闪电与打雷，是一种自然现象，两者是同时发生的，但是我们日常生活中，很多时候都是先看到闪电，然后才听到雷声，背后的原因是因为光速比音速要快，这是不变的规律。

发生闪电与打雷的地方，就像暴风的风眼，其实距离我们挺远的，此时因为光速比音速快，所以才会先看到闪电后听到雷声，两者之间的差距，取决于我们与风眼的距离，如果看到闪电，立即就听到雷声的话，反映所处位置非常靠近风眼了。

回到房地产市场，每单交易的产生，之后都会在市场上出现一个房价的指标与成交量的记录，就像闪电与打雷一样是自然现象的产生。

市场上有很多人，他们都没有参与到交易当中，交易是买卖双方的事情，他们才是风眼，至于其他人，只是等待看闪电听打雷的群众罢了。

那么，房价与成交量，到底哪个是闪电？哪个是打雷呢？房地产的运作规律，是房价跟随成交量走，如果大家想了解原因，可以看看上一篇Alan论道文章——【简析房地产市场周期性变化】

所以成交量是闪电，房价是打雷，成交量可以看成是房价的领先指标，想预知房价的走势，就要去研究成交量的变化。房地产市场的变化周期，概括可以分为四个阶段，分別是复苏期、高涨期、危机期、衰退期。

 -高涨期：房价升、成交量升。

当房价上升的时候，大家都相信买房肯定可以赚钱，在买涨不买跌的羊群作用下，吸引更多的客户入市买房，自然而然把成交量推高。

成交量的放大，供不应求的态势，又会倒逼房价上升。房价上升，又会吸引更多的客户入市买房，这样不断的循环，就像滚雪球一样，越滚越大，市场发展一发不可收拾，市场上充满火爆气氛，你争我抢，把房价与成交量推上一个又一个高峰，打破一个又一个历史纪录。

 -危机期：房价升、成交量跌。

随着房价攀升，市场上买得起的客户就会减少，这个就是金字塔原理，房价越高，客户群就会越窄。

高涨期开始的时候，市场上客户众多，你不买，旁边的人争着买，去到高涨期的末端，市场上的有效需求不断降低，当低到一个临界点，供应比需求多的时候，市场从供不应求转入到供过于求的态势，那成交量就会开始从高位回落。

因为市场还是充满着高涨情绪，大家还没有意识到市场转势的出现，所以就算成交量开始回落，但是房价却依然上升。

 -衰退期：房价跌、成交量跌。

房价继续上升，成交量却反向不断下跌，当成交量跌到低谷，市场就会出现有价无市的尴尬情况，没有成交量支撑的房价，肯定是虚弱的，对开发商也好，对二手房的小业主也好，他们需要的是卖房出去，房价标价那么高，卖不出去又有何意义呢？

急着回笼资金的卖方，自然需要面对现实，减价搞促销，所以房价开始也往下走。客户看到房价跌，不会很高兴，也不会立即冲出来购买，反过来会变得很冷静，观望房价会不会再下跌。买涨不买跌真的是铁律，虽然说不是很理性，却是很人性。

 -复苏期：房价跌、成交量升。

衰退期期间，房价越跌，客户越观望，成交量越低，但是凡事总会物极必反，房价下跌总会有底线吧？不可能跌到免费吧？底价肯定是存在的，问题是没有人知道在哪里。

其实市场就是人群的集体意识的反映，人心难测，要了解一个人已经不容易，更何况是要了解群众的想法，那就根本不可能。有时候，看看实际行动更重要，客户愿意在这个时候花钱去买房，那就反映他认为房价已经是谷底了。

随着房价不断下跌，认为房价已经触底的人就会越多，愿意入市的客户也会增加，自然而然就会把成交量拉升。

没有一个冬天不会过去，没有哪个黑夜可以持续，一年四季，周而复始，万象更新。

房地产市场行情也一样，没有永远火爆的市场，也不会有不灭的低迷，复苏期之后就是高涨期，高涨期之后就是危机期，危机期之后就是衰退期，衰退期之后就是复苏期。

历史不断循环发展，只要能够掌握当中变化，就可以更好的适应和活下来。当前市场是属于哪个时期呢？是衰退期的末端？还是已经进入到复苏期的初端呢？我们拭目以待。