从住建局数据看，10月深圳新房住宅网签3328套，环比下滑7.9%；二手住宅过户量为1733套，环比上升0.2%。

10月市场还是没有太大的起色，金九银十不复当年火爆。过去金九银十很旺，慢慢这几年变得成色不足了，到现在已经跟平常月份没有太大区别。金九银十看来一去不返，市场将会逐步淡化这个概念了。

十月份一开局就是国庆假期，今年国庆假期比较特别，疫情管控好像相对往年假期略为放宽一点了，深圳人出去旅游的增多，不少家长带上小朋友出去玩了，导致相对来说留深看房的人就少了，再加上也没有什么盘搞促销，所以今年深圳的国庆假期还是比较平淡的。

国庆之后，二十大随之而来，虽然深圳是谈经济的市场，但政治经济也是分不开的，深圳还是特别关注二十大的。

二十大之前，客户观望情绪非常浓，特别是豪宅，因为豪宅不是急需购买的，有条件去等待观望。相对来说，刚需该买还是要买。所以，十月豪宅成交占比相对会少一点。

二十大谈到房地产的内容很少，对现在比较脆弱的深圳市场来说，没有消息就是好消息。所以，相对来说，二十大之后售楼处人流量有明显的提升。对客户来说，觉得现在是底了就会出手，没有理由再观望了。

深圳人口在、购买力在，现在并不是缺客户，是缺做决定的信心。现在看盘的客户量提升，说明客户需求还在，只是转化率还有待提高。因为大家只看，看完不出手，但还是好过于之前看都不看，能出来看房已经是一个比较好的进步了。

另外，10月最后这个周末，两个盘日光，是深圳第四第五个日光盘。这也是一个非常好的信号，代表深圳的购买力还在，问题只是有没有办法把它释放出来而已。

展望后市，有几个领先指标非常关键。首先是看房量，看房量增加自然后面成交量会增加。其次是成交量，成交量增加，说明越来越多的客户认为买房的时机到了，因为买房是一个用脚投票的行为。

很多人认为房价还会跌，但是他们不买房，评论是很主观的，最理性最客观最有代表性的意见，还是拿出真金白银买房的人。买房的人代表市场的组成部分，不买房的只是旁观的部分。越来越多的人在这个时候选择买房，就说明越来越多人认为时机已经到了。

最后是房价，不会有永远升的房价，也不会有永远跌的房价，房价总会有天花板，也总会有谷底。谷底在哪里，要看成交量，当成交量从低位反弹，并且越来越多的话，那就代表距离谷底不远了，甚至是已经反映市场已经转势，从衰退转向复苏了。成交量的提升，后面房价就会跟着升了，房价升上去，客户的信心就会恢复过来。

所以，要掌握市场变化，最有效的方法就是先关注看房量，再看成交量，最后看房价，只要房价已经到底，开始反弹，整个市场就有条件开始复苏。楼市就是这样，买涨不买跌，越跌越没人买。

当市场转势，房价开始比较稳定，有机会慢慢攀升之后，市场就回来了。深圳没房的人永远比房子要多，只不过大家现在不出手而已。当然市场也不可能一下子火爆，复苏也需要时间，市场在风暴过后也需要休养生息，但风暴起码已经过去了，现在就是休养生息的时候。

10月底，深圳发布租金指导价，也引起了市场的广泛讨论。房地产不是统一定价的产品，为什么它不能一瓶水一样统一定价？因为每套房子具有独特性，每个产品都不一样。它也没有中央交易市场，而是各自交易，可以在你家里交易，也可以在我家里交易，在社会上每一个角落都有可能产生交易。而且价格都是通过买卖双方谈判而成，没有标准可言，波动可以很大。

哪怕同一楼层或楼上楼下同一户型，价格差异也可以很大，没有很客观的标准。政府为了控制房价，出台了指导价，指导价一开始只是给到大家一个参考，有点像评估公司的评估价，属于第三方权威机构去评估它的价值。

但评估机构是每一套去评估，而指导价是整个小区去定，相对来说简单粗暴点，不考虑楼层、装修等，但是作用跟评估公司一样，由买卖双方之外的第三方去给一个参考价，评估公司更为专业，但政府的权威性更高。

一开始深圳推房价的指导价，效果其实也不太理想的，价格跟实际市场偏离的太远，大家都不太考虑指导价。只不过后来，深圳政府做的比较好的是，让指导价跟贷款挂钩，指导价就有实际作用了。

不管怎么样，交易你可以自己定价，但是贷款必须按指导价来，那么就有无形的动力，把价格往指导价去推。当时的指导价定的比较低，而房价比较高，现在房价逐步调整，给大家的错觉就是，大家都慢慢按照指导价成交。但最近我们也察觉到，有些成交已经低于指导价了。

所以，指导价真的可以代表市场的成交价吗？我认为是不可以的，因为可以的话，为什么会低于评估价呢？价格逐步调整，一开始给人的错觉就是，好像指导价很有作用，房价跟指导价越来越接近。

但我想说的是，哪怕没有指导价，市场也会往下走。特别是现在部分价格已经低于指导价，说明指导价做不了统一定价的作用，只不过是按揭贷款的参考依据。

回到租赁指导价也一样，业主跟租客之间也是博弈的市场，每套房实际情况也不一样，租金多少还是要根据市场来。

特别是租赁市场，很难监管，指导价跟租赁环节没有任何挂钩。所以说完全是指导的作用，有些政府物业也许会按照指导价出租，但是跟私人市场还是两个市场，很难互相影响，所以说租金指导价参考多于实际意义。