周末市场未有新盘推售，成交继续以余货盘为主。西南九龙维港汇II，最新售出第2座2楼A室，实用1001平方呎，3房间隔，成交价2680万元，呎价2.67万元。维港汇系列本月至今暂售3伙，套现超过7285万元。宏安地产旗下黄大仙「荟鸣」公布最新部署，项目大机会日内再度加推，并于明日公布销售安排，将于周四截票，周六首轮推售。项目已累收逾500票，以首三张价单共119伙计，超额认购逾3倍。项目昨日加推46伙，折实入场价390.3万元，价单第3号共涉46伙单位，当中1房占26伙及2房占20伙。按120天现金付款计划最高折扣照售价减30%计算，折实价由390.9万元至626.2万元，折实呎价15,716元至18,526元。
本周推售项目
大额成交不绝，根据成交纪录册，由嘉里发展的九龙半山龙驹道「缇外」，最新以招标形式售出第2座地下A室，单位4房间隔，实用面积4431平方呎，连2137方呎花园，单位连车位以2.085亿元售出，呎价约47054元。香港兴业旗下愉景湾「意峰」，沽出5号洋房，其实用面积2,023平方呎，属4房3套间隔，外连2,931平方呎花园及714平方呎天台，成交价为5,100万元，呎价约25,210元。新鸿基地产旗下马鞍山白石洋房项目「云海别墅」，再录洋房成交，为Lily Avenue 5号洋房，实用面积2,727方呎，三房两套间隔，连694方呎花园，成交金额6,080万元，呎价为22,296元。佳明发展的土瓜湾「明隽」，以约609万元售出18楼B室1房单位，实用面积259平方呎，呎价约23,532元。据悉，买家为内地专才，打算在港工作及作长远发展，看好本港楼市发展。新地及长实合作的屯门「飞扬」，录得2024年首宗成交。成交单位为1期1座21楼A室，实用面积712平方呎，3房连套房加储物室，成交价为1,011.7万元，呎价14,209元。项目1期即将于短期内交楼，至今已累售340伙，占该期数单位达85%，套现金额达$17.7亿。中国海外发展启德「维港1号」，最新售出第2A座5楼C室，实用面积440平方呎，2房间隔，成交价817万元，呎价18,568元。维港1号为启德跑道区首个开售的住宅项目，涉及1059伙。户型1房至4房单位，实用面积329至1793平方呎。恒地发展的西半山「The Richmond」，录得今年首宗成交，为27楼B室，实用面积462平方呎，2房间隔，以1,653.53万元售出，呎价35,791元。同系粉岭「高尔夫．御苑」，以1,663.8万元售出1座5楼B室，实用面积1,108平方呎，呎价15,040元。上周五(5/1)公布的中原城市领先指数CCL报147.21点，按周跌0.93%，是反映12月11日恒指一度失守万六点关口及12月14日美国连续第三次暂停加息当周的市况。港股走势持续疲弱，打击市场信心，而且二手楼市成交多为低价笋盘，影响整体楼价继续下跌，今周八大楼价指数齐跌。CCL连跌7周共4.37%，创359周(近7年)新低，重返2017年2月中时水平，指数比2023年4月168.40点高位累跌12.58%，亦较2021年8月191.34点历史高位跌23.06%。(1月4日)发展局公布今季不推私楼住宅及商业地皮招标，对本地二手楼价的影响将于2024年1月下旬公布的CCL才开始反映。随着息口见顶及憧憬减息，加上政府推出一系列措施救市，有买家趁低加快入市，近期二手成交增加，短期楼价跌幅可能收窄。展望今年新春前CCL目标下试146点，现时只差1.21点或0.82%。
上周三(3/1)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价) 报37.92点，较上周的37.23点上升0.69点。市场预期联储局今年开始减息，息口见顶，利好楼市气氛，刺激市场交投，CSI连升4周共1.79点。1个月拆息近日回落至5厘以下，见1个半月以来的新低，银行资金压力相对减轻，CSI有望靠稳。CSI现仍然低于45点好淡分界区间下限，如果重上40点水平，预示楼价跌幅可能收窄。
中原地产十大屋苑12月份录得118宗成交，连跌2个月，本月跌幅4.1%。全年计，中原地产十大屋苑合共录得1869宗成交，按年跌18.4%，创2006年有纪录以来历史新低；楼价几乎全线下挫，仅得海怡半岛不跌反升。至于周末睇楼量，本周末录381组预约，按周升7%，新年3天假期则录505组，睇楼气氛稳升。市场人士表示，2023年楼市二手成交强差人意，自首季后交投持续淡静，政府第4季亦开始推出不同的减辣措施救市，惟成效需时，期望2024年政府持续减辣彻辣，在息口见顶下，若美国开始减息，本港楼市转势机会极大，预计明年首季成交量将率先出现小阳春。
西九四小龙「泓景台」2座高层F室，实用面积491平方呎，建筑面积647平方呎，采两房间隔，望开扬山景，最初开价830万元，现累减65万元，以765万元沽出，折合实用呎价15580元。原业主于2009年6月以308万元购入单位，持货超过14年，是次沽出单位账面获利457万元离场，单位期内大幅升值近1.5倍。观塘「凯汇」 1座中高层D室，实用面积593平方呎，采两房加储物房间隔，拥梗厨，单位座向东南方，望开扬都市景，最初开价1068万元，现减至1020万元易手，实用呎价17201元。原业主于2018年12月以1174.7万元购入上址，持货5年，现沽货账面需蚀让154.7万元离场。大角嘴「港湾豪庭」4座中层B室交投，实用面积386平方呎，建筑面积560平方呎，采2房间隔，享东南内园景，附设装修，最初开价650万元，现减至588万元成交，折合实用呎价15233元，新买家为专才客。据了解，原业主于2015年5月以548万元入市上址，持货近9年，现转手账面获利40万元离场。沙田「第一城」16座中层D室，单位建筑面积395平方呎，实用面积327平方呎，2房间隔，去年9月时开价约550万元，日前议价后以443万元易手，实用面积呎价13547元，累减约107万元。据了解，原业主于1987年以36万元购入单位，持货36年，现转手账面获利约407万元离场，单位升值约11.3倍。
早前港府公布新「资本投资者入境计划」，欲吸引更多优质资金及人才来港。新计划将申请门坎升至3,000万元，不包括买楼，但允许投资非住宅类物业（上限1,000万元），包括商铺、办公室、仓库等。笔者分析，政府自2010年以来再度将非住宅物业纳入投资计划，料对工商铺市场会起到正面刺激作用，利好中细码物业交投，但由于投资金额仅限1,000万元或以下，预计工厦及商厦市场受益会明显过商铺市场，一是在市场上1,000万以下的商铺选择有限，另一方面，新来港投资者因人生地不熟，通常投资物业首选住宅、工商单位，买铺位的比例不多。
工商成交焦点
中环指标超甲厦，仍吸引金融机构租用，以作为升级。消息指，原由法国巴黎银行租用的国金2期极高层全层，近日获大型投资机构富兰克林邓普顿租用，呎租料约130元，租金较高峰期跌逾3成。机构原租用同区遮打大厦，原租用楼层亦获美资基金租用作扩充。市场消息称，中环国金2期录得全层租务，涉及物业62楼全层，面积约2.3万平方呎，以每平方呎约130元租出。该厦向来为全港甲厦指标，高峰期极高层单位呎租高见200元，如今已回调逾3成。铺位买卖淡静，资深投资者亦蚀让沽货，罗家宝旗下中环苏豪区士丹顿街地铺，以近2500万连约易手，持货12年，账面蚀让逾1000万，物业贬值约30%。中环士丹顿街52至56号低层地下B号铺，面积约600方呎，半年前以3600万放售，近月大减至2800万，最后再减300万，以约2500万沽售，平均呎价约4.16万。现址租客为食肆，每月租金约2.88万，租期由2023年8月至2026年8月。罗家宝于2011年5月透过永康亚洲有限公司购入该铺位，当时作价3580万，交易后账面蚀让1080万，幅度为30%。继大规模收购及发展观塘区两大商业项目，伯尔尼光学始创人杨建文锁定新目标，吼准区内万年工业大厦，刚购入该厦2个单位，作价4449万，料回报逾4厘，杨建文密密购入该厦单位，最新已持有大厦45.7%业权。上址为观塘万年工业大厦5楼C及D单位，建筑面积约8000方呎，以4449万易手，平均呎价5561元，上述连约易手，目前分间多个单位出租，杨氏料回报逾4厘，原业主于2011年以1922万购入，持货12年，账面获利2527万，物业升值逾1.3倍。杨建文近年不断吸纳万年工业大厦，连同上述2个单位，最新已持有该厦业权45.7%。
发展商动向
亿京发展等财团在2021年中以约100亿元，向合和实业买入九龙湾国际展贸中心（九展），早前向城规会申请重建为商厦项目。屋宇署于2023年4月份批出项目的建筑图则，项目将建4幢16层高商业物业，另设3层地库及3层基座，总楼面共176.78万平方呎。数据显示，九龙湾国际展贸中心（E-MAX）原由合和实业持有，为综合式物业，于2019年推出市场放售，估值高达150亿元，项目最终在2021年6月份由亿京发展等财团以约100亿元购入，每呎楼面约5,600元。现时九展内有表演场地、戏院、食肆、写字楼及停车场等，ViuTV影视制作工作室亦设于九展内。
发展局局长宁汉豪今日（4日）公布今年1月至3月卖地计划，将不会推出住宅地及商业地，仅推出一幅元朗创新园工业用地，提供16万平方米楼面，但规定当中三成面积，需以优惠租金安置棕地作业者。宁汉豪又指，第四季预计有8个私人重建及补地价项目完成发展，提供1,630伙，加上之前曾经流标，以及房协同意承接荃湾油柑头项目的1,940伙，预计第四季私营房屋土地供应可以支持兴建大约3,570个单位，加上近期投地气氛较淡静，因此政府不会推出住宅用地。
至于今个财政年度的土地供应，预计合共可提供大约11,530个单位，相当接近今年度供应的目标的12,900个单位 。此外，考虑到空置率处于高水平，宁汉豪指今季不会推出任何商业地，并会继续留意市况，再作合适安排。事实上，政府本财年暂时仅售出3幅官地，合共涉及72.7亿元，连同补地价总收入料只约140亿元左右，远低目标850亿元。根据数据显示，该3幅地皮包括坚尼地城西宁街与域多利道交界项目、启德第2A区2号地盘及3号地盘及大屿山长沙东涌道项目，全部均为住宅地皮，合共总地价约72.73亿元，远低于本财年卖地收入目标850亿元。
