」及长实旗下南区豪宅「浅水湾道90号」的前方位置，面向浅水湾码头及泳滩，占地约21,173平方呎，指定作私人住宅用途。最高可建楼面约19,056平方呎，早前市场预计，地皮估值介乎约9.5亿至14.24亿元，每呎楼面地价上限为7.5万元，下限约5万元，是次中标价属估值预期之内。在此之前，全港每呎楼面地价最贵的住宅地皮为山顶文辉道第9及11号住宅地，在去年2月份由以九仓等以合组财团夺得，该幅地皮每呎楼面地价为50,010元，然而，此纪录事隔一年后即被打破。