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Alan论市【深圳加强住房供应力度】

发表时间:2021/07/21 责任编辑:驻港办

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7月9日,深圳市规划和自然资源局发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿)。


《意见稿》鼓励商业用地改成公共住房,亦可通过调整规划转为居住用地。具体而言,在保持原批准的前提下,可将已批商业建筑面积全部或部分调整为出售的公共住房。


原批准土地用途为商业的,可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途,其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定,其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。


01 为什么要做这样的安排?背景是什么?


背景主要有两方面,一是,深圳居住用地供不应求矛盾凸显,近几年房价上涨过快;政府为抑制房价上涨,解决居住问题,多次出台加大供应的长期规划,而目前正是政策发力期。


首先是18年8月二次房改,提出至2035年,新增供应各类住房170万套,商品住房占四成左右


2021年第1次市政府党组(扩大)会议提出要掀起住房建设热潮,加大住房供应力度;


今年6月出台的《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》也提出要新增各类住宅200万套以上。


二是商业与住宅供求矛盾都亟需改变,住宅供不应求,价格上涨压力大;而商业用地供应过大,市场需求小,目前市场存量大,尤其是办公类产品,销售不理想,空置率过高;


后续继续保持这种趋势的商业用地供应的话,商业去库存压力会越来越大,允许商改住既能增加本就紧张的住宅供应,也能缓解商业产品去库存压力;


对于部分去年前海多个商业用地规划改为居住用地、今年1月政府允许商改租,现在可以商改住,政府对于商改住的探索已经越来越深,政策相信也会越来越成熟。


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02 商业改居住要具备哪些条件?


三类可以商改住:


一是已核发用地批复但尚未签订土地使用权出让合同的土地整备留用地,可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途,调整商业建筑面积的30%为商品住房,其余为可出售的公共住房。


二是城市更新单元规划尚未批准的项目(含尚未列入城市更新单元计划的项目,小地块城市更新项目除外),可将更新方向调整为居住(公共住房为主);


三是位于已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点500米范围内的项目,可按规定修改规划增加住宅建筑面积,增加的住宅建筑面积全部用于建设出售的公共住房。


03 允许商业改居住,将多大程度解决住房供给的问题?


从去年商业产品供应看,商办公寓等供应面积接近住宅的六成,如果全部都商改住,按30%的商品房算,也接近2成的住宅供应面积。可见商业用地的体量还是较大的,对住宅市场供应影响不小。


但还是要看最终开发商更改意愿,目前办公、商务公寓、商铺等整体成交不理想。但整个市场分化还是比较严重,部分区域潜力足,产品销售速度还是比较好,去化较为困难的非热点区域写字楼、公寓等项目意愿可能会较高。


04 已建成的商业有没有可能改成住宅?


暂时没有可能。


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05 商业改居住,应该注意什么问题?


商业改居住,开发商最终要考虑的还是盈利。现在商业整体不好卖,但近期已经开始慢慢好转,商改住的是未建的,真正入市是几年后,到时商业产品会出现好转也不一定。


另外,部分区域办公公寓价格也不一定比住宅便宜多少,如核心区公寓产品,价格一般都较高,商改住后,只有30%的商品房,价值明显降低;同时产品品质、定位的改变等等都是需要考虑的问题。


06 除了增加住房用地、商业可以改住宅等等措施?还有哪些措施可以助力实现“2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上,年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%”的目标?


为了实现目标,相信政府会尝试各类创新性的举措。从文件看,提及了多种方法,包括商改住、提高居住用地开发强度、加快推进城中村改造、企事业单位持有的自有住房改造等等。


其中,城中村可改造性、体量大,未来可能会成为重点。另外工改住,也不排除成为可能,现在部分产业性质产品销售也不理想。当然,从土拍市场直接加大供应也是必然途径。


07 关于近日一系列增加住房供给的新政策,您最想表达的观点是什么?


增加住房供给是实现房住不炒定位,抑制房价上涨,缓解供求矛盾,建立完善的住房保障体系的必要举措。


未来随着供应的大量增加,住房体系完善,房价也再难出现过去短期快速上涨的态势。买房将回归到关注使用功能上,以居住为主要目的,而不是炒房从赚钱出发


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