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Alan论市【2022年上半年市场点评—市场全面受挫 豪宅商铺成亮点】

发表时间:2022/07/20 责任编辑:驻港办

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Alan论市


2022年上半年市场点评:市场全面受挫 豪宅商铺成亮点


从住建局数据看,2022年上半年,新房住宅成交16126套,同比下滑38.3%;二手住宅成交9965套,同比下降65.0%,二手成交创近15年来半年度最低成交量。


今年可以说是深圳房地产最困难的一年,以前市场不好也许只是局部的,但这次困难是全方位的,没有一个板块不受影响。


为什么这次影响这么广呢?因为这次不仅仅是房地产的问题,是各行各业的问题;不仅仅是深圳的问题,也是全国的问题;甚至再放大一点,更是全球的问题。


今年全球疫情扩散,俄乌冲突,中国跟欧美之间的博弈,各方面都让经济形势变幻莫测,中国经济不确定性增加。而房地产是不动产,是一种大额的长期投资,需要一个对未来预期相对确定的环境。因此,未来的不确定性,对房地产的破坏是最大的,导致整个房地产市场投资受挫。


去年开始,政府的调控比较厉害,特别是针对开发商的三条红线,导致房企资金压力比较大。这种情况延续到今年,加上房地产不景气,高杠杆高周转的模式难以为继。特别是三四线城市成交断崖式下跌,一二线城市也下降得比较厉害。


一线城市成交量普遍跌了差不多五六成左右,而三四线个别城市甚至下滑了九成。断崖式下跌使得房企压力更大,资金链存在断裂风险。


发展商作为房地产行业龙头,牵一发而动全身,它一垮,整个上下游都会出问题。而且一旦开发商的经营状况出了问题,客户越不会买其下开发的项目,恶性循环下,发展商出问题后越不容易解决。所以,近年来调控压力下,整个房地产市场已经变得非常困难


二手房方面,深圳市场依然十分低迷。一方面是受新房的气氛影响,另一方面是政策调控影响,去年先是参考价,再是大学区,现在依然对深圳市场持续发挥作用。


二手房没有太大的起色,又会破坏新房二手房转换链条,以前会有客户买新房,住了几年后变成了二手房,再把二手房卖掉,再换新房。当二手房交易异常低迷的时候,客户换房链条就被打断了。同时,经济不好,刚需客户收入也会比较紧张,降薪,甚至还有失业的,能够支配的财富也减少了,买房也会较之前更加谨慎。


上半年表现比较好的是豪宅,无论是一手还是二手,豪宅客户占据市场主要力量,相对来说他们财富还是比较雄厚,再加上经济不好,生意不好做,股票也没太大机会的情况下,相比较而言,房地产可能最终还是一个较好的选择,所以他们还是愿意会把部分财富投入到房地产。


另外,全国各地的房地产都一样低迷的情况下,豪宅客户的投资目光从所住地方,放眼到全国去寻找机会,而深圳这座城市还是相对有吸引力。因此,虽然上半年总体市场表现低迷,但是豪宅板块表现还算不错。


另外一个比较好的板块是商铺,现在客户改变了投资方向,以前都是买住宅,住宅价格涨幅比较大,赚取房价涨幅可以获利。但是现在政府只是想恢复成交量,对房价的控制还是没有放松,未来房价涨幅预期有限。因此,以往的投资模式——买住宅等几年卖出赚房价升幅已经属于过去式了。


客户相对比较理性,开始做长期投资。而长期投资,看重两个东西,第一是本身价格跟实际价值的差距,现在商铺的价格有些偏低了,但因为市场的原因价格定的比较低。现在很多商铺开售,都是在备案价基础上打六折甚至打五折。你可以理解为备案价是应有的价值,最后卖的价格远低于本身价值。因此,能用五六折优惠购买到优质资产,还是比较划算的。


第二是稳定的回报率,现在没有租约的空铺一般都比较难卖,很多客户是长期投资,他们不一定有时间自己去打理,对他们来说买商铺有点像买银行的理财产品。如果商铺有固定的租金收入,哪怕最后商铺的价格没有涨,过几年卖出去,只赚回报率,跟理财产品的收益还要大的。


所以,带真实租约,不是发展商补贴或者虚高的租金合同,而且回报率在4-5厘以上的商铺还是比较受欢迎的。现在银行理财产品才2-3厘,你现在告诉他商铺回报率可以有4-5厘,部分客户还是愿意把钱从银行取出来去投资商铺的。

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