4月新房住宅网签3446套，环比↑9.3%；网签面积32.7万平，环比↑1.1%；二手住宅成交7679套，环比下滑4.1%，同比上升1.44%；成交面积为65.9万平，环比下滑3.0%。

从备案数据看，4月份深圳房地产市场二手成交环比3月份有小幅下滑，但是因为备案数据存在滞后性，不能说明4月份市况较3月份有所回落，反过来从市场实际情况观察，二手成交量环比上升，还是比较明显的。导致上升原因，主要是年初受疫情影响，深圳房地产市场低迷时间长，购买力累积的比较多。4月疫情稳定，大家出行意愿显著增强，恢复正常生活，需求一下子释放，带动成交上升。

与3月份有所不同，当时市场由一手带动，新房卖的比较火。但是来到4月份，发展商拿预售时间有点跟不上，基本上市场没有全新项目开盘，都是消化新房的存量，形成与市场脱节的空窗期。一手供应跟不上，导致客户回流到二手市场，导致二手成交显著上升。4月二手房成交集中爆发，成交量上升推动价格上涨，价格上涨又进一步推动成交量的上升。

房地产市场有个特点，买涨不买跌是客户的普遍心理，所以当房价上升的时候，会呈现滚雪球状态，成交上升推动房价上升，房价上升又推动成交上升，形成一种循环，就像滚雪球一样，越滚越大。4月份二手市场的反弹，引起市场关注，自媒体的报导形容，市场火爆到不得了，但是从实际的数据来看，二手房成交量的上涨，只是回升到去年的平均月度水平而已，根本谈不上火爆，只可以说是恢复正常。

对于二手房价的上涨，与房住不炒的政策违背。经过多方调查、论证，发现是市场过度炒作，与实际情况并不相符。房价是有一定的涨幅，但是幅度还是比较温和，主要是由于成交量上升所推动。并且没有发现炒卖、哄抬房价等行为的出现，市场没有如报导中的火爆，只是疫情稳定后，市场由低谷回升到正常水平而已。同时经营贷问题爆出，低利率的经营贷实际是用来支持实体经营，并非炒房，但是却流到房地产。政府调查后，发现只有个别存在违规，没有那么夸张，经营贷大量流入房地产市场情况不实。

与二手市场不同的是，新房市场表现一般，疫情打乱了发展商年度计划，推盘节奏受到影响，4月仅两个项目拿证，远少于疫情更为严重的3月份。对于市场的观点，发展商看法与小业主可能不一样，发展商对楼市后续发展，并不是抱着非常乐观的态度。疫情对经济影响大，特别是实体经济，中国经济能否逆行反弹，发展商多持审慎态度。虽然市场表现较好，但发展商也不敢提价，更多的是采取走量为主的策略。未来，相信发展商仍将通过加快推盘速度，加大优惠力度，增加渠道等方式加快周转。因此，预计5月发展商将加快拿证与推盘的节奏，可以弥补市场新房供应不足的问题。而供应的增加，也会推动新房市场的活跃度，加上部分关注度较高的楼盘将入市，相信5月新房市场会比较热闹。

疫情对商业地产来说，影响非常大，实体经济有压力，加上全球金融市场的波动，对于投资商业地产会变得较为审慎，市场成交仍以住宅为主，商业买卖市场压力山大。商业用房新增需求不大，导致租金回落比较大。租金回落刺激流动性增加，租户由高租金向低租金流动，从而增加商业租赁市场成交量。俗话说塘水滚塘鱼，总量无变化，只是市场内部的流动增加。

展望5月份，在多重因素迭加，估计市场将会是相对比较稳定的局面，难有很大的突破。一是，环球多变关系仍不稳定，中美关系摩擦不断；二是，疫情蔓延全球，在欧美大爆发。全球经济一体化下，没有任何国家能够独善其身。从世界各国政策看，首要目标仍是控制自己国家疫情，经济增长不再是首要考虑的目标。以前全球一体化，世界越来越开放。而现在各国都是努力控制人口流动，封城、封国成为常态。

以香港为例，特首明确表态不会放宽口岸管制，如果放开通关，抗疫也许会前功尽弃。如果疫情无法同步解决，那么全球经济就会持续受到影响。中国作为进出口大国，进出口下滑明显，经济的复苏还需要时间缓冲。三是，房住不炒的国策坚决不会放松，从近期政府表态和对市场反应速度来看，期望政府放宽调控是不现实的。甚至如果市场过于火爆，存在加码调控的可能。近期政府打击经营贷、传说出台二手指导价格等，对楼市也带来了一定的压力。

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