【联动动向】香港住宅市场综述 2022年3月

三月份香港第五波疫情仍然未受控，加上各种防疫限制措施，导致整个月份没有全新项目推出市场，发展商只能有限度推售新盘余货。然而，市场上却罕有录得豪宅成交。嘉里旗下已届现楼的喇沙利道豪宅「瀚名」，于三月上旬录得今年首宗成交，单位为20楼B室，属实用1,132方呎的3房户，成交价3,743.8万元，呎价为33,072元。一周后项目再录第二宗成交，单位为15楼A室，面积1,132方呎，同样属3房连套房间隔，成交价3,500万，呎价30,919元。项目其后再于三月下旬连环售出两伙单位，分别是17楼A室及B室，两伙实用面积均为1,132方呎、同属3房套房连储物室间隔，成交价同为3,848.8万元，呎价约34,000元。「瀚名」短位一个月内售出4伙，而从去年3月推出至今累沽10伙，吸金约4.2亿元。

3月录2,499宗及226.6亿元，较2月份的2,254宗及224.4亿元，分别上升10.9%及1.0%。反映疫情打击楼市交投，令登记数字在低位徘徊。按季方面，2022年第一季二手私人住宅登记录7,679宗及725.5亿元，按季下跌19.9%及18.9%。宗数及金额齐创2020年第一季的7,363宗及595.9亿元后8个季度新低。大型屋苑方面，3月份「沙田第一城」录34宗(共2.06亿元)、「嘉湖山庄」录33宗(共1.90亿元)、「太古城」录21宗(共2.37亿元)及「美孚新村」录13宗(共0.98亿元)。

本月底中原城市领先指数CCL报177.34点，创56周新低，按周跌0.77%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报179.11点，创58周新低，按周跌0.87%。CCL(中小型单位)报177.13点，创58周新低，按周跌0.89%。CCL(大型单位)报178.46点，创49周新低，按周跌0.15%。

分区指数方面，本月底新界西CCL_Mass报165.75点，创56周新低，按周跌1.47%。九龙CCL_Mass报172.50点，创58周新低，按周跌2.09%。港岛CCL_Mass报180.11点，按周升0.23%，上周创107周新低后微升。新界东CCL_Mass报194.84点，按周升0.75%。

中原城市租金指数CRI最新报111.89点，创12个月新低，按月跌1.63%。中原城市大型屋苑租金指数CRI_Mass报116.99点，创13个月新低，按月跌1.79%。CRI(中小型单位)报113.71点，创12个月新低，按月跌1.71%。CRI(大型单位)报100.39点，创11个月新低，按月跌0.96%。

各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报54.2元/呎、「太古城」报35.1元/呎、「海怡半岛」报32.8元/呎、「杏花村」报33.6元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报37.0元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报35.2元/呎、「美孚新村」报31.8元/呎、「丽港城」报29.5元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报36.7元/呎、「名城」报33.2元/呎、「岚山」报29.6元/呎。新界西方面，「尚悦」报27.3元/呎、「映湾园」报24.6元/呎、「嘉湖山庄」报22.2元/呎。

据税务局公布，3月份买家印花税录得80宗，按月减少31.6%。涉及税款2.38亿元，按月增加12.8%。而平均每宗涉税298万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占2.75%，比1月轻微增加0.1%；金额则占5.39%，按月增加2.14%。

国内调控已近尾声，部份城市开始放宽楼市规限，三月份新年气氛渐减退，令大湾区城市楼价得到支持，楼价跌幅逐渐收窄。三月份香港受第五波疫情严重打击，确诊数字创新高，经济活动几近停顿，买家入市心态转弱，价量俱跌，大湾区香港楼价指数3月份报105.6，创18年4月以来，47个月新低。惟市场人士表示，随着香港疫情受控，市况回暖，料楼价已成功寻底，4月份香港将迎迟来的小阳春，但内地多个城市正受疫情威胁而遭围封，料4月份大湾区指楼亦难免要下跌。

受疫情影响，首季经济面对重大挑战，本港楼价亦于2、3月加快调整速度，累计首季下跌接近3%。虽然首季市场上充斥利淡因素，但踏入次季，利淡因素逐渐散去，疫情露曙光，确诊数字稳步下跌，政府如期分阶段放宽社交距离及防疫措施，带动楼市气候向好，有利引出积压已久的购买力。

事实上，早前发展商主力销售余货，在市况好转下承接力不俗，市场预计第2季将有逾7,000伙新盘登场，加上发展商将以贴市价开价，以先价后量抢占先机，预料新盘开售时，所积存的购买力将会再度涌现，交投有望回升，呈「U型」甚至以「V型」大反弹。

二手方面，疫情期间有部分业主减价，或扩阔议价空间，令市场上的二手笋盘被火速消化，业主放盘价渐见回稳。而自政府再推出放宽按揭成数的政策以来，亦加快了中高价物业的流转，特别是1,000万元以上的表现尤其突出，促进换楼链的流动。若疫情持续转好，经济有见改善，将吸引更多人以高成数按揭入市，当中1,000万元以上的物业涉及按揭保险个案比例更再有上升空间，而选用按揭保险计划的比例将「价量齐升」。据资料显示，3月份录1,597宗逾500万至1,000万元二手住宅注册，较2月的1,452宗增加约10%，相信4月份数字会进一步反映实况。