住建局数据显示，9月深圳一手住宅网签2076套，环比下滑5.6%；二手住宅过户2400套，环比下降0.9%。从数据看，9月市场没什么起色，当然成交量也没有特别低，跟八月数据差不多。近期深圳出了不少政策，从前线同事反馈看，成交量确实多了一些，只是数据有滞后性，后续应该会反映到10月数据中。

回头看，在已经出台的政策当中，效果最明显的是认房不认贷。撇开少量一次性付款的客户，大部分客户买房重点考虑的是首付的金额，以及每个月的月供金额是否能承受得起。

认房不认贷实施之前，客户首付需要七八成，现在只需要三成，首付减了一半。购房门槛降低，客户买房的意愿大大提高。监测数据显示，认房不认贷实施后，售楼处来访量、中原找房进线量多了70%左右。

当然，成交量没有同步增长那么多，因为客户从看房到成交也是需要时间的，不是买菜，一看就买。一般买房是个重大决定，决策周期不是一天二天，而是以月来算的，看一两个月才在做最终决策比较普遍。

当然也有一些之前一直在看，因为首付问题一直没下决定，但是政策一出来马上下决定的。从看房到成交需要有个过程，后面的成交量应该会逐步提高。

当然，政策过了一两周后，我们也发现，效果没那么明显了。这也很正常，不可能一个政策就让市场一直火下去。每个政策都是让某些特定人群受惠，这些受惠群体被消化完后，市场又回到常态。之前打压楼市，也是多轮政策下来才压得住，现在救市，同样道理，不能奢望一个政策，一招制胜不太可能。

其实，深圳一直在不停出政策，每个政策是解决某个点的，某个点解决之后又回到比较平稳的状态。但是，这些点多起来之后，以点带面，就有机会解决整个面的问题。其实出的政策不是没有效果，只是大家还没有很明显的感觉而已。

市场恢复还需要政策持续出台，组合拳叠加起来，特别是之前市场火爆，出台的打压政策，放到现在冰冷的市场已经不合时宜。如果取消之前的政策，市场可以恢复动力就最好，如果还不行，就需要出新招去刺激。直到量变引起质变，一下子释放出的效果就会变得明显。

认房不认贷之后，另外一个政策是贷款利率降低。对客户来说，不仅是首付门槛降低，而且每个月还款的金额也降低了。某个程度上说，现在买房比以前要轻松了。

对客户来说，购房吸引力越来越大。如果首付门槛持续降低，供楼款也继续降低，当降到某个临界点，这个点是客户能够接受的水平，那么很多客户买得起，就会出来市场上买房。

除了政府出台政策，开发商也在积极搞促销，房价优惠不断。开发商没有趁着利好政策去加价，而是配合政府的动作，一齐去把市场搞活的决心还是蛮明显的。

没有像过去趁着政府出政策减轻买楼的负担，这边发展商坐地起价，增加购房者负担，这样一对冲，相当于没效果。政府和发展商都在同步，共同努力去促进客户去买房。所以，九月份发展商优惠力度没有减少，甚至有加大的情况，偶尔有工抵房、特惠房的推出。

买房的客户群呈一个金字塔状，房价越高能够买房的人就越少，反之房价越低客户就越多。现在总价在降低，首付在降低，月供在降低，相当于从金字塔尖往下走，能够负担得起的有效客户呈倍速增加，市场将会从冰冷的供大于求，改善到稳定的供求平衡。

买房的有效客户群不等于人口，很多人之前不一定买得起房子，当总价、首付、月供某一个点降到位后，有可能就有能力上车了。可能以前楼价太高，降低之后他能买了。现在有能力买房的有效客户群在增加，对市场来说是一个好消息。

另外还一个利好的政策，非常重要，但是大家不太关注，就是政府宣布不再建人才房了。这个政策表明政府不再去跟开发商抢刚需市场，让开发商有生意可做，才能活下去。未来可能会向借鉴新加坡的做法，政府主要做一些租赁房以解决居住问题，有能力想买房的客户，就到市场上买商品房，商品房的供应，就交给发展商去做，这个政策长远对楼市更加健康。

九月底，深圳迎来久违的日光盘：深房光明里。有两个值得注意的点：

一是，日光盘出现代表有效客户群增加了，大家购房的热情又回来了。

二是，深房光明里认购的倍数达到3倍，又回到求大于供的局面了，3个人争一套房，所以才会出现日光的现象。

某种程度上说，只要有一个日光盘出现，它的价格就可以反映市场底部价格了。深房光明里卖4万多5万，最终日光，可以说这就是光明的底部价位了，终止了不断寻底的过程。

有底部就有机会开启筑底反弹，以前市场是无底深渊，大家最纠结的是房价还会跌吗？因为看不到底，所以大家没有信心。现在日光盘出现，某个程度上代表深圳看到底了，看到底了，就有希望实现从无底深渊到筑底反弹的转变。

对客户来说，当他觉得，房价筑底反弹的情况出现，他自然也就有信心。之前没信心，是担心房价还会跌。很多客户都会问一个问题，房价还会不会跌？这个是现在客户最关心的问题，深圳从来不缺乏需求，只是缺乏信心。

信心主要体现的就是，担心房价还会跌。日光盘的案例很好去给市场上一个明确的信号，房价真的见底了。

9月还有一个很好的政策是，取消港人商办类物业的限购。这个政策自2007年以来已经实施了十六年，终于调整了。一方面是深港融合的决心更加明显了，现在每天香港平日过关有近二十万三十万人次，周末节假日，更加高达五十万人次。

港人来深圳消费正在变成一个明显的潮流，在这个时候，深圳取消港人购房限制，也是配合港人最近融入深圳消费的潮流。对于深圳来说是个好事，本来深圳商办公寓销售压力也是蛮大的，有港人过来补充也是一个很好的情况。

政策放开之后发现，真的多了很多港人过来咨询。一些商铺、公寓都明显发现港人成交个案，特别是一些关口的盘，来访的港人还不少。某个程度上，也可以反映最近香港市道不太好，很多港人周末情愿在深圳过，不在香港过。

而且不少港人不是来一周就不来，而是每周都来，或者隔周来。现在很多港人在香港工作，生活、休闲都来深圳，既然对深圳的生活比较接受或者比较喜欢的话，接下来在深圳买房也是顺理成章的事情。所以，接下来，港人也许是未来深圳房地产的生力军，从趋势上看是有很大机会的。

政府已经做了很多便于港人消费的行为，作为发展商也可以组织一些便于港人买房的动作。