一手新盘开价克制，持续抢去市场购买力，新地发展的大埔白石角「University Hill」第2B期，24日展开第三轮发售240伙，沽逾190伙，发展商指，整项目余下近300伙料于本年第四季以现楼形式推售。University Hill两期累沽逾900伙，套现63亿元；而同系Silicon Hill累沽逾560伙，套逾45亿元，合共沽出逾1460伙，整项目余下近300伙，计划于入伙后以现楼形式发售，料有5至10%加幅。新界西北新盘战即将爆发，多个新盘准备推出，包括由信置、嘉华及中国海外合作的「柏珑」第三期，早前已获批预售楼花同意书，亦可望在短期内登场。由于该盘比邻铁路站口，对外交通便捷，将成为新界西北区重点项目，备受区内外买家注意。由信置、嘉华及中国海外合作的柏珑，细分3期发展，共提供2,200伙，其第1及2期已分别将去年推售，而第3期可望承接首2期的销售旺势。柏珑III由4座住宅大楼组成，提供680伙，主打中小型单位，将于2025年3月落成，市场估计售价将参考同系第1及2期。泛海国际发展的洪水桥洪安里新盘「汇都」该盘共分2期发展，合共提供1,025伙，为近年区内少有的大型项目，其第一期可望最快季内登场，售价将参考同区楼盘。汇都由5座大楼组成，提供1,025伙，涵盖1房至3房，预计落成日期为2025年6月30日。而项目的第1期汇都I提供623伙，设有1房至3房，连特色户计，逾七成为2房户，标准单位实用面积由321至522平方呎。而1房户设134伙，实用面积321至345平方呎，3房单位备有36伙，实用面积由491至522平方呎，可望季内登场，目前正待批预售楼花同意书，售价将参考洪水桥区内新盘。
本周推售项目
九建旗下薄扶林道项目「63 POKFULAM」录得1宗高层特色单位成交，该单位为2座30楼B室，实用面积为1153平方呎，成交价为4800万元，呎价41,631元。
华懋与港铁合作的何文田「瑜一‧天海」，以招标沽1伙，楼价及呎价均属该期新高。项目1A座20楼D室，实用面积996平方呎，以3,791.87万元售出，呎价38,071元，创该期成交价及呎价新高。据知，单位坐北向南，采用横排式设计，客饭厅及所有睡房均享维港景观。而瑜一系列自今年3月开售以来已累沽405伙，套现逾68亿元。中国海外发展的启德「维港1号」本星期录得2宗成交，以1,630.6万元售出2B座8楼A室，实用面积656平方呎，3房间隔，呎价24,857元。另一单位为2A座31楼B室，实用面积766平方呎，3房1间隔，以2,201.5万元售出，呎价28,740元。由鼎佩持有的长沙湾「睿峰」再录1宗成交，涉及西翼32楼C单位，实用面积319平方呎，属1房(开放式厨房）间隔，以超过870万成交，平均呎价更破项目重启销售以来的最高呎价，达27,392元。发展商表示，项目自2月初重启销售步伐迄今累售72伙，套现金额直逼8亿，整个项目累售261伙。信置及会德丰地产牵头发展的西南九龙「维港汇」系列，售出3伙，其中维港汇I的3A座26楼B室及1座8楼C室，实用面积489及966平方呎，以1,379.1万及2,595万元售出，呎价28,202及26,863元。另外，维港汇II以3,210万元售出2座29楼A室，实用面积1,014平方呎，呎价31,657元。由会德丰地产、恒地、新世界及帝国合作发展的启德跑道区「MIAMI QUAY I」 ，录得5月份首宗一手成交，该为第1座17楼A室，实用面积716平方呎，采3房间隔，成交价1,817.4万元，呎价25,383元。MIAMI QUAY I 由3幢住宅组成，提供648伙，提供开放式、1房至4房户型，面积由250至1,335平方呎。MIAMI QUAY共分2期发展，设有面积逾3万平方呎临海会所CLUB MIAMI及逾4.5万平方呎艺术园林 The Wynwood，提供游泳池、宴会厅及健身设施等。上周四(25/5)公布的中原城市领先指数CCL报167.91点，按周升0.68%，连升3周共1.71%。本周指数是反映5月4日美国联储局加息0.25厘及本地主要银行加息0.125厘当周的市况。在美国议息前，本港银行率先调高按揭现金回赠优惠，有助抵销部份加息的影响，而且市场憧憬加息周期结束，楼价短暂回稳。短期走势上，整体楼价反复争持，CCL持续于165点到168点之间窄幅徘徊。CCL早前连跌3周后回升3周，6周累计跌0.29%。近日港元拆息高企，银行的资金成本压力增加，本港利率有机会再上调，对二手楼价的影响将于6月中旬公布的CCL才开始反映。上周三(24/5)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报47.74点，较上周的49.30点下跌1.56点。CSI连续2周处于50点好淡分界线之下，市场对后市趋向观望保守。预示楼市正累积下行压力，短期楼价持续反复回软。但CSI尚未跌穿45点好淡分界区间下限，楼价仍未有确认转势向下的信号。未来数周CSI走势，值得关注。中原十大屋苑周末睇楼量终止3周跌势，本周末录得402组预约，按周回升1.5%，佛诞三天假期则录得605组预约。市场人士表示， 近日新界大型新盘热销，带动楼市整体交投气氛向好，买家置业信心亦转强，决定趁佛诞三天假期出动，到各区睇楼执平货，相信二手业主只要略为扩大议幅，放盘即可快速获承接。
赤柱「海明山」相连洋房，面积合共3914方呎，连私人花园、天台及车库，新近以1.55亿沽出，呎价约39601元，成交价及呎价均创屋苑新高。据悉，原业主为太子珠宝钟表集团主席及行政总裁邓巨明及其相关人士，于2010年以公司名义作价7350万购入单位，持货13年，现沽出账面大赚8150万，单位升值1.1倍。南区浅水湾道松苑高层B室，面积1917方呎，4房间隔，以8380万连一个车位沽出，呎价约43714元，成交价及呎价均创屋苑历史新高。原业主于2010年以5500万购入单位，持货13年，现沽出账面大赚2880万离场，单位期内升值52.4%。荔枝角「美孚新邨」4期百老汇街87号中层C室的二手成交个案。单位实用面积约751方呎，三房套间隔，外望内园景。单位以918万元成交，折合实用面积呎价约12,224元。买家为外区客，见单位装修企理，间格实用，睇楼即日已拍板决定入市自用。原单位业主2017年2月以908约万元购入上址，持货约6年，现转手账面获利约10万元。启德「启德1号」5座高层B室，面积561方呎，采两房间隔，单位座向东南方，望内园景，最新以1178万成交，呎价20998元。据了解，原业主于2017年8月以约1155.2万购入单位，持货近6年，现成功易手，账面可获利22.8万离场。元朗「锦绣花园」紫荆南路单号屋，单位建筑面积1138平方呎，实用面积846平方呎，开价约1150万元，议价后以968万元沽出，实用面积平均呎价约11442元。据悉，此洋房花园面积约600平方呎。新买家为区内换楼客，见该区居住环境舒适，业主提供合理议价空间，即决定入市单位自用。据了解，原业主于2011年以448万元购入上址，持货约12年，账面获利520万元，升值116%。西贡「匡湖居」J段双号屋，面积1371方呎，采三房套间隔，拥花园及私人船位，最初开价4280万，现大幅降价380万，以3900万易手，呎价28446元。原业主于2013年以约1900万购入单位，持货10年，现成功沽出，账面可获利2000万离场，单位期内升值逾1倍。全面通关后香港经贸活动增加，不少企业开始物色优质物业进驻，间接利好写字楼租卖活动。尖沙咀作为本港传统贸易及物流枢纽，区内配套发展成熟，本次推售项目亦为传统知名指针甲厦，配套及质素均为上乘，自屯马线及沙中线开通后，毗邻尖东站便连接高达5条地铁路线，往返港九新界各区以至机场及高铁均十分便捷，对穿梭中港澳甚至国外的企业为上佳之选。
工商成交焦点
中港恢复通关，反弹力度是药房胜过奢侈品行业。连锁药房龙丰药房据悉近日以100万元在尖沙咀名店街广东道「插旗」，承租4000平方呎巨铺，取代瑞士名表品牌。广东道过去名店云立，由LV、HERMES，到PIAGET等珠宝钟表品牌，疫情前是内地旅客大手消费购买奢侈品的地方，疫情期间固然有不少名店撤出，在通关后率先「回归」的却是药房行业。据悉，其中位于广东道86至98号文利大厦地下1至3号铺，面积约4,275平方呎，曾经由冠亚名表城、瑞士钟表品牌Juvenia承租，但近日则由龙丰药房以月租约100万元租用，成交呎租234元，较高峰期月租630万元大跌逾8成。核心区租金回调后，吸引机构迁入，甚至九龙区商户趁机升级。市场人士指，金钟太古广场2期中层全层，面积约2万平方呎，以每呎约100元租出。消息称，新租客为知名威士忌品牌麦卡伦（The Macallan），其出品威士忌深受爱好者追捧，个别年份出品亦成收藏家至爱。据了解，该英国企业目前租用九龙湾国际交易中心中层单位，面积约1.2万平方呎，市值呎租约20余元。如今迁入金钟地标甲厦太古广场，既作出扩充，亦为办公室升级，相信正因核心区呎租已回调2成以上，故趁机进驻，属以往较少九龙区商户升级至中环核心商厦个案。有业界人士估计，是次麦卡伦租用核心区办公室，除了日常业务营运外，因楼面增加，亦有可能增设品酒空间，吸引客户前来。
发展商动向
屋宇署公布，3月批出19份建筑图则，当中两个商业重建项目获批，包括由新世界及有关人士并购的尖沙嘴汉口大厦， 最新获批建1幢21层高的商厦，总楼面涉约13.8万方呎。数据显示，发展商于今年3月以底价21.34亿成功统一业权，每方呎楼面地价约1.5万。另外，由希慎或有关人士持有的铜锣湾波斯富街85、87及89号，亦获批兴建1幢26层高的商厦，涉及总楼面约4.84万方呎。3月份屋宇署批出19份建筑图则，并以住宅为主，包括丽新发展旗下西半山旭龢道1号及1A号项目，最新获批准兴建1幢19层高（另设2层地下地下低层）的分层住宅，并会提供住宅康乐设施，总楼面约5.4万平方呎。据发展商去年透露，项目将提供约20伙中大型单位，户型涵盖3房至4房。同时，东半山渣甸山毕拉山径24至38号渣甸园获批准兴建5座3层高（建于1层停车场之上）的独立屋，总楼面约2.7万平方呎。据了解，南丰或相关人士于去年斥资近9亿收购该项目6成业权。数个位于九龙塘的地盘亦于月内获批准发展，当中歌和老街14号翠亨园亦获准兴建1幢7层高的分层住宅，总楼面涉约3.1万平方呎。而金巴伦道55号获批建1幢2层（另设1层地库）高独立屋，总楼面约6,073平方呎。至于东宝庭道121号及东宝庭道123号则分别获准兴建1幢3层高（建于1层地库之上）的独立屋，总楼面分别涉约8,147平方呎及9,195平方呎。此外，九龙塘金巴伦道63号中华海岸老人院同获准发展1幢楼高3层（另设1层地库）的安老院舍，总楼面约1.5万平方呎。据早前项目申请人所递交的城规会文件，项目将会提供46个床位。上周东涌线延线动工，财政司司长陈茂波今日在网志提及，要「基建先行」透过前瞻的规划，让新发展地区满足市民居住和生活需要。除了东涌线延线外，今明两年还有小蚝湾站、屯门南延线、洪水桥站及北环线古洞站将会动工，释放沿线土地发展潜力，创造更大容量。陈茂波提到，铁路工程兴建需时，前瞻部署让项目及时实现，可便利新发展区的市民及工商业活动，同时提升整个香港交通系统的连接性，使其更四通八达，为市民和工商百业提供更多选项和弹性。上周动工的东涌线延线，属于本届政府首个正式动工的铁路项目，预计于2029年年底竣工。东涌线延线项目亦为东涌新市镇扩展提供了基建支撑，东涌扩展后将提供额外6.2万伙，亦会大幅增加东涌的办公室和酒店楼面面积。未来几年本届政府还会全力提升新界交通网络建设，新界西将有三个项目，分别为小蚝湾站、屯门南延线和洪水桥站；在新界东北则有北环线第一期的古洞站。这几个项目将分别在今明两年内动工，可望释放沿线土地的发展潜力，创造更大的容量。古洞站和洪水桥站虽然都只是加建新铁路站，对两个新发展区扮演着重要角色，当中古洞北新发展区以古洞站为中心作规划，车站通车后，由古洞北前往上水站由路面车程15分钟，大幅缩减至约3分钟；而小蚝湾站配合港铁小蚝湾车厂提供约2万个单位，当中约一半是公营房屋，首批6000伙公私型房屋2030年起入伙；至于屯门南延线有助改善屯门市中心南面小区铁路服务，释放土地房屋供应潜力。
