房价不是升就是跌，这话表面上听着有点戏言，但却是铁一般的事实。房价不会永远的上升，反过来也绝对不可能持续不断下跌。

世界万物遵从物极必反的定律，上升到顶点就会掉头回落，跌到谷底就会反弹爬升，升升跌跌，周而复始。仅仅了解房价是升还是跌，当然不足已在市场波动中作正确的判断，作为从业人员来说也不足够体现专业程度。

市场变幻莫测，未来的事情更加难以预见，到底有没有办法掌握市场变化的规律节奏呢？

行业里总会有不少大咖去预测楼市走势，观点总是不尽相同，有些乐观，有些悲观，观点背后都有一套套说辞，听起来双方都挺有道理，只是越听越糊涂，对后市走势更加搞不懂。

记得很多年前听过施永青老板讲的周期理论，是行业上绝无仅有的分析市场工具，是以客观的数据作基础，然后作出理性的判断。

数据不会骗人，是理性的判断，反过来大咖的分析，大部分基于自己的感知，利用自己的经验作判断，所以大家作出不一样的结论。

周期理论内容比较多，在这里就不一一介绍了，今天只是介绍一下房价及成交量背后的逻辑信息。

房地产市场比较特别，因为房子这个商品，不是标准化，反过来说，每个房子都是世界上独一无二的存在，所以没有办法统一定价，也没有办法通过中央交易市场来进行交易，只可以通过买卖双方博弈，中间需要中介代理协助，三方反复谈判，最终促成交易。

所以说，房价到底合不合理，不是看市场，而是看买卖双方，只要是达成交易，那就代表买方与卖方都认为这个价格是合理的。

很多人会谈论房价，有些人会说继续跌，也有些人会说见底了，到底是该听谁的呢？

通常还没有买房的人，都希望房价跌，问他们对后市怎样看，大部分都是看跌。反过来拥有房子的业主，对后市则乐观得多，之前买了房肯定是看好的嘛，所以作为业主的身份，大部分都是认为跌无可跌了。

双方观点不同，那到底是听谁呢？答案是都不要听，不参与交易的人，意见根本不重要，也影响不了房价与成交量的变化，他们只是旁边吃瓜群众，买卖双方才是主角。

经常跟开发商开会，讨论开盘定价问题，很多时候大家把焦点放在市场上。问题来了，这个项目是不是打算卖给全深圳人民，需要定一个全深圳人民接受的价格呢？

若是项目只有200套，而深圳人口却有2000万人，200套房去参考2000万人的需求，显然这样做没有必要。最合适的做法当然是先确定目标客户群，然后才针对性研究这个圈层客户的接受能力范围。

房价高与低，是否合理，说实在的，根本就没有客观的市场标准，只有潜在目标客户的主观判断，客户买房就代表接受，认为合理。

所以说，房价贵不贵，不是说说而已，而是要看实际行动，买方是用脚投票，用实际的购买行为，去表达对房价的认同。

很多时候买到房的客户，觉得房价合理，认为楼市行情已经见底；反过来没有买房的吃瓜群众，觉得房价还是高，楼市还要跌，他们只是站着说话不腰疼罢了。

所以想了解房价走势，千万不要去听没有买房的人意见，而是要听听买房人的想法，关注一下市场的成交量。房价与成交量息息相关，至于怎样互相影响，下期论道再说。