【联动动向】香港楼市周报4月12日至4月18日

疫情放缓，各大发展商加快部署新盘开售，刺激一手市场气氛。综合市场资讯，一手过去四日复活节长假期录约70宗成交，成交全属货尾单位，当中不乏特色户及洋房。其中，华懋旗下西半山「大学阁」，以招标形式沽出一伙，为第1座3楼B室，实用面积1,584平方呎，三房间隔，成交价为6,500万元，呎价41,035元。至于会德丰旗下屯门扫管笏「NAPA」，透过招标售出C18号洋房，以3,330万元成交，呎价16,157元。洋房实用面积2,061平方呎，属三房间隔，另设私人天台及花园，分别为585及822平方呎。此外，长沙湾「爱海颂」，复活节公众假期共售出7伙，成交价1,197.1万至1,493.8万元，套现9,286.9万元。至于远东发展旗下沙田「毕架‧金峰」共沽出4伙，全属三房户，包括第一座3楼及5楼C单位、6楼A单位，及3楼E单位，成交价1,660.6万至2,496.7万元；呎价为16,076元至18,716元，套现共7,582.8万元。

中原地产独家代理，由远东发展旗下沙田「毕架‧金峰」于复活节期间销情火热，共沽出4伙，户型均属三房间隔，成交价1,660.6万至2,496.7万元，实用呎价16,000元至18,700元，套现共7,582.8万元。过去一周项目累售14伙，套现约2.8亿元。至于项目推售至今累售24伙，套现约4.5亿元。

华懋集团位于西半山旭和道42号的「大学阁」，于上周五(15/4)以招标形式售出第1座3楼B单位，面积1,584方呎，属3房3套房间隔，成交价达6,500万。项目于本月暂已售出3个单位，而该盘至今共售出9伙，套现逾8.6亿。

由会德丰地产发展的启德「MONACO MARINE」，于上周四(14/4)推出首张价单，涉112伙，全数位于1A及1B座，包括1房至3房单位，实用面积326至713平方呎，以最高12%折扣计算，折实售价796.4万至1,895.4万元，折实呎价23,491至26,733元。由于认购反应热烈，发展商于周日(17/4)加推2号价单，涉及112伙，实用面积由326至713平方呎，折实售价由819.5万至1998.3万元，折实呎价由23,597至28,050元，平均折实呎价约25,993元。并再于一日后加推3号价单，共118伙，实用面积326至713平方呎，涵盖1房至3房户，折实售价837.1万至2,040.6万元，折实呎价23,170至28,823元。

新鸿基旗下沙田多石街「珑珀山」第2期于上周五(15/4)上载楼书，由2座住宅大厦组成，共提供139伙，实用面积由943至2,504平方呎，间隔主要分3类，标准分层户主要分3房连套房及工作间、3房连套房及书房和工作间、以及4房连双套房连工作间。资料显示，项目在今年1月已获批预售楼花同意书，关键日期为2023年3月31日，楼花期约1年。发展商首推45伙单位招标，包括King Tower第1及2座，当中包括5个特色户。将于本周五(22/4)起招标。

由恒基发展的利奥坊系列第 4 期「利奥坊‧壹隅」，于上周四(14/4)正式公布楼书，合共提供614个住宅单位 。项目设开放式至3房户型。开放式实用面积介乎206至209平方呎，共80伙；1房实用面积由250至328平方呎，共420伙；2房实用面积则为382至447平方呎，共 80伙；另设34伙特色户，开放式至3房，实用面积为184至800平方呎，连50至380平方呎平台或173至490平方呎天台。预计关键日期为2024年5月29日。项目最快有机会于下月初推售。

上周五(15/4)公布的香港中原城市领先指数（CCL）录报179.65点，按周升0.17%，连升2周共1.30%，确认楼价见底回升。中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）则报180.55点，按周跌0.32%。

上周三(13/4)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报60.86点，较上上周的57.17点上升3.69点。CSI连升5周，一口气升穿三大关口。4周前升穿45点好淡分界区间下限，3周前升穿50点好淡分界线，上上周升穿55点好淡分界区间上限。上周升上60点，升幅轻微收窄，预告楼市稳步复苏。展望近期内CSI(住宅售价)重上70点，如果兑现即预告楼市转旺。

据市场统计，中原周末十大屋苑预约睇楼量录得630组，按周无升跌，维持于高水平，复活节四天假期睇楼量录约1180组，较去年复活节五天假期录约1185组相若，可见买家入市信心回复，积极趁假期睇楼比较，怕迟买会贵或更少选择，参考去年5天长假期十大屋苑共录约61宗成交，创出9年以来新高，料长假期内二手楼市交投相当兴旺。

薄扶林「贝沙湾」1期7座高层A室，实用面积1,291平方呎，三房套间隔连工人套房，坐享全海景。业主以3,820万元将单位连车位易手，折合平均实用呎价29,589元。买家属于用家。原业主于2003年以744.9万元买入单位，持货19年，帐面获利万3,075.1元，单位升值413%。

红磡「海逸豪园」10座高层E室，实用面积545平方呎，采两房间隔，座向西南方，景观开扬，最新以925万元成交，平均实用呎价16,972元。买家为同区客，钟情单位位处高层，决定入市或作收租用途。据悉，原业主于2000年4月以322万元买入单位，持货22年，现转手账面获利603万元离场，单位期内升值逾1.8倍。

奥运站「港湾豪庭」3座低层E室，实用面积337平方呎，采两房间隔，拥清静内园泳池景，以658万元成交，实用呎价19,525元。原业主于2018年2月以600万元入市上址，持货4年，现转手帐面获利58万元，单位期内升值近1成。

马鞍山「银湖．天峰」8座中层D室，实用面积543平方呎，两房间隔，以960万元易手，实用平均呎价17,680元。原业主于2009年以408万元购入单位，持货13年，是次沽出单位帐面获利约552万元离场，单位升值约1.4倍。

大围「溱岸8号」1座中层E室，实用面积508方呎，2房间隔，以1,055万元易手，实用呎价约20,768元。新买家为用家，原业主于2012年以530万元入市上址，持货约10年，是次沽出单位，账面获利525万元，单位升值约99%。

第五波疫情肆虐加上内地疫情反复，以及俄乌局势未稳影响，拖累第一季写字楼租赁市况，成交量仅录得1,192宗，创2020年第一季后新低。中环空置率升至8.37%，创历史新高。业界表示，随着经济活动逐渐恢复，加上社交距离措施放宽，整体写字楼租赁成交量可望较第一季显着转好，第二季将会有逾一成反弹，至1,350宗，但市场仍需消化现存的空置单位，影响租金水平，预料将有平均约5%下调空间，出现量升价跌情况。而第一季录得约1,192宗租赁个案，按季下跌约23%，按年同样减少约24%，数字为2020年第一季后新低；成交金额约1.2亿元，按季下跌约37%，按年亦减少约32%。

受疫情影响，资本市场与投资2022年首季物业总投资额按季下跌46%至112亿元，其中超过一半来自去年洽谈的交易。自1月底推出更严厉的社交距离措施后，市场交投步伐开始减慢，但基于2021年整体交投量低，成交额仍录得按年19%增长，其中以工业和零售物业的交易量为最高。酒店业经过去年交投淡静后，现重新获投资者注视，纷纷寻找趁低吸纳的机会及看中酒店物业能转为出租住宅项目的升值潜力。业界预计投资物业市场于第2季将继续放缓，但相信随着政府由4月21日起逐步放宽社交距离措施，2022年下半年整体市况及交投量会有所改善。由于市场对数据中心和冷藏仓库的需求强劲，工业物业将持续受到追捧。由于酒店能灵活转换成共居、服务式公寓或隔离设施，相信亦会刺激交投量。

港铁公布，将军澳百胜角通风楼物业发展项目，由新世界伙招商局置地合组的新德诚有限公司投得。项目于3月14日截收意向并接获36份意向书。至上周三(13/4)截标接获9份标书，入标财团包括嘉华国际、建灏地产、会德丰、信和、长实、资本策略。项目座落于将军澳市地段第132号之地段，位于将军澳昭信路，临近环保大道交界处、屋苑新宝城的对面，可经培成路及银澳路直达港铁坑口站。项目将建于百胜角通风楼上方，项目占地约4.84万平方呎，可建楼面面积约29.07万平方呎，为港铁近年规模最细的铁路住宅项目。并会引入限呎条款，每伙实用面积最低为280平方呎，料全盘提供约550伙。

去年由亿京及资本策略等购入的「九龙湾国际展贸中心」，近期已向城规会递交申请方案，计划重建为指标甲厦及工业展览馆项目，总楼面达177.5万平方呎。现为区内大型综合式物业的「九龙湾国际展贸中心」，近期向城规会申请将其建筑物高度限制由100米放宽至140米，以发展为商业及工业展览馆项目。拟议发展方案将重建为3幢23至25层高的商厦（另设3层平台层作为工业展览及商业零售、1层平台花园、2层地库及1层防火层），总楼面面积涉约177.5万平方呎，当中办公室总楼面占约142.6万平方呎，作为商业或零售用途的总楼面涉约22.8万平方呎，工业展览馆则占约12.1万平方呎。拟议发展将维持现有项目的地积比率与总楼面面积。亿京去年表示，项目投资额涉约200亿元。