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Alan论市【7月市场点评—调控成主旋律 成交持续低迷】

发表时间:2021/08/11 责任编辑:驻港办

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据住建局数据显示,7月深圳一手住宅成交3028套,环比上升5.7%;二手住宅成交2557套,环比下滑0.7%,从成交量反映,总体市况没有太大变化,依然处于相对低迷时期。


新房住宅成交量小幅上升,但是整体看,新房开盘数量减少,住宅项目开盘去化率虽还处于高位,但已经降至今年最低位。


一方面,发展商感觉市场比较低迷,气氛不算友好,将开盘时间延后。另一方面,以往住宅不愁卖,大部分在I深圳上登记的楼盘都秒光,而现在不少在I深圳上登记的项目没有售罄,只是去化大概七八成左右,个别项目甚至更低的销售去化率,反映新房开盘去化率已经出现下滑态势。


新发售项目供应减少,加上去化率下降,两个因素叠加影响,7月新房市场整体表现一般。当然住宅数据也不能完全反映新房市场,因为数据不含公寓成交数据。7月份公寓销售情况其实还不错,两个板块合并起来看,新房住宅及公寓,总的成交量还是处于正常水平。


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二手房市场成交仅两千多套,依然处于历史低位。房住不炒政策高压下,市场气氛极度低迷,成交个案以自住用途为主,刚需、刚改是市场的主导力量。


近两个月二手房成交量都差不多在两千多套水平,相信应该是达到市场低位了,未来有望慢慢筑底整固。近期,业主放盘价格出现轻微下调,业主报价预期也开始下降,不再像以往那么乐观了。


报价下调及成交量低迷,导致二手房价面临降价压力,短期内也看不到任何利好消息,谷底反弹条件还没有具备。


7月底,政府发文明确提出要推行大学区模式,建立教师交流制度,合理均衡配置教育资源,优化教育结构。


中国几千年的传统观念对教育都异常重视,在小孩的教育问题上很舍得花钱。学位是很重要的一个考量点,大家愿意付出大代价来获得好学位。


因此,即便是老破小,居住体验不佳,只要学位好,依然能卖的很贵。不仅是有学位需求的家庭,很多人看到学区房价值,也开始炒作学区房,导致学区房的房价越炒越高。


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政府近年来出台各种政策来抑制学区房炒作,但效果不佳。其实深圳总体学校学位是足够的,只不过好的学校学位因为太多人去争,在供不应求的情况下呈现出不足够而已,特别是位于金字塔顶端的学校,每年学位都异常紧张。


此次改革,对学区房无疑是一个重磅消息,有利于打破名校概念。一方面是大学区的实行,按志愿与积分录取,但学区范围扩大到周边三四所学校,能否上名校就变得不确定了;另一方面,教师交流制度,名校的师资优势也不明显了,未来学校之间差距会逐步缩小,教育资源逐渐往均等化方向发展。


但是名校的概念始终还是根深蒂固,仅靠大学区模式能否破除名校概念还是还有待观察,名校多年来积累下来的名声依然深入人心。未来无论政策如何发展,只要名校概念一天还存在,学区房就依然会受追捧


7月下旬传出发展商拿地被限制,监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。这一限制比例不仅包括房企在公开市场拿地花费,也包括通过收并购方式拿地的支出。


将拿地与销售额挂钩,目的看来是让开发商发展不能太激进,拿地要更加谨慎,倒逼房企降杠杆,有利于发展商财务水平在健康安全范围之内,同时也将为近来持续火爆的土地市场有效降温。


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政府对于发展商的监管措施越来越多且严,买地红线偏向资金端调控,政府想控制发展商的规模,导致发展商未来前景受限。


在连续不断多项不利政策出现之后,近期房企在股票市场普遍表现不佳,市值呈下滑趋势,而房企市值的下跌,也造成房企融资能力的下降,发展商财务健康状况也受影响。


限价、三条红线、拿地红线等政策令发展商业务开展越来越困难,日子越来越不好过,相信转型将会正成为必然趋势。近年来,政府逐步加大市场住房供应,特别是保障性住房,如人才安居房、租赁住房的建设。未来租赁性质住房将成为政府发力的重要方向之一,发展商不排除参与到开发租赁住房中来。


月底,住建局宣称三年内把房住不炒政策全面落实,充分显示调控决心。惠州、泉州等多个城市被住建部约谈,政府也声明要对房价升幅较大的城市进行问责。调控愈发严厉,把房价控制在合理水平成为各地的首要目标。


房产的投资属性越来越弱了,房价一升政策就必然要来临,政府有决心也有信心把房价压制到合理水平。可以预见,下半年政策上还处于调控加码的时期,政策总体相信还是会偏紧,放松的概率不大,行业要尽快适应与政策共存的环境。


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