八月二手住宅成交2043套，持续下降，除了春节月份，成交量低迷已经跌到历史低位。新房成交量虽然是放大，但是主要是备案数据严重滞后，不能反映市场真实情况。

从市场观察，八月份整体市场比七月份又再差了一点，市场不断往下走，究其原因，主要是宏观经济和政策叠加因素，双重影响下的必然结果，附加因素还有受奥运会、大学区及土拍三个事件出现所影响。

一方面是经济下行压力加大，今年疫情反复，加上政府开始整顿不同行业，包括教培、平台、数据中心、垄断、医药等，各行各业都开始整顿，导致整体经济也受影响。

房地产跟经济息息相关，经济受圧或者经济预期下行的时候，买房的欲望就会受影响。

因为买房是比较重大及长期的投资，个人会对自己未来的经济收入做评估，如果预计自己收入减少，会比较谨慎甚至不敢去做重大的投资，金额比较大的大宗商品像房产，影响都会比较大。

其次，从政府公布的数据看，消费面也在下降，侧面反映了经济压力重重。

第二是，八月东京奥运会的举办，以往也是一样，一到大型的体育赛事，比如奥运会、世界杯等，或多或少都会影响房地产交易量。

两者不一定有直接关系，但是很巧合，每次一到大型赛事，房地产都会受到一定影响。也许大家的注意力被分散，心思没有放在买房事情上。

第三是，深圳突然之间撤回原定的集中土拍，大家不知道会发生什么，所以开始观望。后面再重新放出来的时候，政府不仅对土拍的溢价上限从45%下调到15%，而且还在商品房原本限价的基础上再下调了3%-9%，地价、房价都往下调了，市场预期价格也开始下降情绪更加进一步放大。 

客户买房，一般都是买涨不买跌，当房价下行的信号比较明显的时候，大家观望的情绪就会比较浓，令到市场成交低迷。成交量下降，房价也有下行趋势，已经跟以往成交量不断放大、价格不断攀升有了明显的转势。 

此前新房售价是限价的，但土地没有限价，那么开发商拿地的时候，通过市场机制的自由搏击，可能导致土地价格就越抢越高。 

而由于新房限价，开发商的利润就进一步收窄到一个比较低的水平。 这会导致慢慢有些开发商的财政有机会出现问题，最坏的情况可能有部分开发商会因此倒闭。 

这样一来，就有很多烂尾楼出现，这些结果肯定不是政府想见到的。为了让开发商有合理的利润，其中一个可以采取的方法就是限制土地价格。

 开发商有合理的利润，就不那么容易倒闭，那么烂尾楼的出现的问题就可以避免，从而整个房地产市场也较为稳定健康。 

土地限价出台，相信有不少开发商欢迎及愿意接受。相当于新房销售限价之后，很多人都觉得比较合理而愿意去买，而如果很多人都愿意去买，出现供不应求的局面，解决分配的方法，最简单的就是摇号了。将新房买房摇号放到土地出让上，情况是一样的。

第四是，大学区政策的影响，大学区拟推行，很多学区房重新洗牌。以前依靠学区优势而成交比较活跃的区域，比如说罗湖区深中、福田百花园岭等名校片区，市场需要时间来重新定价房价。

以前的学区值15万，大学区推行后值多少，大家都在博弈。以前是在学区确定的前提下去买卖，现在都要适应新的交易规则——大学区后房子到底跌到什么水平，这个水平被认可后就是市场价格。

等于说推倒学区房是推倒整个市场价格的因子，学区房价格需要时间去建立，短期之内可能成交会有影响，但当市场达成共识，重新找到合理价格后，成交就有望恢复正常。

总体来说，现在房价下行，成交量下行，价量双双下降已经是趋势，问题只是到底会下行到什么时间？当然大家没有水晶球，这个很难去预测，只能密切关注市场的表现。

当市场下行时，很多人观望不买房，而住房是必需品，不买就会去租房，租房需求就会放大，租金可能就会上涨。租金上涨，租金回报率会上调，当租金回报上升，去到一个比较吸引人水平，可能就会吸引到一些长线的收租客户入市。

市场上除了刚需客户，又多了收租客户一起入市支撑，就会令到市场慢慢稳固，稳固之后就会有机会慢慢恢复过来。